剛剛過去的周末是新“滬九條”施行的首個(gè)周末，樓市表現(xiàn)如何？由于本輪政策的關(guān)鍵內(nèi)容之一是盤活二手房，房東跳價(jià)是否普遍，多子女家庭住房貸款首套房認(rèn)定細(xì)則是什么？記者走訪了外環(huán)至內(nèi)環(huán)的中介門店。

新政給買家傳遞信心

記者分別走訪位于外環(huán)內(nèi)和內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩家中介門店發(fā)現(xiàn)，二手房市場開始出現(xiàn)活躍跡象，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到火爆程度。

周六白天，記者探訪的兩家門店幾乎空無一人，除了一兩名經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)接待來訪客戶，其他經(jīng)紀(jì)人幾乎全員出動(dòng)，帶著意向購房人看房。

浦東森蘭板塊鄰近自貿(mào)區(qū)，改善型住房需求較多?！靶抡雠_(tái)之后，門店帶看量翻倍?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)森蘭板塊負(fù)責(zé)人宋滬雄說，在新政發(fā)布當(dāng)晚，門店10名經(jīng)紀(jì)人立刻向所有意向購房人轉(zhuǎn)發(fā)政策內(nèi)容。短短一兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，就有客戶趕來看房。從5月28日至30日，門店已經(jīng)成交兩套二手房?！斑@兩套住房的買家，早有購買意向，新政給他們傳遞了很大信心，所以立刻決定簽約?！彼f。

內(nèi)環(huán)內(nèi)中介門店也迎來帶看量增長。上海鏈家匯師門店在宜山路地鐵站附近，位于徐家匯板塊，教育、醫(yī)療和交通配套比較成熟。周六白天，全店25名經(jīng)紀(jì)人幾乎都有帶看任務(wù)。店長崔立夫告訴記者，從5月27日至今，帶看量明顯增加，不少業(yè)務(wù)正在洽談中，暫時(shí)沒有成交?！霸瓉硪幻?jīng)紀(jì)人平均7天才能完成3組客戶帶看量，現(xiàn)在兩天就能完成?！彼f。

新政施行時(shí)間尚短，各個(gè)市場機(jī)構(gòu)還沒能全面統(tǒng)計(jì)全市的二手房帶看和交易數(shù)據(jù)。不過，記者從上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，自28日新政施行至31日，二手房單日網(wǎng)簽有明顯增加。5月二手房成交量為18692套，日均602套，28日至31日，網(wǎng)簽套數(shù)分別為701套、877套、984套和961套。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)增加主要因?yàn)樾抡茫恍┵彿空咭驗(yàn)樾抡雠_(tái)，將原計(jì)劃的網(wǎng)簽時(shí)間延后了幾天，可以享受更優(yōu)惠的貸款利率。一些購房者決策快，立刻“下單”了。毛女士就是新政受益者，她原來需要連續(xù)繳納5年以上社保才能買房，現(xiàn)在只需要滿3年即可，且首付比例從30%下調(diào)至20%，于是在新政落地24小時(shí)內(nèi)，她迅速在松江九亭三盛頤景園看房、簽約購置一套二手房。

大多數(shù)賣家趨于理性

2021年，上海二手房交易開始執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即銀行審批貸款額度時(shí)，會(huì)根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中取最低的價(jià)格。

有中介透露，前幾年，“三價(jià)就低”評(píng)估價(jià)格和賣方預(yù)期價(jià)格有較大落差，一般低于賣方預(yù)期，現(xiàn)在幾乎可以和賣方預(yù)期價(jià)格持平。其中一部分原因也是因?yàn)槎址渴袌鰞r(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，賣方預(yù)期比前兩年也降低了。

新政出臺(tái)后，網(wǎng)傳不少房東連夜?jié)q價(jià)。記者了解到，在浦東世紀(jì)公園板塊，有一位房東當(dāng)晚將掛牌的千萬元級(jí)房源提高了近50萬元；閔行七寶板塊萬泰花園，數(shù)月前每平方米不到5萬元，新政出臺(tái)后，個(gè)別房東將掛牌價(jià)提高至每平方米近6萬元，甚至每平方米7萬元。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別賣家在中介門店詢問經(jīng)紀(jì)人是否有漲價(jià)空間。受訪中介門店負(fù)責(zé)人紛紛告訴記者，新政執(zhí)行以來還沒有遇到賣家抬高價(jià)格的情況?！吧虾鞘写饲敖?jīng)歷了一波低迷行情，大多數(shù)賣家還是理性的，希望能夠盡快促成交易?！彼螠壅f。記者碰到一位前來咨詢的賣家黃先生也坦言，二手房掛牌一年多沒有成交，希望趁新政利好，能夠盡快賣出。業(yè)內(nèi)人士說，連夜?jié)q價(jià)的賣家是極少數(shù)，但是市場走勢仍以“以價(jià)換量”為主。

