百?gòu)?qiáng)房企利潤(rùn)承壓，綠城中國(guó)也不例外。2023年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利170.73億元，同比減少22.5%；實(shí)現(xiàn)毛利率13%，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。自中交入主后，綠城中國(guó)重啟規(guī)模化進(jìn)程，很長(zhǎng)一段時(shí)間里，規(guī)模擴(kuò)張是綠城中國(guó)的主基調(diào)。但面對(duì)行業(yè)深度調(diào)整，毛利率持續(xù)下行壓力，綠城中國(guó)也開(kāi)始向少數(shù)股東要利潤(rùn)。

3月25日，綠城中國(guó)于線上舉行2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，管理層對(duì)于銷(xiāo)售規(guī)模并未過(guò)多提及，而是更加強(qiáng)調(diào)拿地權(quán)益比重。“通過(guò)增加權(quán)益來(lái)提升利潤(rùn)，這是未來(lái)改革的核心方向和目標(biāo)。”綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|在業(yè)績(jī)會(huì)上如是說(shuō)。

毛利率下降4.3個(gè)百分點(diǎn)

2023年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1313.83億元，同比增長(zhǎng)3.3%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約31.18億元，同比增長(zhǎng)13.1%。營(yíng)收利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，但綠城中國(guó)毛利率繼續(xù)保持下行趨勢(shì)。受毛利率下滑影響，綠城中國(guó)的凈利潤(rùn)也壓減至66.78億元，同比下降24.92%。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，綠城中國(guó)2023年實(shí)現(xiàn)毛利170.73億元，較2022年同期的220.21億元減少22.5%；2023年實(shí)現(xiàn)毛利率13%，較2022年同期的17.3%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)銷(xiāo)售毛利率為11.3%，較2022年同期的16.3%下降5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上回應(yīng)稱，2023年毛利率下降，一方面是整體市場(chǎng)下行及限價(jià)影響，導(dǎo)致售價(jià)不及預(yù)期，另一方面公司在拿地策略上，聚焦一二線城市，對(duì)項(xiàng)目的安全性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求較高，毛利率相對(duì)偏低。

耿忠強(qiáng)稱，以杭州核心區(qū)為例，盡管地價(jià)已經(jīng)放開(kāi)，但房?jī)r(jià)仍未放開(kāi)，這在一定程度上影響了公司的毛利率。“根據(jù)綠城近年來(lái)的投資策略，安全性始終是公司決策的首要因素。盡管毛利率不高，整體仍處于15%左右，但確保了項(xiàng)目的安全性。考慮到項(xiàng)目去化的積極因素，所以最終的結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量還是有保障的。”

對(duì)于后續(xù)毛利率提升，耿忠強(qiáng)也坦言，由于2024年結(jié)轉(zhuǎn)收入中有一定比例的項(xiàng)目來(lái)源于2021年獲取的土地，預(yù)計(jì)2024年公司毛利率仍將處于較低水平。但隨著2022年和2023年獲取的項(xiàng)目逐步交付，毛利率預(yù)計(jì)將會(huì)有所改善。

永續(xù)債清零

盈利能力惡化，短期內(nèi)改變并非一件易事，為此綠城中國(guó)在“開(kāi)源”的同時(shí)，也選擇了“節(jié)流”。2021年，綠城中國(guó)公開(kāi)宣布“動(dòng)刀”永續(xù)債。目前綠城中國(guó)永續(xù)債高峰已過(guò)，并按照計(jì)劃于2023年全部贖回。

談及永續(xù)債，其最大的特點(diǎn)就是無(wú)固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)，也可以理解為是一種僅需要支付“利息”的債券，但這也導(dǎo)致綠城中國(guó)的利潤(rùn)被不斷侵蝕。

一直以來(lái)綠城中國(guó)的永續(xù)債都是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。自2017年開(kāi)始，綠城中國(guó)永續(xù)債一路走高，并于2019年達(dá)到峰值212.29億元。6%左右的永續(xù)債利率，也給綠城中國(guó)帶來(lái)了不小的負(fù)擔(dān)。以2019年為例，彼時(shí)綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占利潤(rùn)24.8億元，但僅永續(xù)債的派息就高達(dá)12.87億元，將近一半利潤(rùn)被永續(xù)債給“吃掉”了。

