“‘撤辣’后，樓盤咨詢量明顯上漲。”有香港房產(chǎn)中介近日向《證券日報(bào)》記者表示。

自2月28日香港樓市“撤辣”(撤銷住宅物業(yè)需求管理措施)以來，至今已有一個月時間，當(dāng)?shù)匦卤P成交量顯著上升。數(shù)據(jù)顯示，2月28日至3月28日，“撤辣”后香港一手樓市成交4074宗，而“撤辣”前一個月(1月28日至2月27日)僅有229宗。

數(shù)據(jù)背后，是香港開發(fā)商抓住“撤辣”風(fēng)口加速推出新盤，并積極將香港的房產(chǎn)項(xiàng)目推介至內(nèi)地，包括聯(lián)動深圳房產(chǎn)中介門店推出“香港撤辣”等標(biāo)語，吸引內(nèi)地購房者。同時，一些香港房產(chǎn)中介也在抖音、小紅書等平臺發(fā)布短視頻，組建微信群等，發(fā)布香港最新樓盤信息，約內(nèi)地買家實(shí)地看房。

那么，“撤辣”帶來的樓市熱潮能否長遠(yuǎn)？匯生國際資本總裁黃立沖對《證券日報(bào)》記者表示，香港“撤辣”政策的短期效果確實(shí)顯著，成交量的激增反映了市場對這一政策變動的積極響應(yīng)。然而，長遠(yuǎn)來看，隨著市場供應(yīng)的增加和開發(fā)商拋盤的壓力，樓市價(jià)格可能會繼續(xù)面臨下行壓力。建議內(nèi)地購房者在做出投資決策前，進(jìn)行充分的市場調(diào)研，謹(jǐn)慎評估市場風(fēng)險(xiǎn)，并考慮長期持有的可能性。

內(nèi)地買家熱情高

地產(chǎn)開發(fā)商加速推盤

3月9日，《證券日報(bào)》記者從深圳坐高鐵，前往香港實(shí)探樓市。當(dāng)日14時左右，記者來到香港九龍城區(qū)的維港1號。據(jù)帶房中介小哥介紹，該樓盤是2023年建成的新樓盤，目前已有購房者入住，由于價(jià)格較高，仍有部分現(xiàn)房待出售。“撤辣”后，該樓盤的咨詢量上漲。

記者觀察到，當(dāng)天排隊(duì)看樣板間的購房者較多，在大廳需要預(yù)約取號登記看房，每位顧客僅限看3套樣板間。在維港1號低層，花1356萬港元可以購買一套656尺的房子，大概60平方米。

“維港1號能夠看到海景，且離港鐵啟德站較近，后續(xù)還會有單軌列車等交通配套措施建成。”前述中介表示，該項(xiàng)目具有投資價(jià)值，且租金回報(bào)率也較高。

另外，維港1號所在的啟德區(qū)非常受“新香港人”(指來自中國內(nèi)地的香港新移民群體)和內(nèi)地買家偏愛。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，截至目前，3月份透過美聯(lián)購入啟德新盤的買家中，“新香港人”和內(nèi)地買家占比超過一半。

在“撤辣”后，內(nèi)地購房者加速涌入香港看房。記者與多位中介機(jī)構(gòu)、有意向購房的內(nèi)地客戶交流后發(fā)現(xiàn)，第一類人群是剛需人群，包括在港讀書畢業(yè)工作的學(xué)生、來自內(nèi)地的陪讀媽媽群體，有一定購買力，后續(xù)計(jì)劃在香港工作定居，買房后供房比租房劃算。這類人群在“撤辣”之前也有購房需求，“撤辣”后一套價(jià)值千萬港元的樓盤可以少繳納300萬港元左右的稅款，購房需求加速釋放。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，從“撤辣”后的成交數(shù)據(jù)來看，香港樓市需求量明顯拉升。資金的流向恰恰說明，背后有一些合理需求支撐，也體現(xiàn)了購房者對香港樓市前景的看好。

第二類是來自深圳、上海等內(nèi)地一線城市的“高端購買力”人群，其大多出于投資需求，看好香港樓盤未來的升值空間等。“‘撤辣’后一次買3套維港1號的房子，或者一次買5套新盤，這些基本是內(nèi)地的高端客戶。”前述中介表示。

