- 樓市迎利好 開發貸等支持政策延期至明年底
- 2023年07月11日 來源：北京商報
提要：金融支持房地產政策再迎利好。繼“金融16條”大禮包后，據央行7月10日官網消息，中國人民銀行、國家金融監督管理總局再次發布關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知，將《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》中有適用期限的政策統一延長至2024年12月31日。
金融支持房地產政策再迎利好。繼“金融16條”大禮包后，據央行7月10日官網消息，中國人民銀行、國家金融監督管理總局再次發布關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知，將《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(以下簡稱《通知》)中有適用期限的政策統一延長至2024年12月31日。
兩項政策延期至明年底
2022年11月11日，中國人民銀行、原銀保監會聯合出臺《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策，其中兩條政策規定了適用期限。
中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，《通知》發布實施后，對保持房地產融資合理適度、推動化解房地產企業風險發揮了積極作用，取得了良好的政策效果。綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監督管理總局決定，延長有關政策適用期限。
據介紹，此次政策延期涉及兩項內容。一方面，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期一年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。
另外則是，對于商業銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華評價，延長的這兩條主要涉及房地產供給端融資支持措施，繼續為部分房企緩解短期資金壓力，隨著樓市需求穩步復蘇，房地產自我造血能力改善，信用環境改善，房地產有望逐步進入良性循環。
此次通知也強調，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機構應按照文件要求切實抓好落實，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動行業風險市場化出清，促進房地產市場平穩健康發展。
風險企業被市場自然出清
此次延期政策出臺可謂正當其時。仲量聯行大中華區首席經濟學家及研究部總監龐溟指出，目前，供給端復蘇節奏、力度仍滯后于銷售端回暖，新開工面積和施工面積增速回落、待售面積同比已多月持續上升、地產下游相關的消費鏈條也仍處于復蘇初期，房地產企業更多重視盤活存量、謹慎對待追加增量，仍需政策持續支持呵護。
“一方面，之前出臺的一系列穩樓市政策措施發揮積極效果，國內樓市整體呈現企穩回暖態勢；另一方面，目前國內房地產市場元氣尚未完全恢復，仍需要政策支持，國內根據目前樓市進一步延長相關措施，有助于穩定房地產預期，繼續支持房地產穩步復蘇。”周茂華同樣說道。
從政策效果來看，龐溟認為，目前政策加大金融對保交樓、保民生工作的支持力度并深化落地，滿足了優質龍頭房地產企業的合理融資需求，并引導其探索新的、可持續的業務增長點。另一方面，政策重點著眼于處理防范系統性風險和道德風險，依法依規幫助有需要的企業化解、處置風險，并妥善處理部分無法主動完成業務調整和經營轉型的企業被市場自然出清。
“整體看，再次延長這一政策對于市場來說，是預料之中。”中原地產首席分析師張大偉同樣說道，不過其也認為，當下房地產市場的問題已經不是簡單的延長部分房企貸款期限就可以解決的問題，整體看，房地產市場下半年還存在繼續下行的風險。
在張大偉看來，目前房地產行業面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。從當前監測的數據來看，多個城市利率均出現了輕微的變化。但當前購房是收入穩定問題疊加人口結構問題，依然影響房地產市場的穩定。
還有哪些金融政策可期
中原地產研究院統計數據顯示，2023年6月，市場全面降溫，各地樓市調控政策也依然不斷發布，累計單月房地產調控政策達到了58多次。其中6月力度最大的政策是LPR下調， 5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。
張大偉認為，本次降息對于市場來說，為降低增量和存量房貸利率打開空間。配合限售放松、非限購區域首付比例調整、公積金寬松等穩樓市組合拳，預計將對房地產形成一定程度的托底作用。但整體看影響相對有限，市場當下更期待一線城市微調二套房首付等政策。
業內也期待未來房地產市場能有更多的利好政策出臺。
“6月房地產市場邊際繼續轉弱，多數城市銷售面積環比延續下降態勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求，小陽春有降溫的趨勢。當下樓市政策特別是一線城市需要繼續加碼，否則市場下行難免。”張大偉說道。
龐溟則指出，未來一段時間內，房地產企業的融資和投資狀況能否改善，從內生的角度看，取決于銷售端能否持續回暖，以便讓房企實現“自我造血”的良性循環，同時要避免量價等方面出現過熱，并觸發宏觀政策調控和金融信貸條件的邊際收斂。從外生的角度看，取決于微觀主體的信心、預期、風險偏好和資產負債表的修復節奏。
“下階段，應繼續落實改善優質房企資產負債表計劃，繼續帶動房地產行業的現金流狀況、投資活動、并購重組回到正常發展軌道，繼續引導金融機構提供正常的金融支持，繼續平穩、有序地加快房地產企業風險市場化出清。”龐溟稱。
龐溟還建議，在供給端，應當貫徹落實“金融16條”、房企融資“三支箭”、改善優質房企資產負債表四項行動、“保交樓”專項借款等穩地產政策，保障房地產企業特別是優質龍頭企業的合理融資需求。應當繼續推進保交樓工作，有效解決部分地區紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題。應著力于通過調整債務期限結構及融資結構等促使房地產企業降杠桿、縮規模、控風險。應推動金融服務助力設立REITs等產品，以便房地產企業盤活優質存量資產、增加融資渠道。應積極穩妥協助問題房企化解債務風險，推動行業有序出清。
