(記者 譚夢桐)12月8日召開的政治局會議提出“明年要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”。12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議又再次強調(diào)。其中，較少出現(xiàn)的“先立后破”表述，引發(fā)社會高度關(guān)注。

如何理解“先立后破”？“先立后破”有什么背景？“先立后破”基調(diào)對房地產(chǎn)業(yè)有什么啟發(fā)？房地產(chǎn)如何做好“先立后破”的工作？針對上述等問題，中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪了多位專家。

“先立后破”的背景與含義

關(guān)于“先立后破”一次，中央層面并非首次提及。

2021年7月30日召開的中共中央政治局會議明確，要統(tǒng)籌有序做好碳達峰、碳中和工作，盡快出臺2030年前碳達峰行動方案，堅持全國一盤棋，糾正運動式“減碳”，先立后破，堅決遏制“兩高”項目盲目發(fā)展。

2021年中央經(jīng)濟工作會議會議明確，必須堅持穩(wěn)中求進，調(diào)整政策和推動改革要把握好時度效，堅持先立后破、穩(wěn)扎穩(wěn)打。此次會議還提出，傳統(tǒng)能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基礎(chǔ)上。

2022年政府工作報告提及，推動能源革命，確保能源供應(yīng)，立足資源稟賦，堅持先立后破、通盤謀劃，推進能源低碳轉(zhuǎn)型。

在今年博鰲亞洲論壇2023年年會“碳中和：困局與破局”論壇上，國家發(fā)改委官員表示，經(jīng)過了一系列經(jīng)驗教訓(xùn)以及認真研究之后，中國得出要“先立后破”的結(jié)論。

“此前‘先立后破’的提法，主要針對的是能源結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，此次再提‘先立后破’并將其置于總基調(diào)之下，目的應(yīng)該是要做好新舊模式之間的銜接和切換，避免之前出現(xiàn)過的盲目求快或‘一刀切’的做法。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，“涉及到‘立’和‘破’的領(lǐng)域，除了能源結(jié)構(gòu)之外，還包括經(jīng)濟新舊動能、房地產(chǎn)發(fā)展模式等。預(yù)計在新機制正式成型之前，原有的模式還將運行一段時間。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也表示，此次“先立后破”的地位較之前明顯上升，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)用詞升級為經(jīng)濟基調(diào)用詞。

對于“先立后破”的具體含義，嚴躍進認為“先立后破”是指先建立起來,然后再拆除。其表示要建立起一些思想,理念或規(guī)則,然后再進行調(diào)整優(yōu)化或改變,才能達到最理想的效果。其重心做了調(diào)整，即“破”的工作要置后，或者說需要建立在“先立”的條件基礎(chǔ)之上，而不能有草率、武斷、冒進的“破”的工作。

“先立后破”對房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)意義

“先立后破”對于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域有重要的指導(dǎo)意義。基于最近幾年房地產(chǎn)市場的相關(guān)問題，以及“先立后破”在問題中的應(yīng)用，嚴躍進向記者舉了幾個例子。

例如：房企高杠桿的問題。2020和2021年上半年，三項重磅政策出臺，包括“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等。一些銀行快速收緊了融資政策，導(dǎo)致房企流動性發(fā)生較大的困難。而后包括“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”、“三個不低于”等提法，其實糾正了此類過激的嚴管“三高”的操作。

“這個例子說明，‘破房企高杠桿模式’是必要的，但不是首要的。”在嚴躍進看來，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化、房企債務(wù)壓力較大的情況下，要首先做好“穩(wěn)定房企現(xiàn)金流”等工作。唯有房企探索出成熟穩(wěn)健的融資模式，才可管控房企高杠桿等問題。

再如資金預(yù)售問題，房企債務(wù)風(fēng)險下，2023年上半年各地明顯升級預(yù)售資金監(jiān)管，即“先破”了一些合理的融資渠道，導(dǎo)致房企資金狀況進一步變差。下半年，各地調(diào)整工作思路，“先立后破”，充分重視房企流動性的問題，包括鼓勵銀行保函置換預(yù)售資金、減少非重點監(jiān)管資金的提取流程等。

“這個模式的轉(zhuǎn)變說明，對房企落實嚴格的資金監(jiān)管沒問題，但最基本的流動性保障必須得有。若無法保障，那么“先破”就需要謹慎，需要三思而后行。”嚴躍進表示。

再比如，保障房發(fā)展的問題。嚴躍進認為，要破解舊的住房模式，必須考慮很多內(nèi)容：商品房過剩階段保障房如何消化、持有五年的保障房如何流通、人才住房是否需要注入到配售型保障房中。

“在‘立’的過程中深入思考，以探索一條符合國情和市場行情的保障房發(fā)展之路。”嚴躍進表示，“否則簡單去‘破’，會造成市場混亂，導(dǎo)致市場和保障功能都受損害。”

房地產(chǎn)如何做好“先立后破”的工作？

日前召開的中央經(jīng)濟會議，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的“先立后破”，給出了具體的內(nèi)容。多位專家認為，相吻合的是“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

“相較2022年中央經(jīng)濟工作會議提出的‘推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡’，今年的表述程度更進一步，表明構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的迫切性有所提升。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示。

關(guān)榮雪指出“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”似乎也為構(gòu)建新模式指明了方向，中央政治局會議“先立后破”的總體要求或成為了新的構(gòu)建原則，即先建立明確且合理化長效機制，再逐漸破除已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的“舊”模式。

當(dāng)前來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式取得了一定的進展，如加強保障性住房建設(shè)、城中村改造、推進現(xiàn)房銷售試點以及對房企融資層面監(jiān)管規(guī)范等，都是為了促進向新模式轉(zhuǎn)型的探索，但是這個過程也是漫長曲折的，需要各方共同發(fā)力。

嚴躍進認為，要從三方面做好“先立后破”工作：要在“穩(wěn)進”前提下做好“立破”工作，要系統(tǒng)考慮各類新問題，要探索新舊動能轉(zhuǎn)換的銜接工作。

對于“要系統(tǒng)考慮各類新問題”，嚴躍進解釋指出，“想當(dāng)然”的工作思路要不得，要系統(tǒng)論證問題和做出思考，否則容易陷入一邊倒的泥潭中。第一、房地產(chǎn)不能簡單停留在結(jié)構(gòu)優(yōu)化的層面，其總量的提振工作也需要重視。第二、要平衡增長、防范化解風(fēng)險等工作。第三、要把短期問題和中長期問題、托底問題和發(fā)展規(guī)劃等做系統(tǒng)結(jié)合。第四、要在“破”和“立”中尋找到平衡點和轉(zhuǎn)折點，進而把握主動，逐漸關(guān)注“動能轉(zhuǎn)換-產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型-企業(yè)創(chuàng)新”等關(guān)鍵問題。

值得一提的是，中央經(jīng)濟工作會議召開之后，中央財辦有關(guān)負責(zé)同志接受中央主要媒體采訪，深入解讀2023年中央經(jīng)濟工作會議精神時再次提到，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

他指出要在推進“三大工程”建設(shè)中，加大保障性住房建設(shè)和供給，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求，滿足城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。同時，要針對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問題，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎(chǔ)。

“以保障性住房為核心的新供應(yīng)體系，既是供給側(cè)改革以順應(yīng)需求變化，也是打造新模式的抓手，更是所謂‘先立后破’‘以進促穩(wěn)’的切入點，是對‘穩(wěn)和進’‘立和破’的辯證統(tǒng)一。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為它的目的是在供給側(cè)大騰挪，增加低價位的保障房，迎合低收入人群的需求，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定行業(yè)體量。