中國網(wǎng)財經(jīng)8月9日訊(記者 譚夢桐)8月4日，國家發(fā)展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局四部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況。

房地產(chǎn)方面，各部門從有序調(diào)整存量個人住房貸款利率、滿足居民剛性和改善性住房需求、支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地、推進(jìn)超大特大城市城中村改造以及防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險等多方面解答熱點問題。

結(jié)合近期中央及各部委的密集發(fā)聲，中國網(wǎng)財經(jīng)采訪到多位專家進(jìn)行解讀。

更好地滿足居民剛性和改善性住房需求

國家發(fā)展改革委副秘書長、綜合司司長袁達(dá)在會上表示，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴大有效投資等方面加強政策儲備，不斷釋放超大規(guī)模市場潛力。

“穩(wěn)定住房消費是擴大內(nèi)需、促進(jìn)消費的重要抓手。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示。

7月以來，政策東風(fēng)頻吹。7月中央政治局會議提到適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；7月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提到要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；8月1日，央行發(fā)聲因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

“降低購買首套住房首付比例和貸款利率、優(yōu)化‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策、調(diào)整存量貸款利率等是重要方向。”曹晶晶表示。

在曹晶晶看來，優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策對于外地有過貸款記錄本地?zé)o房、賣一買一置換以及已還清房貸再購房的改善性需求來說，首付比例將得到較大改善，有助于住房需求釋放。

“當(dāng)前限購較嚴(yán)格且執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市主要包括北上廣深、西安、廈門等近十個核心城市，這些城市有望調(diào)整優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。”曹晶晶稱。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認(rèn)為上述城市在住建部明確表態(tài)后續(xù)有望放松到“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。她預(yù)計未來貸款利率及首付比例的下調(diào)空間聚焦在二套房。

“一線城市放開的效果遠(yuǎn)大于其他城市。”王小嬙表示。

依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率

在穩(wěn)定住房消費過程中，存量房貸利率下調(diào)，降低居民購房成本也是重要的舉措之一。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在會上表示，近年來企業(yè)貸款利率下降成效明顯，未來還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場報價利率改革效能和指導(dǎo)作用，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

據(jù)中指研究院，根據(jù)監(jiān)測，7月重點城市首套房平均商貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調(diào)超150個基點。對比2022年以來5年期以上LPR僅下調(diào)了45個基點，由于加點幅度不變，部分城市存量房貸利率隨LPR下調(diào)后仍遠(yuǎn)高于新購房貸利率。

“疊加去年理財收益下降，同時消費貸、經(jīng)營貸等利率明顯低于存量房貸利率，因此居民提前還款現(xiàn)象較多。”曹晶晶表示。

隨著降存量房貸的利率呼聲越來越高，7月14日，在國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化的原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。

8月1日和此次的發(fā)布會再次指出將“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。中指研究院預(yù)計未來將有商業(yè)銀行逐步落地相關(guān)政策。

日前，鄭州發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出“鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”，鄭州打響了近期樓市優(yōu)化政策的“第一槍”。廣州也有銀行已采取相關(guān)舉措。

“下調(diào)存量房貸利率一定程度上降低了銀行的收益，因此降低存量房貸款利率以及降低細(xì)節(jié)方案均需要研究，這也是降低存量房貸利率執(zhí)行時間過長的原因之一。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙坦言。“從市場的角度，提前還貸導(dǎo)致了資金積壓，流動性降低。降低存量房貸款利率是適時之舉，能夠合理改善資金的流動性。”

穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)風(fēng)險

會上，袁達(dá)指出，防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。系統(tǒng)謀劃、精準(zhǔn)施策，穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、金融等領(lǐng)域風(fēng)險隱患，大力提升糧食、能源資源安全保障能力；延續(xù)實施支持“保交樓”工作、幫助處置不良資產(chǎn)等階段性政策；在防范化解內(nèi)外部風(fēng)險挑戰(zhàn)等方面加強政策儲備，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

同時，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，延續(xù)實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示：“防不住風(fēng)險，就不可能有高質(zhì)量發(fā)展。告別高速增長，進(jìn)入中高速增長的新階段，房地產(chǎn)、地方債務(wù)、金融等領(lǐng)域的風(fēng)險隱患，糧食、能源資源安全保障，還有外部風(fēng)險挑戰(zhàn)等等，都是要協(xié)同解決的。房地產(chǎn)方面，除了地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險，增長失速的風(fēng)險，還有‘保交樓’引發(fā)的社會風(fēng)險。因此，此次會議上提出牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。”

李宇嘉還談到，此次會議上，提出的政策儲備和實施措施多次在近期提出，但其大的框架是高質(zhì)量發(fā)展，并不是通過貨幣放水、投資拉動以延續(xù)舊模式來實現(xiàn)穩(wěn)增長。

在李宇嘉看來，對于地產(chǎn)方面的政策扶持，即便要在供給端大力支持企業(yè)融資、資產(chǎn)收并購，需求端提出降首付、降利率，降成本，其目的主要在防風(fēng)險，防止過快下行，無意短期內(nèi)實現(xiàn)拉升。政策更在意供給側(cè)改革(降成本、補短板)來匹配需求和向新模式過渡。

曹晶晶指出，本輪政策效應(yīng)不會立馬顯效，預(yù)計市場四季度有望企穩(wěn)回升。市場信心在政策的效應(yīng)下逐步恢復(fù)，預(yù)計8-9月市場呈現(xiàn)穩(wěn)復(fù)蘇狀態(tài)，四季度加速復(fù)蘇，全年銷量和去年基本持平，二手房的表現(xiàn)較優(yōu)于新房市場。