房地產(chǎn)重磅政策不斷。首套住房首付比例下調(diào)至15%、公積金貸款利率下調(diào)、政府收購部分商品房用作保障性住房，此外，來自住建部最新消息，已發(fā)放的公積金貸款，明年起執(zhí)行新利率……近期，一系列重磅房地產(chǎn)政策密集出臺，引發(fā)巨大關(guān)注。

在分析人士看來，一系列政策組合拳，有利于降低居民首付負擔(dān)和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

首付最低15%

針對個人住房貸款的政策調(diào)整，內(nèi)容主要涉及三個方面：首付比例、商業(yè)貸款利率、公積金貸款利率，意在通過金融手段促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，同時減輕居民購房負擔(dān)。

首付比例方面，根據(jù)新政，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套首付款比例則調(diào)整為不低于25%。在此基礎(chǔ)上，人民銀行各省級分行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定首套、二套最低首付款比例下限。

貸款利率方面，人民銀行指出，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定房貸利率下限及下限水平(如有)。同時，銀行業(yè)金融機構(gòu)結(jié)合實際情況，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

公積金貸款利率也同樣進行了下調(diào)，具體來看，人民銀行決定，5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

整體來看，三項住房相關(guān)政策較此前均有較大變化。如今全面放開首套、二套房貸利率下限，不僅降低了購房者的初始資金門檻，也體現(xiàn)了“因城施策”的靈活性。

對于相關(guān)政策的發(fā)布，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家龐溟指出，一系列政策組合拳，有利于降低居民首付負擔(dān)和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。這也有助于提升居民的消費能力和意愿，支持恢復(fù)和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大國內(nèi)需求，發(fā)揮消費拉動經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)性作用。考慮到政策的協(xié)調(diào)、配合、共進，應(yīng)穩(wěn)步下調(diào)個人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率，以更好地滿足剛性和改善性住房需求，更好地減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為，更好地提升居民的消費能力和意愿，支持恢復(fù)和擴大消費。

存量房產(chǎn)加速“清庫存”

除了以政策“組合拳”方式向消費者提供購房優(yōu)惠政策外，在消化存量房產(chǎn)部分，監(jiān)管部門還向各地政府、房地產(chǎn)企業(yè)等提出了要求。

就在三項利好政策密集發(fā)布的同日，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰在會上強調(diào)，要深入貫徹落實中央政治局會議部署，深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

何立峰指出，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局。當(dāng)前，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權(quán)益。相關(guān)地方政府應(yīng)從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

同時，對于商品房庫存較多城市，何立峰表示，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險防范處置，扎實推進保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

何立峰要求，要壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進保交房各項工作。

在5月17日國新辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，人民銀行副行長陶玲指出，人民銀行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。

從實踐來看，圍繞監(jiān)管提出的消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房兩項內(nèi)容，近段時間以來，各地密集對房地產(chǎn)政策進行了優(yōu)化。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，保交房工作會議的召開，也應(yīng)該被視為近期的一項重磅利好政策。會議提出的“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，可以總結(jié)為“以購代建”。將去庫存和房地產(chǎn)三大工程等工作有機結(jié)合，符合市場規(guī)律，也具有強烈的導(dǎo)向作用。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，鼓勵各地保租房平臺更多去購買開發(fā)企業(yè)的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，這樣既消化了市場當(dāng)中的庫存，也起到了快速籌建保障性住房的目的。在具體落實上，建議各地明確收購存量房的資金來源、收購主體、收購規(guī)模，以及收購存量房做保障房的支持政策。

增量轉(zhuǎn)向存量

5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2024年1—4月全國房地產(chǎn)市場基本情況等數(shù)據(jù)。報告期內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%，其中住宅投資23392億元，下降10.5%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面積下降20.2%，銷售額下降28.3%，房屋新開工面積同比下降24.6%。

具體到4月，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比降幅均有所擴大。新房方面，4月64個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降；二手房方面，4月69個城市二手住宅價格環(huán)比下降。

“房地產(chǎn)銷售及投資增速的持續(xù)回落，商品房庫存處于歷史相對高位，表明房地產(chǎn)市場下行壓力較大，也給宏觀經(jīng)濟形成較為明顯的拖累。”廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓表示。

正是為了適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，穩(wěn)樓市住房金融政策吹來暖風(fēng)。隨著各項優(yōu)化政策的密集出爐，龐溟表示，總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時代到存量時代的變化、供求關(guān)系和長期趨勢的變化，由總量擴張轉(zhuǎn)為存量上的改造、去庫存、消化和增量上的提質(zhì)、調(diào)整、優(yōu)化相結(jié)合。

談及如何消化存量商品房的政策措施，陶玲透露，“近期人民銀行將出臺《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》，根據(jù)國務(wù)院部署，2023年人民銀行設(shè)立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。一年多來，試點在8個城市有序落地，商業(yè)可持續(xù)的租賃經(jīng)營模式初步形成，為消化存量住房發(fā)揮了積極作用。統(tǒng)籌考慮政策銜接，我們將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣”。

對于下一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展，龐溟指出，中央政府和地方各級政府可考慮通過發(fā)行特別國債和專項債、金融機構(gòu)定向提供低息貸款和再貸款、創(chuàng)設(shè)專項基金、利用計提的集中供應(yīng)住宅用地土地溢價資金給予平臺公司收購資金支持、先租后售獲取共有產(chǎn)權(quán)住房出售的售房款等多種融資形式，通過回購未售新房、促進存量二手房去庫存、盤活改造非住宅物業(yè)、收購?fù)恋仨椖俊⑴浣ㄅ涫郾Ｕ闲宰》康确绞剑匀齑鏋橹攸c，補充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循環(huán)。這既可以盤活存量、去化庫存，又能為政府公共租賃住房的供給提供有力、有效的支持。