- 誰在推廣購房“零首付”？
- 2024年08月13日 來源：北京商報
提要：“零首付”購房緣何屢禁不止？諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，“零首付”購房屢禁不止包含多方面，可能存在監管政策的不完善或執行不到位，為開發商提供操作空間；或者在低利率環境下，金融機構可能更傾向于提供此類貸款，以增加業務量；又或者面對“零首付”等優惠，部分消費者可能會忽視風險，追求短期利益。
“現在樓盤項目太卷了，竟然可以做‘零首付’”“房貸利率降低，很多都支持‘零首付’”……近期，北京商報記者注意到，在社交平臺上，有多位房地產中介以購房者口吻發布帖子推廣“零首付”方案，吸引購房者注意。
而所謂的“零首付”，大多是指開發商通過做高合同價格，幫助購房者從銀行申請較高的按揭貸款，從而利用貸款后多余的資金來支付首付款。
近年來“零首付”的現象屢見不鮮，不少開發商、房地產中介以此為噱頭拉攏客戶，促進樓盤銷售，但這一行為已違反國家相關金融信貸政策。近期，鄭州市、南寧市等多地監管部門均對“零首付”購房發出警示，提醒消費者嚴防可能存在的金融、法律風險。
“零首付”購房返購物卡
近期，在社交平臺上，活躍著廣州、深圳、鄭州等多地的房地產中介，他們以購房者口吻發布帖子推廣“零首付”方案，吸引購房者前來咨詢。
來自深圳的房地產中介劉宇(化名)是推廣購房“零首付”的一員。他向北京商報記者表示，其所在的公司與深圳多個樓盤有合作，能夠實現“零首付”購房。
“零首付”如何購房？據劉宇介紹，目前“零首付”主要有兩種形式：一類是開發商直接做高合同價格，幫助購房者從銀行申請較高的按揭貸款，利用貸款后多余的資金來支付首付款。另一類則是開發商通過墊資或幫助購房者申請經營貸、消費貸，將銀行正規貸款資金“換馬甲”變為“首付貸”資金，彌補首付不足的空缺。
“我們基本做的是第一種，成交案例也比較多，上周我就成交了兩筆‘零首付’業務”，劉宇舉例說明，如果購房者準備買總價300萬元的房子，首付為100萬元，開發商會將合同價格提高至400萬元，購房者以400萬元價格申請銀行按揭貸款，多貸到的金額可以用于支付首付，這就相當于“零首付”。
這種“高評高貸”的方式能夠不付首付，但月供會隨著貸款金額的增多而增加。對于月供增加的部分，劉宇表示，開發商會以購物卡的形式返還給購房者，購房者如果想要現金也可以進行置換，8萬元的購物卡置換后的大概金額為7.2萬元。
事實上，劉宇所說的“零首付”購房本身就屬于違規行為，而他自身也知曉，“我們和銀行沒有合作，‘零首付’本來是不合規的，但不違法，我們只是把首付流程越過了，而且我們是大平臺，在深圳也有很多門店，風險比較可控”。劉宇補充道。
另一位來自廣州的中介趙勃(化名)則直接推介了一處樓盤，樓盤海報顯示，“實景現房，即買即住，真‘零首付’”。趙勃介紹，所謂的“零首付”就是通過拉高評估價再去貸款，月供根據房屋面積決定，但前期需向開發商繳納1.3萬元的定金，開發商有合作銀行，首付款由開發商進行墊資，等到貸款審批下來再進行歸還。
對于“零首付”購房興起的原因，北京尋真律師事務所律師王德悅表示，在房地產市場低迷時期，“零首付”作為一種促銷手段，可以吸引潛在買家，刺激購房需求，從而帶動市場活躍度。“零首付”降低了購房者的初始資金壓力，使得更多資金不足的購房者能夠進入市場，而開發商為了快速回籠資金或清理庫存，可能會推出“零首付”等促銷活動，吸引買家。
違反金融信貸政策
在降低初始購房“門檻”的誘惑之下，不少購房者選擇“零首付”方案。購房者王勉華(化名)就是其中之一，近期，王勉華向南寧市住房和城鄉建設局投訴曾購買的樓盤存在虛假宣傳、違規銷售等行為，其中就提到“零首付”購房。
根據投訴內容，王勉華所購買的樓盤通過“高評高貸”做高總房價，開發商讓購房者繳納2萬元或者4萬元定金，其余的房款全部通過銀行按揭貸款貸出，為了讓房貸金額涵蓋首付款，開發商將總房價故意抬高，再通過首付墊資的方式制造購房者足額繳納首付款的證明，從而讓購房者“零首付”或者極低首付購買商品房。
