11月23日，央行及銀保監會聯合發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(以下簡稱《通知》)，其中對信托公司接下來的部分業務開展給出了多項指導。

業內人士認為，由于信托擁有自身逆周期優勢，在《通知》的鼓勵下，可以有效支持房地產企業的合理融資需求。但未來房地產信托監管的大方向不會發生改變，監管總體上對房地產信托的要求依然保持審慎態度。信托機構依然需要加快業務轉型，實現房地產信托的良性發展。

并非實質性的監管導向轉變

記者梳理《通知》發現，其中主要從兩個方面對房地產信托業務作出了政策指引，一是支持信托貸款存量融資合理展期，二是對信托支持房地產企業和項目的合理融資需提出了范圍限定。

《通知》鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

“房地產信托一直是房企融資的重要渠道之一，由于房地產行業風險上升，近年來房地產信托進入雷區，信托業也因此受到較大影響。”中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發展部總經理楊海平對《證券日報》記者表示，《通知》及其前后出臺的房地產企業融資政策，將改善房地產行業的融資環境，優化房地產企業的流動性狀況。對信托公司而言，為解決房地產信托業務風險提供了空間，一定程度上減緩了經營壓力。

對于未來房地產信托是否會有所回暖，某大型信托管理層人士對《證券日報》記者表示，“新規在一定程度上限定了房地產信托的業務范圍，對房地產信托業務的大方向、大原則作出了指導，但并不是實質性的監管導向轉變。現在房地產信托出現較多風險暴露，投資者相對審慎，市場也不支持房地產信托的快速發展。”

未來發展聚焦三大方向

雖然政策對房地產信托有所放松，但有業內人士認為傳統的融資類房地產信托業務不可能再度大量回歸，同時房地產信托機構面臨著較大的轉型壓力。

興業信托相關負責人對《證券日報》記者表示，伴隨房企融資全面收緊，部分高杠桿、高負債中小房地產民企和大型民企均先后出現無力償還債務的情況，導致2021年以來房地產信托違約金額顯著提升。目前來看，房地產信托存量規模仍然較大，未來房地產信托風險出清壓力仍然較大。信托公司要想化危為機，應該做好“業務加減法”，盡快擺脫“非標”束縛以贏得競爭主動，重新構建業務組合和發展增長點。

此次新規在房地產信托的增量業務和轉型方向上給出了明確的三個類別指引，主要是“保交樓”的配套金融支持、受困房地產企業風險處置和住房租賃金融。

用益金融信托研究院研究員喻智對《證券日報》記者表示，在做好“保交樓”金融服務方面，新規鼓勵金融機構為專項借款支持項目提供新增配套融資支持。在“一樓一策”和“后進先出”的政策支持下，信托公司可以選擇風險相對可控的地產項目，配合“保交樓”專項借款，提供配套融資以盤活項目。

其次，在做好受困房地產企業風險處置方面，喻智認為，信托可以為出險項目的房地產并購提供資金支持，包括以房地產紓困基金或其子公司為承擔主體的并購貸款；還可以通過股權收購或認購新增股權的形式開展相關業務，推動加快資產處置。在支持住房租賃金融方面，房地產投資信托基金(REITs)預期將成為房地產信托展業的藍海。

需注意的是，信托機構在接下來的房地產業務開展方面也面臨著一定挑戰。百瑞信托研究發展中心研究員謝運博對《證券日報》記者表示，一是在前期房地產市場發展低迷的背景下，部分信托公司開展房地產信托業務已相對謹慎，未來信托公司開展房地產信托業務，仍應始終做好風險控制工作，避免新增風險項目。二是當前信托公司仍需按照相關監管要求，落實房地產信托規模管控的要求，房地產信托規模的新增仍面臨一定的制約。

對于未來房地產信托業務的發展方向，普益標準研究員董丹濃對《證券日報》記者表示，未來支持高周轉、高杠桿的房地產信托不會再大量出現，政策性、改善型、功能型、價值型的業務將是未來房地產信托的主流，房地產信托有望以此為新的起點恢復業務規模，成為信托業中長期業務支撐之一。