市場回暖的關(guān)鍵時刻，北京也調(diào)整了供地節(jié)奏。5月6日，北京發(fā)布首宗住宅+產(chǎn)業(yè)+配套組合供應(yīng)用地預(yù)申請公告，起始價112億元。該地塊采取了“產(chǎn)業(yè)+住宅+配套”聯(lián)動入市方式，其中包括朝陽區(qū)北部前葦溝、酒仙橋、電子城三個重點(diǎn)地域的產(chǎn)業(yè)、住宅及多類別配套用地，總建設(shè)用地面積約15.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約28.3萬平方米。

在業(yè)內(nèi)人士看來，本次土地組合出讓在有望打破北京市土地出讓歷史金額紀(jì)錄之外，也體現(xiàn)出城市規(guī)劃中的一種新思路與新探索，引導(dǎo)具有資金及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變。

單宗百億元級地塊

根據(jù)出讓文件，項(xiàng)目由3個地塊組成，其中酒仙橋地塊建設(shè)用地面積約4.17公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約10.48萬平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地；孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊建設(shè)用地面積約8.25公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約9.61萬平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地、商業(yè)用地、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心用地；中關(guān)村朝陽園北區(qū)地塊建設(shè)用地面積約3.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約8.21萬平方米，規(guī)劃用途為其他類多功能用地。

北京鏈家研究院院長高原表示，此次地塊起拍價達(dá)112億元，如順利出讓，有望打破北京土地出讓金額紀(jì)錄。但從全國范圍來看，國內(nèi)土地成交金額過百億元的單宗土地共有34宗，其中最高出讓金額為上海市徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3土地組合于2020年創(chuàng)下的310.5億元。除一線城市外，杭州、蘇州、廈門、武漢、南寧、珠海等副省級城市或二線城市也產(chǎn)生過百億的單宗土地出讓紀(jì)錄。因此，北京此次土地出讓盡管金額、面積較大，但放眼全國范圍也并非“鳳毛麟角”。

盡管本次土地開發(fā)體量較大，對資金實(shí)力有較高要求，但對于多數(shù)開發(fā)企業(yè)而言并非“遙不可及”。在高原看來，本次土地組合出讓在有望打破北京市土地出讓歷史金額紀(jì)錄之外，也體現(xiàn)出城市規(guī)劃中的一種新思路與新探索。此次土地出讓事實(shí)上要求開發(fā)企業(yè)采取“區(qū)域深耕、長期精耕”的開發(fā)策略，從單一的開發(fā)企業(yè)向城市運(yùn)營方向轉(zhuǎn)型，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的直接體現(xiàn)。相信在當(dāng)前市場形勢下，將吸引兼具資金實(shí)力與綜合開發(fā)能力的企業(yè)積極響應(yīng)與參與。

“產(chǎn)業(yè)+住宅+配套”聯(lián)動入市

“產(chǎn)業(yè)+住宅+配套”聯(lián)動入市方式，在北京尚屬首例。

通過引入產(chǎn)業(yè)用地和商業(yè)配套用地，可以吸引更多的企業(yè)和商家入駐區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。據(jù)悉，該地塊將建設(shè)高品質(zhì)住宅和完善的配套設(shè)施，如學(xué)校、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、商業(yè)綜合體等。

高原表示，從城市規(guī)劃角度來看，為更好承接北京城市總規(guī)劃中“國際一流的商務(wù)中心區(qū)、國際科技文化體育交流區(qū)、各類國際化社區(qū)的承載地”的總體定位，朝陽區(qū)提出“南部崛起、東部跨越、北部提升”的發(fā)展戰(zhàn)略。但從現(xiàn)狀來看，朝陽北部地區(qū)存在職住相對失衡、區(qū)域服務(wù)配套功能缺失的現(xiàn)實(shí)短板。為此，本次土地出讓，采取了“產(chǎn)業(yè)+住宅+配套”聯(lián)動入市方式。

對于普通購房者而言，此次土地組合中建筑面積近四成為城市配套，這也意味著未來朝陽北部片區(qū)教育、養(yǎng)老、衛(wèi)生等現(xiàn)實(shí)問題將得到有效解決，同時區(qū)域面貌與生活環(huán)境也更加良好。

“此次政策的出發(fā)點(diǎn)在于兩點(diǎn)，從供求關(guān)系新變化及人民群眾對高品質(zhì)住宅的新期待出發(fā)，落實(shí)高質(zhì)量的供地政策；希望通過‘優(yōu)質(zhì)資源帶動潛力板塊和重點(diǎn)功能區(qū)板塊’的方式，建設(shè)宜居宜業(yè)的城市空間。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

穩(wěn)定市場預(yù)期

在高原等一眾分析師看來，此次土地出讓會在酒仙橋、前葦溝地區(qū)形成定位不同、梯次明顯、供給穩(wěn)定的住宅產(chǎn)品，對整個朝陽北板塊形成住宅“錨定”，有助于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的市場預(yù)期。

“此次推出的酒仙橋地塊臨近東北四環(huán)，周邊配套成熟，與望京核心商圈交通便捷，具有較高的投資價值。”中指研究院土地市場研究總監(jiān)張凱表示，前葦溝地塊位于東北五環(huán)外，4月30日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》明確，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭到五環(huán)外新購一套住房。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從北京此次供地情況可以看出，當(dāng)前北京積極推出此類地塊，兼顧了土地交易的市場新形勢，也充分考慮到舊改以及高品質(zhì)住宅的需求，同時也把職住平衡的功能納入供地的規(guī)劃范疇之中。其對于各地土地政策的調(diào)整優(yōu)化具有非常好的啟發(fā)和借鑒意義。

北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京將結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新變化以及人民群眾對高品質(zhì)住房的新期待，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。此次創(chuàng)新供地方式，旨在以五環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源帶動五環(huán)外潛力板塊及重點(diǎn)功能區(qū)高端產(chǎn)業(yè)板塊的土地供應(yīng)，打造更加宜居、宜業(yè)的城市空間，推動北京城市總體規(guī)劃落地實(shí)施。