2021年綠城中國(guó)半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層公開(kāi)宣布“動(dòng)刀”永續(xù)債。據(jù)耿忠強(qiáng)介紹，2021年7月綠城贖回10億元永續(xù)債，并預(yù)計(jì)2021年下半年將贖回31億元及5億美元永續(xù)債，預(yù)計(jì)到2021年底永續(xù)債的余額會(huì)是108億元左右。

2022年，綠城中國(guó)將贖回境外5億美元的永續(xù)債以及境內(nèi)的56億元永續(xù)債，2023年贖回最后的15億元境內(nèi)永續(xù)中票。

“永續(xù)債是一把雙刃劍。”耿忠強(qiáng)曾坦言永續(xù)債侵蝕了公司利潤(rùn)：“2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價(jià)。”

提升權(quán)益占比規(guī)模

融入中交基因后，綠城中國(guó)開(kāi)始規(guī)模化提速，并提出了“三年業(yè)績(jī)計(jì)劃”，即2019—2021年，綠城中國(guó)銷(xiāo)售目標(biāo)分別為2000億元、2500億元及3000億元。

順利邁入3000億元門(mén)檻，張亞?wèn)|又再次公布“戰(zhàn)略2025”規(guī)劃，五年實(shí)現(xiàn)6400億元的目標(biāo)。為了完成上述目標(biāo)，綠城中國(guó)開(kāi)始頻繁現(xiàn)身各大土拍市場(chǎng)，同時(shí)綠城中國(guó)還不斷進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致少數(shù)股東權(quán)益的膨脹。與永續(xù)債一樣，少數(shù)股東權(quán)益也會(huì)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)空間形成擠壓。

面對(duì)行業(yè)深度調(diào)整，毛利率持續(xù)下行壓力，綠城中國(guó)也不再談規(guī)模，開(kāi)始向少數(shù)股東要利潤(rùn)。

談及銷(xiāo)售規(guī)模，綠城中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰表示，2024年依然充滿挑戰(zhàn)，市場(chǎng)仍存在不確定因素，所以總體銷(xiāo)售目標(biāo)爭(zhēng)取與2023年持平。北京商報(bào)記者注意到，2023年綠城中國(guó)取得總合同銷(xiāo)售約3011億元，同比微增0.27%。

與此同時(shí)，綠城中國(guó)管理層也公開(kāi)表示，要提升權(quán)益占比規(guī)模，減少財(cái)報(bào)中“關(guān)鍵少數(shù)”的影響。但財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年綠城中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益仍高達(dá)778.05億元，占比為68.28%。不過(guò)少數(shù)股東分走的利潤(rùn)有所減少，2023年為35.6億元，較上年同期減少42%。

“我們的目標(biāo)十分明確，即增加權(quán)益、提升利潤(rùn)。”張亞?wèn)|在2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，過(guò)去綠城側(cè)重于通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模實(shí)現(xiàn)粗放式增長(zhǎng)，而現(xiàn)在綠城正在向注重內(nèi)涵式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，這標(biāo)志著公司的發(fā)展方向已發(fā)生改變。可以看到，綠城近兩年的權(quán)益占比實(shí)現(xiàn)了快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這為利潤(rùn)的增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

但張亞?wèn)|也直言，與之前幾年的較低水平相比，公司需要綜合考慮整體增長(zhǎng)趨勢(shì)。權(quán)益的增長(zhǎng)是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，未來(lái)并不會(huì)像2023年那樣出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。盡管如此，公司的方向和目標(biāo)始終清晰明確：通過(guò)增加權(quán)益來(lái)提升利潤(rùn)，這是未來(lái)改革的核心方向和目標(biāo)。

2023年，綠城中國(guó)新增38個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約5570萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)1425億元，其中一二線貨值占比84%，權(quán)益比提升至74%。