近日，部分一線、新一線城市放松限購，強(qiáng)烈政策預(yù)期帶動市場情緒反轉(zhuǎn)，港股、A股市場的地產(chǎn)板塊大舉反彈，多只個(gè)股股價(jià)自四月中下旬以來已翻倍。在機(jī)構(gòu)投資者看來，受博弈性情緒驅(qū)動影響，地產(chǎn)板塊的股價(jià)變化比實(shí)際基本面波動更大。隨著政策指向新一輪‘去庫存’，行業(yè)政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，有利于實(shí)現(xiàn)庫存去化，但傳導(dǎo)到投資端仍需要時(shí)間。不過，在過去數(shù)輪周期中，股市反應(yīng)往往領(lǐng)先于基本面，部分優(yōu)勢集中、極度低估、商業(yè)模式穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)和物業(yè)公司已存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢領(lǐng)漲

同花順數(shù)據(jù)顯示，5月16日收盤，同花順房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)漲超8%，建筑裝飾、建筑材料等漲超2%。基金方面，港股通金融ETF上漲4.82%，多只房地產(chǎn)、銀行、建材相關(guān)ETF漲幅超過3%。個(gè)股方面，港股的地產(chǎn)股漲幅尤其兇猛，粵港灣控股盤中股價(jià)一度上漲逾300%。

自4月中下旬以來，地產(chǎn)板塊就開啟了強(qiáng)勢反彈，多只金融、地產(chǎn)ETF漲幅超過20%。港股的地產(chǎn)股反彈幅度尤為可觀，4月22日至5月15日，世茂集團(tuán)漲超200%，中國奧園、華南城、時(shí)代中國控股、佳兆業(yè)集團(tuán)等漲幅超過100%。

消息面上，5月16日，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》。提出加快構(gòu)建以保障性租賃住房為主的城鎮(zhèn)住房保障體系，鼓勵(lì)收購存量房作為保障性租賃住房或人才住房。此前，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布公告，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房。

對于近期地產(chǎn)板塊的強(qiáng)勢反彈，灃京資本認(rèn)為，地產(chǎn)板塊下跌時(shí)間長、幅度大、機(jī)構(gòu)持倉少，疊加外部環(huán)境出現(xiàn)積極改善信號，因此股價(jià)出現(xiàn)一定程度博弈性質(zhì)的上漲。從市場整體來看，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的早期，可關(guān)注以可選消費(fèi)（地產(chǎn)、汽車、家電）和外需為代表的終端需求。

市場情緒迅速傳導(dǎo)

市場的反應(yīng)來源于政策端強(qiáng)勁發(fā)力。近日，地產(chǎn)利好政策持續(xù)出臺，無論是需求端一線、新一線城市密集放松限購，以及全國多地開展存量住房“以舊換新”政策，還是供給端中央政策發(fā)力城市更新和宅基地供應(yīng)，均向市場釋放出利好，市場情緒迅速傳導(dǎo)。

“近日地產(chǎn)政策出現(xiàn)‘統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施’這一新表述，指向新一輪‘去庫存’的政策轉(zhuǎn)向。”煜德投資對記者表示，拋開個(gè)股安全邊際不談，整個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了洗牌和出清，若今年地產(chǎn)中樞逐步企穩(wěn)，有一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國企、央企的股票可能會先于行業(yè)見底。

丹羿投資也表示，決策層定調(diào)“消化存量住宅”。若地產(chǎn)穩(wěn)住，情緒修復(fù)會比較劇烈，對于整個(gè)地產(chǎn)鏈條的行情都有促進(jìn)作用。目前仍處于政策博弈階段，需要持續(xù)跟蹤后續(xù)政策和真實(shí)落地效果。

優(yōu)質(zhì)公司投資機(jī)會或現(xiàn)

隨著重磅政策逐步出爐，有機(jī)構(gòu)發(fā)出了“這次地產(chǎn)不一樣”的感嘆。丹羿投資認(rèn)為，近期政策密集出臺，涉及到放松限購、以舊換新等需求端政策幫助實(shí)現(xiàn)庫存去化，樂觀預(yù)期年內(nèi)核心城市房價(jià)有可能企穩(wěn)。

盡管有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)股談安全邊際為時(shí)尚早，但考慮到過去地產(chǎn)周期均呈現(xiàn)政策行情領(lǐng)先于基本面，不少機(jī)構(gòu)投資者表示，部分優(yōu)勢集中、極度低估、商業(yè)模式穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)和物業(yè)公司已存在機(jī)會。

在具體個(gè)股選擇上，煜德投資認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在A股和港股市場有幾百家上市公司，從中甄別優(yōu)質(zhì)公司十分重要。核心是投資資產(chǎn)負(fù)債和信用狀態(tài)比較好的地產(chǎn)公司，需要觀察這些公司的品質(zhì)控制和操盤能力等，可持續(xù)關(guān)注集中優(yōu)勢資源、估值合理甚至低估的地產(chǎn)公司，尤其是央企、國企。此外，過去兩年出清更加徹底的港股市場在全球都極具性價(jià)比，具有穩(wěn)定商業(yè)模式的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)、物業(yè)公司，在海外流動性改善和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的環(huán)境下更具有創(chuàng)造超額收益的機(jī)會。

灃京資本進(jìn)一步表示，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊的核心風(fēng)險(xiǎn)在于企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢。一些公司逆市保持著較強(qiáng)銷售能力，資產(chǎn)負(fù)債表相對較為健康，一旦市場企穩(wěn)修復(fù)，就會形成相對正向循環(huán)。在房地產(chǎn)市場發(fā)生供需格局變化、商業(yè)模式調(diào)整之下，地產(chǎn)股票的投資會變得更加復(fù)雜。從資產(chǎn)價(jià)值和安全性角度看，央國企或者經(jīng)營穩(wěn)健的地產(chǎn)公司呈現(xiàn)一定的安全邊際。同時(shí)，地產(chǎn)公司投資價(jià)值的思考角度可能發(fā)生變化，那些真正經(jīng)營穩(wěn)健、高品質(zhì)、強(qiáng)品牌的公司有望價(jià)值回歸，而更多公司難以回到之前的經(jīng)營業(yè)績與估值水平。值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外，物業(yè)管理、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、代建公司等其他商業(yè)模式的投資機(jī)會也會出現(xiàn)分化。