事實上，近年來“零首付”的現象也并不少見，不少開發商、房地產中介以此為噱頭擴大品牌影響力，拉攏客戶，促進相關樓盤銷售，但這一行為已違反國家相關金融信貸政策。
2017年11月，住建部、人民銀行、原銀保監會聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
“零首付”購房緣何屢禁不止？諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，“零首付”購房屢禁不止包含多方面，可能存在監管政策的不完善或執行不到位，為開發商提供操作空間；或者在低利率環境下，金融機構可能更傾向于提供此類貸款，以增加業務量；又或者面對“零首付”等優惠，部分消費者可能會忽視風險，追求短期利益。因此后續監管和金融機構應加強對貸款資格審查，增加還款能力評估，嚴懲違規行為，強化對房地產市場的規范管理和風險控制。
多地監管發文提示風險
看似低成本購房的“零首付”實則潛藏多重風險。王德悅指出，首先是違反相關法律法規，監管政策明令禁止“零首付”購房，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房；其次，“零首付”購房往往伴隨著違規操作、陰陽合同，這些操作不能在合同中予以約定，也得不到法律的保護，一旦房企或中介不兌現承諾，購房者可能錢房兩空；此外，“零首付”貸款往往伴隨著較高的利率和額外費用。這些費用可能包括貸款手續費、評估費、保險費等，增加了購房的總成本；最后，“零首付”購房看似減輕了購房初期的經濟壓力，但實際上購房者可能需要承擔更高的月供和更長的貸款期限，購房者將面臨更大的還款壓力。
“零首付”購房不僅破壞房貸業務的市場環境，也對金融市場的秩序造成影響，亂象之下，多地監管加大了警示力度。
近期，鄭州市、南寧市等多地監管部門均對“零首付”購房發出警示，提醒消費者謹防可能存在的金融、法律風險。
鄭州市住房保障和房地產管理局表示，“零首付”不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問題，通常還需借助于簽訂陰陽合同、高評房屋價格等違規行為來實現。這不僅增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔，還存在較大的騙貸法律風險。同時，“零首付”通常是由房地產開發企業或房地產中介機構通過預先墊付，或是虛擬抬高房屋價格，從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款，開發企業和購房者簽訂的購房合同存在法律爭議，因此當事方可能都會被追究刑事責任。
南寧市住房和城鄉建設局指出，對于購房者來說，“零首付”意味著在購房初期不需要支付任何首付款項，雖然購房初期壓力降低，但實際上可能讓購房者承擔更高的貸款額度，從而增加月供負擔。長期來看，可能導致購房者陷入財務困境，難以維持穩定的還款能力。同時由于市場不穩定，可能會造成購房者資產價值縮水而貸款余額卻保持不變，從而加劇購房者財務壓力。
面對“零首付”等購房誘惑，購房者該如何做？王德悅建議，購房者在做出決策時應該充分考慮自己的經濟狀況、市場趨勢、貸款條件以及法律合規性等因素，以確保自己能夠做出明智且負責任的選擇。在購房前進行全面的財務規劃和預算分析，確保自己有足夠的還款能力。關注市場利率和房價走勢的變化，選擇合適的購房時機和貸款方式。在簽訂購房合同時，購房者需要仔細閱讀合同條款，確保自己充分了解并同意其中的各項規定。特別是關于貸款、還款、違約等方面的條款，需要特別注意以避免潛在的法律風險。
“對‘零首付’等誘惑，建議購房者不要輕信推介話術，更不能實施貸款資料造假。從過往案例看，一旦遭遇抽貸、斷貸等風險，中介將推諉甚至直接溜之大吉，最終還是由購房者承擔了所有”，素喜智研高級研究員蘇筱芮說。
