房地產(chǎn)重磅政策不斷。首套住房首付比例下調(diào)至15%、公積金貸款利率下調(diào)、政府收購(gòu)部分商品房用作保障性住房，此外，來(lái)自住建部最新消息，已發(fā)放的公積金貸款，明年起執(zhí)行新利率……近期，一系列重磅房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，引發(fā)巨大關(guān)注。

在分析人士看來(lái)，一系列政策組合拳，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購(gòu)房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

首付最低15%

針對(duì)個(gè)人住房貸款的政策調(diào)整，內(nèi)容主要涉及三個(gè)方面：首付比例、商業(yè)貸款利率、公積金貸款利率，意在通過(guò)金融手段促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

首付比例方面，根據(jù)新政，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套首付款比例則調(diào)整為不低于25%。在此基礎(chǔ)上，人民銀行各省級(jí)分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定首套、二套最低首付款比例下限。

貸款利率方面，人民銀行指出，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。人民銀行各省級(jí)分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定房貸利率下限及下限水平(如有)。同時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合實(shí)際情況，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

公積金貸款利率也同樣進(jìn)行了下調(diào)，具體來(lái)看，人民銀行決定，5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

整體來(lái)看，三項(xiàng)住房相關(guān)政策較此前均有較大變化。如今全面放開(kāi)首套、二套房貸利率下限，不僅降低了購(gòu)房者的初始資金門(mén)檻，也體現(xiàn)了“因城施策”的靈活性。

對(duì)于相關(guān)政策的發(fā)布，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟指出，一系列政策組合拳，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購(gòu)房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。這也有助于提升居民的消費(fèi)能力和意愿，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，有效保障和改善民生，積極擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，發(fā)揮消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用。考慮到政策的協(xié)調(diào)、配合、共進(jìn)，應(yīng)穩(wěn)步下調(diào)個(gè)人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率，以更好地滿足剛性和改善性住房需求，更好地減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動(dòng)下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為，更好地提升居民的消費(fèi)能力和意愿，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。

存量房產(chǎn)加速“清庫(kù)存”

除了以政策“組合拳”方式向消費(fèi)者提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策外，在消化存量房產(chǎn)部分，監(jiān)管部門(mén)還向各地政府、房地產(chǎn)企業(yè)等提出了要求。

就在三項(xiàng)利好政策密集發(fā)布的同日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在北京召開(kāi)。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議部署，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

何立峰指出，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。當(dāng)前，要著力分類(lèi)推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

同時(shí)，對(duì)于商品房庫(kù)存較多城市，何立峰表示，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

何立峰要求，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、再貸款政策等作用，加強(qiáng)對(duì)城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作。

在5月17日國(guó)新辦舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，人民銀行副行長(zhǎng)陶玲指出，人民銀行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

從實(shí)踐來(lái)看，圍繞監(jiān)管提出的消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房?jī)身?xiàng)內(nèi)容，近段時(shí)間以來(lái)，各地密集對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，保交房工作會(huì)議的召開(kāi)，也應(yīng)該被視為近期的一項(xiàng)重磅利好政策。會(huì)議提出的“商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”，可以總結(jié)為“以購(gòu)代建”。將去庫(kù)存和房地產(chǎn)三大工程等工作有機(jī)結(jié)合，符合市場(chǎng)規(guī)律，也具有強(qiáng)烈的導(dǎo)向作用。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，鼓勵(lì)各地保租房平臺(tái)更多去購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，這樣既消化了市場(chǎng)當(dāng)中的庫(kù)存，也起到了快速籌建保障性住房的目的。在具體落實(shí)上，建議各地明確收購(gòu)存量房的資金來(lái)源、收購(gòu)主體、收購(gòu)規(guī)模，以及收購(gòu)存量房做保障房的支持政策。

增量轉(zhuǎn)向存量

5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1—4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況等數(shù)據(jù)。報(bào)告期內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%，其中住宅投資23392億元，下降10.5%。同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.8%，新建商品房銷(xiāo)售面積下降20.2%，銷(xiāo)售額下降28.3%，房屋新開(kāi)工面積同比下降24.6%。

具體到4月，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。新房方面，4月64個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降；二手房方面，4月69個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降。

“房地產(chǎn)銷(xiāo)售及投資增速的持續(xù)回落，商品房庫(kù)存處于歷史相對(duì)高位，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大，也給宏觀經(jīng)濟(jì)形成較為明顯的拖累。”廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓表示。

正是為了適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，穩(wěn)樓市住房金融政策吹來(lái)暖風(fēng)。隨著各項(xiàng)優(yōu)化政策的密集出爐，龐溟表示，總體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時(shí)代到存量時(shí)代的變化、供求關(guān)系和長(zhǎng)期趨勢(shì)的變化，由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量上的改造、去庫(kù)存、消化和增量上的提質(zhì)、調(diào)整、優(yōu)化相結(jié)合。

談及如何消化存量商品房的政策措施，陶玲透露，“近期人民銀行將出臺(tái)《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》，根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，2023年人民銀行設(shè)立了租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持濟(jì)南、鄭州等8個(gè)城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。一年多來(lái)，試點(diǎn)在8個(gè)城市有序落地，商業(yè)可持續(xù)的租賃經(jīng)營(yíng)模式初步形成，為消化存量住房發(fā)揮了積極作用。統(tǒng)籌考慮政策銜接，我們將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國(guó)范圍全面推廣”。

對(duì)于下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，龐溟指出，中央政府和地方各級(jí)政府可考慮通過(guò)發(fā)行特別國(guó)債和專(zhuān)項(xiàng)債、金融機(jī)構(gòu)定向提供低息貸款和再貸款、創(chuàng)設(shè)專(zhuān)項(xiàng)基金、利用計(jì)提的集中供應(yīng)住宅用地土地溢價(jià)資金給予平臺(tái)公司收購(gòu)資金支持、先租后售獲取共有產(chǎn)權(quán)住房出售的售房款等多種融資形式，通過(guò)回購(gòu)未售新房、促進(jìn)存量二手房去庫(kù)存、盤(pán)活改造非住宅物業(yè)、收購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目、配建配售保障性住房等方式，以去庫(kù)存為重點(diǎn)，補(bǔ)充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循環(huán)。這既可以盤(pán)活存量、去化庫(kù)存，又能為政府公共租賃住房的供給提供有力、有效的支持。