國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月17日發(fā)布2024年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。

多位專(zhuān)家分析認(rèn)為，4月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體持續(xù)下滑，同時(shí)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)加速。4月70城房?jī)r(jià)指數(shù)反映出出現(xiàn)新情況和新壓力，說(shuō)明積極去庫(kù)存的緊迫性在增強(qiáng)。

在70城房?jī)r(jià)指數(shù)發(fā)布當(dāng)日，央行發(fā)布三條重磅樓市政策，被稱(chēng)為“房地產(chǎn)史上最寬松樓市政策”，專(zhuān)家們分析認(rèn)為此類(lèi)政策有助于未來(lái)后續(xù)新房二手房的庫(kù)存進(jìn)一步消化，提振全年房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，對(duì)于年輕人、新市民買(mǎi)房，具有極大的激勵(lì)效應(yīng)。

4月70城房?jī)r(jià)總體環(huán)比跌幅擴(kuò)大 “以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)加速

從4月份70城新房數(shù)據(jù)來(lái)看，環(huán)比上漲城市數(shù)量6個(gè)，較上月減少5城；其余64城環(huán)比下跌，占比約91%。4月70城平均環(huán)比為-0.58%，跌幅較上月擴(kuò)大0.25個(gè)百分點(diǎn)；上漲城市平均漲幅0.17%，較上月收窄0.09個(gè)百分點(diǎn)。從一二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比漲幅則為-2.5%、-2.9%和-4.2%。

二手房方面，70城環(huán)比漲跌個(gè)數(shù)維持上月分布，依舊僅有1城環(huán)比上漲，其余69城環(huán)比下降。4月70城二手住宅價(jià)格平均環(huán)比為-0.94%，跌幅較上月擴(kuò)大0.41個(gè)百分點(diǎn)。從一二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比漲幅則為-8.6%、-6.8%和-6.6%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪分析稱(chēng)，4月份，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體持續(xù)下滑，同時(shí)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)加速。4月新房?jī)r(jià)格下行壓力進(jìn)一步加重，70城價(jià)格總體環(huán)比跌幅結(jié)束三連收窄局面，轉(zhuǎn)現(xiàn)擴(kuò)大之勢(shì)，而且上漲城市數(shù)明顯減少，創(chuàng)歷史新低，下跌城市數(shù)占比主要份額。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，新房?jī)r(jià)格跌幅加大有兩方面原因，一方面是3月份階段性小陽(yáng)春需求釋放后，4月份季節(jié)性轉(zhuǎn)淡；另一方面是近期市場(chǎng)需求以剛需為主，主要轉(zhuǎn)向“中低價(jià)位、中小戶(hù)型”的二手房。

李宇嘉指出，4月份，二手房表現(xiàn)明顯好于新房。4月，16城二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比下跌9%。另外，市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，新房和二手房成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，且陷入降價(jià)循環(huán)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，4月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)說(shuō)明，市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了新變化，迫切要求有更精準(zhǔn)更高效的去庫(kù)存政策，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)和預(yù)期。

樓市重磅政策“三箭齊發(fā)” 提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心

與70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)布同日，央行接連發(fā)布三條重磅政策：首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%，取消全國(guó)層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

“此類(lèi)購(gòu)房政策是購(gòu)房歷史上非常罕見(jiàn)的寬松，或者說(shuō)是40年房地產(chǎn)發(fā)展歷史上最寬松的一次。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三條重磅政策每條都具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)震撼力，有助于后續(xù)新房在內(nèi)的庫(kù)存進(jìn)一步消化。并且對(duì)于今年全年的樓市行情、購(gòu)房者市場(chǎng)信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用。

李宇嘉指出，降低貸款利率，降低收入乘數(shù)，意味著降低了月供，特別是在不限制利率下限以后，月供可能會(huì)大幅度降低。再加上房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯下跌，未來(lái)月供對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)將從“不可支付”轉(zhuǎn)移到“可支付”。這對(duì)于年輕人、新市民買(mǎi)房，具有極大的激勵(lì)效應(yīng)。

據(jù)測(cè)算，若以公積金貸款額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次公積金首套房貸利率降低后，每月月供減少135元，累積30年月供減少4.85萬(wàn)元。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱(chēng)，以上三條政策從需求端出發(fā)，降低購(gòu)房門(mén)檻及購(gòu)房成本，力度較大，居民的購(gòu)房門(mén)檻和房貸利息成本降至歷史最低。預(yù)計(jì)本次對(duì)提升成交活躍度有明顯效果，按照以往經(jīng)驗(yàn)，中央政策的松動(dòng)對(duì)市場(chǎng)信心的提升大于地方政策。

“總的來(lái)說(shuō)，全面進(jìn)入降成本階段。這種降成本，主要是針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，需求主體轉(zhuǎn)向新市民、年輕人、外來(lái)人口，必須要從降房?jī)r(jià)、降利率、降稅費(fèi)等角度推進(jìn)。預(yù)計(jì)，下一步住房交易的稅費(fèi)全面取消，進(jìn)入放水養(yǎng)魚(yú)、涵養(yǎng)稅源的階段。”李宇嘉分析稱(chēng)。