隨著香港樓市新盤熱賣，購房者熱情高漲，香港各大地產(chǎn)商加快推盤步伐，積極吸引資金。數(shù)據(jù)顯示，僅3月27日至3月31日，市場將迎來1000個新單位(即“1000套新房”)。

數(shù)據(jù)顯示，3月1日至28日，香港一手樓市已達(dá)3993宗。中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰預(yù)計(jì)，3月份一手樓市成交量可能觸及4500宗。美聯(lián)住宅部行政總裁布少明則預(yù)計(jì)，3月份的新盤成交量有望達(dá)4200宗，這將是香港《一手住宅物業(yè)銷售條例》2013年4月份實(shí)施以來，單月成交首次破4000宗的紀(jì)錄。

美聯(lián)物業(yè)網(wǎng)站提供的新樓盤成交數(shù)據(jù)顯示，在3月份以來成交的一手房中，近六成為1居至2居，近七成的成交房價(jià)在2萬港幣/平方尺以下，近九成距離地鐵較近，同時超四成距離深圳較近。

香港樓市的主流成交是小戶型。例如，香港九龍灣新樓盤泰峯在3月份首輪推售336個單位并獲得19.5倍超額認(rèn)購，其項(xiàng)目戶型主要是30平方米、40平方米。不過，長實(shí)集團(tuán)3月28日推出的首批“Blue Coast”大都是3房至4房的大戶型，目標(biāo)錨定內(nèi)地的“高端購買力”。

記者注意到，內(nèi)地房企在港樓盤也在“撤辣”后加速推盤，包括五礦地產(chǎn)在港樓盤蔚藍(lán)東岸、萬科在港樓盤長沙灣連方Ⅱ等。

黃立沖表示，“撤辣”措施短期內(nèi)激發(fā)了交易量，但也可能導(dǎo)致大量的拋售行為。開發(fā)商為了抓住市場回暖的機(jī)會，可能會加速推盤，這在一定程度上會增加市場供應(yīng)。

專家提醒投資者

需謹(jǐn)慎評估風(fēng)險(xiǎn)

對于內(nèi)地購房者赴港買房投資這一現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)表示，香港樓價(jià)較高，對于購房者的購買力要求也較高。目前內(nèi)地一線城市也在放寬樓市政策，內(nèi)地投資者的買房選擇面相對較寬。另外香港樓市環(huán)境也在變化，建議投資者要進(jìn)行審慎地判斷和決策。

從香港私人住宅供給量來看，1998年至2022年平均每年新增1.8萬套私人住宅供給，相對有限。《財(cái)政預(yù)算案》顯示，預(yù)計(jì)今年起五年內(nèi)，私人住宅單位每年平均落成量超過1.9萬個，較過去五年的平均數(shù)增加約15%。未來3年至4年一手私人住宅單位潛在供應(yīng)量約為10.9萬個單位。

長遠(yuǎn)來看，“撤辣”對香港后續(xù)樓價(jià)走勢影響幾何？黃立沖表示，維持全年下跌5%的預(yù)測。他認(rèn)為，香港開發(fā)商每年推出的新單位數(shù)量，加上積壓的存貨，或許超過了市場的正常吸納能力。即使有本地剛需、內(nèi)地買家的支持，這些供應(yīng)壓力也難以在短期內(nèi)得到有效緩解。此外，內(nèi)地買家涌入后，香港本地居民可能加速賣樓，二手盤拋盤加劇市場供應(yīng)過剩問題。建議內(nèi)地客戶在考慮赴港買房時，應(yīng)深入了解香港樓市的實(shí)際情況，特別是供需關(guān)系、價(jià)格趨勢、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素。

華泰證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家易峘表示，香港有其獨(dú)特的優(yōu)勢和競爭力，如租金回報(bào)率較高、多重優(yōu)勢下人口流入，但租金回報(bào)率較高本身不成為房價(jià)上升的理由，還要看其相對于通脹預(yù)期和真實(shí)利率的變化。近年來，隨著香港加大對人才和資金的吸引力度，香港人口于2022年下半年以來重回上升通道，香港租金回報(bào)率趨于上升。但如果降息伴隨通脹預(yù)期快速下行，真實(shí)房貸利率可能上升，香港房貸負(fù)擔(dān)能力則不一定上升。