- 17城土地出讓重回價高者得 部分高溢價成交
- 2023年11月20日 來源：中國網
提要：在業內看來，一線城市作為房地產市場的核心區域，對于限制性政策的松綁仍較為謹慎。從各線城市情況看，除一線城市外，目前已有至少17城新掛牌地塊取消地價上限，土拍實行“價高者得”。
近日，針對“深圳取消商品住房銷售限價”的消息被深圳市規劃和自然資源局以及深圳市住房和建設局官方辟謠，確認為不實消息。北京也在近日回應“取消地價上限”為不實消息。在業內看來，一線城市作為房地產市場的核心區域，對于限制性政策的松綁仍較為謹慎。
從各線城市情況看，除一線城市外，目前已有至少17城新掛牌地塊取消地價上限，土拍實行“價高者得”。
深圳土拍規則微調：并非取消住房限價
11月16日，深圳市公共資源交易中心官網發布深圳市土地使用權出讓公告，龍華區觀瀾街道地塊采取“單限單競+搖號”規則掛牌出讓。地塊掛牌起始價75400萬元，地塊最高限制地價86700萬元，地塊擬建設普通商品住房。
該地塊在出讓公告中未限“普通商品房銷售價格”，僅在公告中提及“出讓宗地的商品住房銷售價格，請意向競買人徑詢深圳市住房和建設局”。而此前，深圳的涉宅用地公告均會注明銷售限價。
由此也引起市場對“深圳取消商品住房銷售限價”的猜測。
隨后，深圳商報?讀創客戶端發布消息，商報記者從深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房和建設局獲悉，網傳“深圳取消商品住房銷售限價”為不實消息。深圳堅決落實“穩地價、穩房價、穩預期”的工作目標，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
對于出讓公告中表述的調整，澎湃新聞致電深圳市規劃和自然資源局龍華管理局，相關人士表示，住房銷售限價由住建部門主管，具體可向住建部門咨詢。不過，截至發稿，深圳市住房和建設局相關咨詢電話未予接通。
一線城市態度謹慎
可以看到的是，目前一線城市對于限制性政策的松綁仍然較為謹慎。和深圳一樣，北京、上海亦維持地價、房價“雙限”政策。
此前的11月7日，針對“北京擬在今年的第三批次供地中取消地價上限”的消息，北京市規劃和自然資源委員會在其官方微博發布回應表示，北京“取消地價上限”為不實消息。北京市將堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，堅決落實“穩地價、穩房價、穩預期”工作目標，繼續堅持“房地聯動”，確保首都房地產市場平穩健康發展。
上海土地市場網發布的2023年第四批擬出讓住宅用地清單共計15宗地塊，目前已公布12宗地塊出讓信息，12宗地塊均設地塊最高限價及房地聯動價。
廣州市規劃和自然資源局于近日發布2023年部分擬供商品住宅用地項目清單(第四批)，共計18宗地塊，地塊尚未發布出讓公告。而上一批南沙區延至12月5日出讓的兩宗地塊，目前依舊采取“限地價+搖號”的方式出讓。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，從一線城市市場表現來看，一線城市成交端需求韌性猶存，房價走勢相對穩健，土拍表現相對二三線城市也較為可觀。
關榮雪指出，一線城市作為房地產市場的核心區域，其市場表現對于整個樓市的發展具有決定性作用，因此政策動向至關重要，邊際放松將持續作為一線城市政策調整的主要方式，短期內全面取消此前限購限價類政策的可能性不大。
在中指研究院分析師孟新增看來，一線城市中，今年以來北京、上海、深圳多宗地塊競拍至土地最高限價，土拍熱度整體較為穩定，短期地價上限取消的預期較小；廣州土地市場較為低迷，后續優化土地限價存在一定預期。
17城執行“價高者得”，部分地塊出現高溢價
從各線城市情況看，除一線城市外，目前已有至少17城新掛牌地塊取消地價上限，土拍實行“價高者得”。
據中指研究院監測數據，近期全國多地對土地拍賣相關規則進行了調整，自10月以來，22個集中供地城市中，新掛牌地塊取消地價競拍上限，恢復價高者得的城市有17個。從具體名單來看，包括成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽、鄭州。其中，鄭州于11月8日掛牌8宗住宅用地，但仍有一宗地設置熔斷價格；廣州、寧波近期則暫未推出地塊正式出讓。
從已經落地“價高者得”模式的城市來看，供求關系較好的城市的核心區土地市場熱度已經開始回溫，比如合肥最近一輪土拍，濱湖區的地塊很明顯熱度高于其他區域，且也普遍出現了溢價率提升。根據土拍結果，合肥濱科城BK202305號地塊溢價率44.89%；包河區BH202310號的溢價率也超過30%。
另據中指研究院測算數據，濟南新政后首場土拍出現溢價率53%的地塊，相較于21天前周邊底價成交的地塊，成交樓面價上浮66%，政策效果顯著。
土地市場冷熱分化明顯
中指研究院分析師孟新增指出，地價上限取消后，部分城市優質地塊成交溢價率提升，競拍熱度有所提高，有利于緩解當前土拍整體低迷情緒。
不過，在業內看來，當下即使是核心一二線城市的土拍市場仍然是分化的，對于非核心區的地塊，仍然是低溢價成交，甚至也有可能出現流拍。
如上述提及的濟南，雖然濟南取消土地最高限價后的首次土拍中歷城區兩宗地塊溢價率均超50%，但是10宗住宅用地中仍有6宗底價成交。
另以江西省南昌市為例，11月14日，南昌市迎來取消地價上限限制，恢復“價高者得”競價方式后的首次競拍。本次共出讓6宗涉宅用地，最終高新區地塊溢價7%成交，青云譜、東湖區各底價成交1宗，剩余3宗地塊流拍。