多子女家庭首套認(rèn)定利好

崔立夫告訴記者，門店有不少咨詢客戶是二孩家庭，對(duì)多子女家庭住房貸款的首套房認(rèn)定細(xì)則尤其關(guān)注，目前交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等多家銀行已經(jīng)明確細(xì)則。

首先，多子女家庭是指家庭中有至少2個(gè)子女，其中至少有1個(gè)子女是未成年。多子女購房政策適用于滬籍和外地非滬籍家庭，不適用港澳臺(tái)和境外人士。

新政中的多子女家庭首套房貸款，是以網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，即5月28日后網(wǎng)簽的合同和貸款合同才可以享受多子女家庭新政利好。

多子女家庭成員名下住房套數(shù)0，現(xiàn)購買第一套住房，享受首套房貸政策；成員名下住房1套且貸款還清，購買第2套，享受首套房貸政策；成員名下住房1套且貸款未還清，購買第2套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且貸款都還清，購買第3套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且只有1套貸款還清，購買第3套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且貸款均未還清，其中1套享受首套房貸政策，1套享受二套房貸政策，購買第3套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且貸款均未還清，且兩套均享受首套房貸政策，購買第3套，享受二套房貸政策。

簡單來說，新政執(zhí)行之后，已經(jīng)享受過兩次首套房政策且名下房貸都沒結(jié)清的多子女家庭，再買第3套房，采用二套房貸政策。其他情況，都按照首套房貸利率執(zhí)行，可見新政利好力度之大。

促進(jìn)二手房市場流動(dòng)

多位從業(yè)近20年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，此次新政力度超出了從業(yè)者預(yù)期。克而瑞研究發(fā)現(xiàn)，此次新政是上海2011年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整幅度最大的一次，力度也超出市場預(yù)期。據(jù)其分析，過去13年里，住房限購政策做過調(diào)整優(yōu)化，力度不算太大，如2021年1月提出離婚限購和法拍限購，2023年10月以來金山、奉賢、青浦局部松綁限購，2024年1月放松外環(huán)外單身限購。除了限購之外，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的松綁主要集中在2022年以后，其中影響最深遠(yuǎn)的是以下三次：2023年9月執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，12月調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)不再看總價(jià)、下調(diào)首付比例和房貸LPR加點(diǎn)，以及今年1月允許單身非戶籍人員繳滿5年社保后購買外環(huán)外住宅。

“上海此次超預(yù)期力度的樓市新政將有效提振市場信心，尤其是非滬籍居民，以及因首付比及房貸利率而趨于觀望的改善客群，將釋放一波需求。政策成效將率先體現(xiàn)在二手房的帶看量等數(shù)據(jù)層面?！狈治鰩煴硎尽６嗝袌鰪臉I(yè)者認(rèn)為，上海二手房掛牌量此前處于高位，新政將促進(jìn)交易，帶來成交量的提升，價(jià)格方面總體平穩(wěn)。

在新“滬九條”中，有三條舉措容易被人們忽視。上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海此次新政對(duì)二手房盤活、認(rèn)購等落實(shí)較多創(chuàng)新政策。除了在調(diào)整限購方面，讓非滬籍單身人士可以購買外環(huán)內(nèi)二手房，還提出了企業(yè)購買二手房、國企收購和躉租、以舊換新等政策，都是圍繞鼓勵(lì)二手房流動(dòng)性而展開的。

這三條舉措分別是：企業(yè)購買小戶型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房)用于職工租住，不再限定購買住房套數(shù)。探索通過國有平臺(tái)公司等主體收購、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給。在“以舊換新”方面，對(duì)符合條件的家庭提供補(bǔ)貼，如住房置換期間過渡租房、裝修搬家等。不過，補(bǔ)貼也有門檻，即在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環(huán)外一手住房的居民家庭。

三條舉措都是在為新市民和青年人提供更優(yōu)惠的保障住房，在支持住房困難家庭改善居住條件的同時(shí)，增加了市場上的二手房需求，又創(chuàng)造了市場上的二手房供應(yīng)?？偟膩碚f，既保證住房的民生性，又盤活了存量房源，促進(jìn)二手房流動(dòng)，從而促進(jìn)整個(gè)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。