機構數據顯示，今年以來，以北京、上海為代表的一線城市房地產大宗交易市場成交額居高不下，寫字樓、商辦市場延續回暖態勢，市場呈現積極信號。業內人士預計，工業物流、醫藥產業園、長租公寓仍將是投資人關注的熱點領域。此外，消費類基礎設施公募REITs放開，優質購物中心將迎新風口。

市場有所反彈

戴德梁行數據顯示，2023年上半年，北京房地產大宗交易市場成交額合計251億元，與2022年全年基本相當；成交宗數創5年同期新高。

進入三季度，市場延續回暖態勢。戴德梁行中國區資本市場部主管劉兵對中國證券報記者表示，近期，以北京為代表的商辦大宗市場有所反彈，主要原因是國內利息降低、自用和投資的交易有所恢復。當前，價格已經恢復到正常水平。

第一太平戴維斯華北區交易及咨詢服務業務負責人、高級董事溫書閱接受中國證券報記者采訪時表示，2020年以來，國內的寫字樓市場出現深度調整，商辦大宗投資成交額處于相對低位。近期，一些海外資本購置國內商辦項目，如寫字樓、長租公寓等引發廣泛關注，這很大程度上說明了海外資本對我國的商辦市場及優質樓宇長期關注并持有看多的判斷。

市場回暖背景下涌現了一批典型成交案例。據戴德梁行介紹，上海松江天陽宿舍項目為華東大宗交易市場首個宿舍型保障性租賃住房成交項目，深南萬科里項目則是消費基礎設施REITs新規推出后大灣區首宗商業成交，二者均為其所在領域的典型案例。

增加經濟活力

在溫書閱看來，寫字樓市場比商業零售、酒店等業態更能反映國民經濟水平。海外資本購置寫字樓之后，一般會對收購后的樓宇進行升級改造，通過成熟的“募-投-改-管-退”模式，增加資金收益率的同時形成投資閉環。越來越多的海外基金、資本參與到寫字樓市場的投資、更新活動中，起到了盤活市場、增加經濟活力的作用。

一些海外資本近年來加大了對國內商辦、寫字樓項目的投資力度，并加速了城市更新的進程。近年來興起的設計師事務所就是迎合寫字樓等商務樓宇更新而設立的，在寫字樓收并購市場火熱之時，這類設計師事務所的生意也非常好。這類專業機構的設立，加速了以寫字樓為代表的城市更新進度。

“作為專業的資產管理者，凱德發揮運營和資管能力優勢，通過對項目的重新定位和升級改造，打造出符合市場需求的產品，實現資產增值。例如，公司看到企業和用戶對辦公空間的需求日益多元化，對靈活性、跨區域辦公等方面需求提升，通過打造差異化的辦公產品，為企業提供多樣的增值服務，滿足企業多樣化需求。”凱德集團相關負責人告訴記者。

呈現諸多新變化

溫書閱表示，寫字樓在經歷了近幾年的深度調整后，需求端更加理性，行業呈現出良性發展的態勢。未來，重點看好大健康、新基建、硬科技、平臺經濟等新近崛起的產業所產生的寫字樓辦公空間租賃需求，這些行業有望推動寫字樓市場邁向新的發展階段。對于業主方來講，在市場深度調整時，需要用更好的服務、更優質和專業的租賃策略來增加客戶黏性；需要相關主體更具有服務意識，帶領整個寫字樓、商辦市場向更高品質方向發展。

“近年來，國內寫字樓市場呈現出諸多新變化。以北京為例，麗澤、通州等新興商務區的崛起，讓市場呈現多元化、多中心的特點。此外，甲級寫字樓的租戶結構也發生了新的變化。過去幾年，聯合辦公、教育培訓、互聯網行業是甲級寫字樓的‘風口型’租戶。但隨著行業變遷，寫字樓的主力客群也在不斷發生調整、改變。新風口、新賽道的涌現，也讓寫字樓行業的增長極相應發生改變。”溫書閱表示。

對于北京市場來說，麗澤、通州運河商務區等新興寫字樓商圈的興起，為市場和租戶提供了更多選擇。例如，隨著通州作為城市副中心快速崛起，城市副中心的現代產業體系也初步成形。其中，運河商務區作為城市副中心的重要組成部分，承接了北京高端商務服務業的東遷，并重點培育發展金融服務和總部經濟，已形成建設全球財富管理中心、北京綠色金融國際中心、金融科技創新中心重要承載區的產業功能定位。

對于未來房地產大宗交易市場的走勢，劉兵預計，宏觀經濟回暖疊加信貸政策有望進一步放松，一線城市地標寫字樓或迎來新的投資機會。工業物流、醫藥產業園、長租公寓仍將是投資人關注的熱點領域；消費類基礎設施公募REITs放開，優質購物中心將迎新風口。

“在投資策略上，凱德將繼續聚焦一二線核心城市，在多元領域尋求投資機會，除了辦公樓、購物中心等傳統資產類別，將重點加大對產業園區、物流及數據中心等新經濟類別的投資布局，持續擴大資管規模。”上述凱德集團相關負責人表示。