最高檢一季度辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同類(lèi)民事訴訟監(jiān)督案件800余件——

房屋交易監(jiān)管待加強(qiáng)

房屋買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)自覺(jué)遵守國(guó)家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠(chéng)信交易并積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)房屋后應(yīng)及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記，對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房屋，買(mǎi)房者應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)登記情況。

近年來(lái)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量和涉案標(biāo)的額均大幅上升，有的當(dāng)事人不服司法裁判，向檢察機(jī)關(guān)提出監(jiān)督申請(qǐng)。最高人民檢察院5月9日公布數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度共辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同類(lèi)民事訴訟監(jiān)督案件800余件。

最高檢第六檢察廳四級(jí)高級(jí)檢察官助理李大揚(yáng)介紹，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的特點(diǎn)主要為房屋出賣(mài)人“一房二賣(mài)”給買(mǎi)受人造成經(jīng)濟(jì)損失，房屋實(shí)際所有人與權(quán)利證書(shū)登記人不一致產(chǎn)生房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，房屋買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格房屋容易給自身造成損失。

我國(guó)全面實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系已基本成型。實(shí)際交易活動(dòng)中，“一房二賣(mài)”指房屋出賣(mài)人違反誠(chéng)實(shí)信用原則，將同一特定房屋先后或同時(shí)出賣(mài)給兩個(gè)不同買(mǎi)受人。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，當(dāng)事人借名買(mǎi)房、合伙買(mǎi)房導(dǎo)致房屋實(shí)際所有人與權(quán)利證書(shū)登記人不一致，易產(chǎn)生房產(chǎn)權(quán)屬糾紛。李大揚(yáng)表示，合伙買(mǎi)房當(dāng)事人應(yīng)簽訂相應(yīng)內(nèi)部協(xié)議，留存購(gòu)房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實(shí)權(quán)屬關(guān)系的證據(jù)材料。

在房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，房屋權(quán)利證書(shū)登記人有時(shí)并非房屋實(shí)際所有人。在房屋名義登記人出售房屋，而實(shí)際所有人對(duì)出售行為未予追認(rèn)的情況下，該行為屬無(wú)權(quán)處分行為。這種情形下，如果賣(mài)房者購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，其購(gòu)房行為可能不構(gòu)成善意取得，將不受法律保護(hù)。

“監(jiān)管部門(mén)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注二手房買(mǎi)賣(mài)中的‘陰陽(yáng)合同’問(wèn)題。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任李超表示，一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)交易安全和消費(fèi)者合法權(quán)益。

為確保存量房交易資金監(jiān)管安全，不少地方出臺(tái)舉措，加強(qiáng)監(jiān)管。如廈門(mén)近日發(fā)布《廈門(mén)市存量房交易資金監(jiān)管辦法》，將于今年6月1日起施行。該辦法明確，交易資金監(jiān)督機(jī)構(gòu)或交易當(dāng)事人應(yīng)在商業(yè)銀行設(shè)立存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)督管理。

在二手房交易中，“陰陽(yáng)合同”大量出現(xiàn)。“陰合同”是顯示買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的成交價(jià)格；“陽(yáng)合同”是在辦理繳稅或者房屋過(guò)戶(hù)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方為達(dá)到避稅或少納稅的目的，向有關(guān)部門(mén)虛報(bào)房屋交易價(jià)格而簽訂的另一份合同。

“陰陽(yáng)合同”引發(fā)糾紛，多與房產(chǎn)中介活動(dòng)有關(guān)。針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶(hù)個(gè)人信息等問(wèn)題，5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》進(jìn)行規(guī)范。在規(guī)范簽訂交易合同方面，意見(jiàn)明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成房屋交易，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃合同網(wǎng)簽備案。

檢察機(jī)關(guān)提示，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)自覺(jué)遵守國(guó)家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠(chéng)信交易并積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險(xiǎn)，避免引發(fā)不必要的民事糾紛甚至民事訴訟，最大限度維護(hù)交易安全。

專(zhuān)家建議，購(gòu)買(mǎi)房屋后應(yīng)及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記，避免賣(mài)家再次出售房屋給自己造成損失。對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房屋，買(mǎi)房者應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)登記情況。