- 消化存量優化增量 政策“組合拳”穩定樓市預期
- 2024年05月20日 來源：中國證券報
提要：“從政策效果看，在取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的通知落地后，大多數城市的住房貸款利率料下行0.3至0.4個百分點。”業內人士認為。
4月30日召開的中共中央政治局會議強調，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。
針對多個部門近日推出的消化存量房產和優化增量住房政策“組合拳”，專家表示，相關部門協同配合，推出一攬子政策措施，將有利于穩定市場預期，促進釋放購房需求。
多地公積金貸款利率下調
優化增量住房政策方面，5月17日，人民銀行發布下調個人住房公積金貸款利率的通知；同日住房城鄉建設部印發《關于做好住房公積金個人住房貸款利率下調相關工作的通知》，指導各地住房公積金管理機構抓好落實。
截至目前，全國多個地區已跟進執行。其中，北上廣深四個一線城市均明確，2024年5月18日(含)之后新發放的貸款，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別為2.775%和3.325%。
對于存量公積金貸款，北京、上海和廣州均表示，期限在一年以上的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日(含)開始，執行調整后的個人住房公積金貸款期限檔次利率。深圳存量公積金貸款調整則自2024年7月1日起開始執行調整后的利率。
“以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。購房人得到的好處是實實在在的?！弊〗ú孔》抗e金監管司相關負責人說。
商業性房貸政策同步調整
除住房公積金貸款外，商業性個人住房貸款利率同步迎來利好。人民銀行發布的關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
記者初步統計發現，除北上廣深等少數城市外，大部分城市首套住房和二套住房房貸利率下限目前已降至全國水平。
“從政策效果看，在取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的通知落地后，大多數城市的住房貸款利率料下行0.3至0.4個百分點?！睒I內人士認為。
此外，根據人民銀行、金融監管總局聯合發布的關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知，個人住房貸款最低首付款比例達到歷史最低水平。不少業內人士認為，下調最低首付比例將更好滿足剛性和改善性住房需求。
“住房金融政策大幅度調整，從需求側方面對房地產市場健康平穩發展形成支撐。預計未來一段時間，我國房地產市場有望企穩回升?！闭新撌紫芯繂T董希淼說。
增加保障性住房供給
此次政策“組合拳”也對存量房產提出了具體舉措。人民銀行宣布，設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保做好住房公積金個人住房貸款利率下調相關工作的通知》，指導各地住房公積金管理機構抓好落實。
截至目前，全國多個地區已跟進執行。其中，北上廣深四個一線城市均明確，2024年5月18日(含)之后新發放的貸款，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別為2.775%和3.325%。
對于存量公積金貸款，北京、上海和廣州均表示，期限在一年以上的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日(含)開始，執行調整后的個人住房公積金貸款期限檔次利率。深圳存量公積金貸款調整則自2024年7月1日起開始執行調整后的利率。
“以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。購房人得到的好處是實實在在的?！弊〗ú孔》抗e金監管司相關負責人說。
商業性房貸政策同步調整
除住房公積金貸款外，商業性個人住房貸款利率同步迎來利好。人民銀行發布的關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
記者初步統計發現，除北上廣深等少數城市外，大部分城市首套住房和二套住房房貸利率下限目前已降至全國水平。
“從政策效果看，在取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的通知落地后，大多數城市的住房貸款利率料下行0.3至0.4個百分點?！睒I內人士認為。
此外，根據人民銀行、金融監管總局聯合發布的關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知，個人住房貸款最低首付款比例達到歷史最低水平。不少業內人士認為，下調最低首付比例將更好滿足剛性和改善性住房需求。
“住房金融政策大幅度調整，從需求側方面對房地產市場健康平穩發展形成支撐。預計未來一段時間，我國房地產市場有望企穩回升。”招聯首席研究員董希淼說。
增加保障性住房供給
障性住房。
專家分析，人民銀行新設立的保障性住房再貸款，將與保交樓“白名單”機制形成合力。房企回籠資金能力增強，有利于更多項目滿足“白名單”條件，形成良性循環，提振購房者信心。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，持續推進保交房，有望改變年初以來商品房竣工面積同比下降的局面，也能有效緩解庫存壓力，緩解部分房企資金緊張狀況。通過放松限購、下調房貸利率等舉措可以穩定樓市預期，也是推動房地產行業平穩健康發展的關鍵所在。
“一系列政策措施將穩定和促進我國房地產市場平穩健康發展。”海通證券宏觀分析師梁中華說，從需求側看，增加保障性住房供給，有利于滿足居民剛性和改善性居住需求，提振住房消費信心，提高居民住房消費意愿和能力；從供給側看，房地產企業資金和庫存壓力有望得到緩解。
