焦灼了一年多的房企化債問題似乎正迎來拐點。最近一周內，央行、銀保監會、中國銀行間市場交易商協會（以下簡稱“交易商協會”）等接連發布包括支持房企存量貸款、債券合理展期等在內的系列措施，被業內認為是房地產下行周期以來最強有力的政策支持。種種跡象顯示，房企化債有望迎來黎明時刻。

對于央行和銀保監會聯合發布254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，推出的16條金融支持房地產市場措施（以下簡稱“金融16條”），10余家民營房企代表在接受《證券日報》記者采訪時普遍認為，“金融16條”利好房企融資端，有助“保交付”，而房地產市場走出低谷，未來還需要市場端的恢復。

不過，對于出險房企，目前重點仍聚焦于如何進行債務重組，以及探索債務展期等化債途徑。中指研究院監測數據顯示，截至11月16日，房地產債務展期規模已達1505億元，涉及相關房企40家；此外，約有17家企業計劃推出債務重組方案。

“當前多數出險房企首先選擇對到期債券進行展期，延后兌付壓力，為解決流動性問題爭取時間。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，房企化債有賴于市場的回暖，房企的核心資產是開發項目，如果市場熱度較高，核心資產能有效轉化為現金流，即若市場回暖，債務展期及再融資難度也將相應下降。

積極緩解債務及經營壓力

“金融16條”的出臺，明確了房地產關聯各方主體目前的主要任務，預計未來房企尤其是民營房企將獲得開發貸、債券、信托等多渠道的融資支持。

“供需兩側雙管齊下，將有效避免房企債務風險蔓延。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，對按期兌付確有困難的房企而言，“金融16條”有助于其通過協商完成展期、置換到期債券，為資金周轉提供空間，讓經營穩定但受行業下行陷入暫時流動性困難的房企率先脫困。而支持存量貸款、債券合理展期，疊加對“保交付”進行金融支持的實質性落地，將使已出險房企獲得喘息機會，甚至帶動市場進入信用修復期。

從多家民營房企近期表現來看，企業仍在積極籌錢補充現金流。“金融16條”出臺后，11月15日碧桂園公告稱，訂立配售協議擬配售14.63億股，所得款項總額約為39.2億港元，用途為現有境外債項再融資、一般營運資金和未來發展。

次日（11月16日）雅居樂發布公告稱，公司擬以先舊后新方式配股，凈籌措資金約7.83億港元。公司稱，擬將認購事項所得款項凈額用作現有債項再融資及一般企業用途。

讓市場產生較強信心的還有“第二支箭”——民營企業債券融資支持工具，其在新增“直接購買債券”的同時，提及了央行2500億元的資金支持規模。

11月15日，“第二支箭”首單中票落地，龍湖集團完成200億元中期票據注冊；此前一天，交易商協會受理的美的置業150億元中期票據儲架式注冊發行；而更早之前（11月11日），新城控股公告稱，公司擬向交易商協會申請新增150億元債務融資工具的注冊額度。

在業內看來，“第二支箭”“金融16條”以及保函置換預售監管資金的統一規定，提振了市場信心，形成了信貸、發債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內房企面臨的流動性壓力。

推進多種債務重組方案化債

除了優質大型民營房企，目前一些已經出現債務違約的房企也積極推動債務重組。

11月15日，記者從知情人士處獲悉，融創房地產集團正準備對其境內的債券進行整體重組，目前正在對重組條款進行磋商。據悉，截至目前該公司存續境內債券及關聯ABS規模合計約154億元。“后續進展還有待公告。”該知情人士告訴記者。

早在11月1日，旭輝控股公告稱，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付本金和利息，尋求境外債務全面解決方案，為緩解流動資金壓力及為業務營運提供資金，正積極探索處置境外資產。截至該公告日，旭輝控股境外債務總額（包括銀行貸款、優先票據和可換股債券）約68.5億美元。11月16日，旭輝集團相關人士就上述事宜向記者表示，“目前還沒有最新進展公布，希望往好的方向走。”

“好消息真的來了。我們正在推進債務重組，希望能得到好結果。”一家債務重組計劃暫停已逾半年的某房企人士向《證券日報》記者表示。而某千億元級房企人士則向記者透露，“（公司）債務展期都在正常進行中，至于是否有境內外整體債務重組計劃，雖然暫時沒有安排，但不排除后續會采取行動。”

