“5月下旬以來，我們區(qū)域門店帶看客戶量有小幅提升，成交價格相對之前平穩(wěn)下降。”麥田房產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人向《證券日報》記者表示，5月份，部分有“連環(huán)單”的業(yè)主為了不違約而著急下調(diào)掛牌價，根本不用談價，業(yè)主自己上談判桌就主動降價了。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月30日，5月份北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13.0%。另據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，通過麥田房產(chǎn)成交的北京二手房成交均價環(huán)比下跌3.1%。

“北京二手房市場仍屬于買方市場，整體市場表現(xiàn)是掛牌量增加但交易價走低。”另一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《證券日報》記者表示，這背后主要有兩方面原因：一是有購房需求的多是置換連環(huán)單，即“賣舊買新”，需將名下房產(chǎn)掛牌出售；二是需要盡快將掛牌房源變現(xiàn)，用于支付新買房源價款，連環(huán)單是有交易周期和付款節(jié)點的，因此隨著付款節(jié)點逼近，業(yè)主只能被迫將掛牌出售房源價格一降再降。

掛牌價走低議價空間增大

“5月份，太陽公元在售房源81套，業(yè)主降價的有46套，占比56.8%；紅璽臺在售房源19套，業(yè)主降價的有8套，占比42%。降價的房源多，但是幅度不是很大，總價高的房源降價幅度在30萬元-70萬元之間。”麥田房產(chǎn)太陽宮一區(qū)紅璽臺一店經(jīng)理史玢玢向《證券日報》記者表示：“從掛牌量來看，我店所在區(qū)域是中高端標(biāo)的房產(chǎn)，價格區(qū)間在1000萬元-5000萬元之間，總體掛牌量上浮5%-10%。”

根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房掛牌量環(huán)比增加3.7%；二手房掛牌均價環(huán)比下降0.1%。與此同時，二手房議價空間和上月相比擴(kuò)大0.37個百分點。與4月份相比，不但業(yè)主的預(yù)期開始下降，而且在價格上也更愿意做出讓步以換取成交。總體而言，成交放緩，掛牌量增加，市場去化進(jìn)一步承壓。

“業(yè)主突然主動降價的情況時有發(fā)生，著急賣房的業(yè)主降價幅度較大，且會一降再降。部分業(yè)主到談判桌上自己就主動降價了，根本不用談價。”麥田房產(chǎn)回龍觀西區(qū)流星花園一店經(jīng)紀(jì)人喬召向《證券日報》記者表示，比如有一單已經(jīng)簽約的交易，本來業(yè)主成交預(yù)期為520萬元-525萬元，業(yè)主原話是“低于520萬元就不賣了”，但后來在談判桌上降了兩次價，最后以508萬元價格簽約。

“雖然當(dāng)下屬于買方市場，但實際上從掛牌房源的結(jié)構(gòu)來看，房齡超過20年的老房子占到一半左右，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，購房者選到合適房子的難度依然不小。”麥田房產(chǎn)認(rèn)為，從購房者的角度看，在下行的市場中購房者掌握選擇的主動權(quán)，有更充足的時間挑選合適的房子。

在喬召看來，很多業(yè)主愿意把手上的老破小房源換新，現(xiàn)在市場上存在大量置換連環(huán)單現(xiàn)象。但在買方市場之下，購房人觀望情緒濃厚。

麥田房產(chǎn)亦莊北區(qū)大雄店經(jīng)紀(jì)人謝麗慶直言：“我目前接觸的兩個客戶，一個不敢先訂房，另一個不敢入手，即使房子降價很快，仍舊怕踏錯節(jié)奏。出現(xiàn)這種預(yù)期后，導(dǎo)致有相當(dāng)一部分掛牌房源，報價已經(jīng)接近上套甚至低于上套成交價。”

這一現(xiàn)象的背后，有一個問題值得關(guān)注，即如果市場流動性變?nèi)酰敲催B環(huán)單是否會陷入僵局？違約問題會不會隨之而來？

未來市場怎么走？

回顧去年11月份到12月份，受疫情影響，北京市場需求受到積壓。今年2月份、3月份，壓抑的需求在短時間內(nèi)集中釋放，二手房市場迎來強勁反彈，一些觀望的客戶也因當(dāng)時的市場熱度升溫而被裹挾入市。

“3月底，北京二手房市場處于高點的時候，我怕繼續(xù)漲價，就定下了一套880萬元的房子，現(xiàn)在著急賣掉名下房產(chǎn)，但好幾組買房人都至少來看過兩三次，就是沒有下單。”5月31日，李女士(化名)向《證券日報》記者透露，現(xiàn)在掛牌出售房子的業(yè)主多數(shù)都是置換需求，屬于“買新賣舊”的連環(huán)單。但4月份以來市場降溫，掛牌的房子仍舊沒有賣出去，現(xiàn)在比較擔(dān)心由于賣不出去房子而導(dǎo)致買房違約。

李女士的擔(dān)憂并不是個例。“為了趕買房的付款節(jié)點，我掛牌賣的房子價格已經(jīng)一降再降，從700多萬元降到679萬元，但潛在買家僅報出了660萬元的價格，這比2021年同小區(qū)同戶型房源成交最低價還低將近40萬元。”馬女士(化名)向《證券日報》記者表示：“賣房賣得‘心灰意冷’，如果達(dá)不到去年的價格，我打算將所訂的新房違約。”

“如果大部分業(yè)主抱有跟馬女士一樣的心態(tài)，那么連環(huán)單交易將陷入僵局，由此將產(chǎn)生違約賠償?shù)仍V訟，不利于提升市場流動性。”某業(yè)內(nèi)人士向記者如是稱。

對此，有麥田房產(chǎn)分析師也表示，當(dāng)前市場在售房源不斷增多，市場觀望情緒增加，導(dǎo)致置換鏈條運轉(zhuǎn)不暢，預(yù)計市場在未來一兩個月會經(jīng)歷一個階段性筑底的過程。

從政策端來看，雖然近期北京出臺了“帶押過戶”等政策，但政策目的在于優(yōu)化交易流程，提升交易效率，對市場供需端預(yù)期及入市行為是否產(chǎn)生實質(zhì)性影響，還有待觀察。

對于6月份二手房走勢，史玢玢表示，預(yù)計將與5月份持平。6月份想快速成交，降價是最快的途徑。如果沒有利好政策出臺，預(yù)計市場不會有大的起伏。

喬召認(rèn)為：“大幅降價可能性很小，有可能部分著急賣的房源在5月份沒成交的，6月份還會有一個小幅度的降價。”謝麗慶表示，一部分撿漏的客戶會出來買房，現(xiàn)在需要這些客戶撕開一個口子，帶動其他客戶的購買力。6月份，預(yù)計市場會吃掉大量“已買后賣”業(yè)主的紅利。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，隨著買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及“賣一買一退減個稅”政策年底結(jié)束，預(yù)計下半年很多業(yè)主會選擇在年底前完成置換以節(jié)省置換個稅，再疊加年末購房需求小高峰，北京二手房市場或在年末迎來明顯翹尾行情。