“當前約有17家房企計劃推出債務重組方案，其中，華夏幸福、富力地產以及中國奧園債務重組及大規模債務展期已取得進展。但多數出險房企仍未實現整體債務重組，暫未走出流動性危機。”劉水稱，房企債務重組方式包括出售資產清償債務、以非現金資產清償債務、債務展期、債務減免、增加抵押物、債轉股、共益債等，當前而言，多數房企需要采用組合方式制定債務重組方案，根據企業自身資產結構、債務結構和投資人要求選擇合適的方案。

“房企債務問題較為復雜，旗下不少資產可能早已被抵押融資，更何況在市場下行期，要想找到承債接盤者或者采取引入戰投等方式進行債務重組并不容易。”嚴躍進向記者表示，市場下行期推動債務重組，房企付出的代價較大，各方利益更不好協調，所幸“金融16條”出臺，將促使相關金融機構重估房企真實資產與負債情況。

債務展期規模已達1505億元

值得關注的是，“金九銀十”成色不足，疊加市場下行期處置資產不順利，使得近期債務違約房企數量又有增加。

上海票據交易所信息顯示，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規模550億美元，較2021年全年增加368億美元。10月份以來，三巽集團等多家房企發布接到債權人清盤呈請公告。

不過，在近期利好政策頻出背景下，部分民營房企將有望熬過寒冬。事實上，相對于各類債務重組方式，將存量債務展期才是當下成功率更大更有效的暫時化債方式。

在實現債務展期的房企中，富力地產債務規模較大。11月10日上午，富力地產公告稱，經過債券持有人會議表決，“H16富力4”等8筆境內公司債券獲得展期，債券總額135億元，加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。今年7月份，富力已經完成10筆美元債的整體展期，合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元），還款期限全部延長了三年至四年，涵蓋了公司所有中長期境外美元債。

由此，富力地產共467億元的境內外債務問題迎來轉機，為公司獲得至少3年的喘息時間。

“債務展期，公司一直在按部就班地談，但此前能談成功，往往要付出比較大的代價。現在有了政策支持，談判的難度會降低。此外，信托方面也有支持，展期覆蓋面會擴大。”某房企內部人士向《證券日報》記者介紹，此前小規模發債成功后，金融機構或部分債權人會擠兌，難以有效解決流動性緊張，但如今規模較大，靈活性較強，有望將資金真正用于“保交付”或者經營端。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向《證券日報》記者表示，事實上，在當下市場環境中，債權人除了同意展期，似乎也找不到更好的回收資金的方式。

化債核心動力仍在銷售

“房地產行業產業鏈很長且較為復雜，長遠來看，化債的核心動力仍在于銷售端回暖。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示。

東高科技投研學院副院長楊波向《證券日報》記者表示了相同觀點，“房企化解債務問題涉及方面廣，各方利益不好協調，要想推動債務重組成功，核心還是要房地產市場銷售回暖。”

不過，目前房企銷售整體復蘇力度較弱。中指研究院發布的數據顯示，前10個月TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較前9個月收窄1.7個百分點，降幅連續5個月收窄，但收窄幅度均沒有超過2個百分點。這其中，除了國企、央企銷售較為穩健外，亦有部分中型優質房企銷售額上升。而據多家第三方機構公布的10月份單月銷售情況來看，在TOP100房企中，逾六成企業單月銷售額環比增長。

“萬科在10月份的最后一天召開了一次內部會議，對今年最后兩個月的銷售沖刺做了部署，例如加大各類銷售渠道的合作力度等。”有業內人士向記者透露，此前，萬科一向重視培養自營營銷渠道，此次則強調以銷售結果為導向，在市場持續疲弱的情況下，向渠道發力，在最后兩個月全力沖刺。

此外，為了沖擊年度銷售目標，自11月16日起，遠洋集團推出“遠洋周三見”整合營銷活動，覆蓋北京、上海、廣州等30余座城市的上百個樓盤。同時，公司還利用“雙十一”“雙十二”等節點，積極通過線上引流獲取新客戶，并持續挖掘老帶新成交。

對此，國金證券研報提出，民營房企面臨的主要困境是銷售下滑回款減少。在當前寬松政策背景下，“手里有貨、貨能賣動”的房企能夠享受紅利，并借機搶占市場。

對于銷售市場后續表現，中國銀河證券研報認為，近期北京、杭州樓市政策的調整，也意味著“高能級”城市已經進入政策調整階段，后續“認房又認貸”政策有望進一步松動，由于房價傳導機制為自上而下，所以“高能級”城市房價的企穩對于整個市場具有積極作用，后續銷售有望正式邁入復蘇軌道。