5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會正式推出全市住房“以舊換新”活動倡議書，首批共發(fā)動全市122個房地產(chǎn)項目和12家房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與。

同日，湖北省住建廳聯(lián)合湖北省財政廳等多部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提到，推進住房“以舊換新”。支持國有企業(yè)收購二手住房，為賣舊買新“搭橋”；鼓勵開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、購房人三方聯(lián)動，實現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已有超60個城市推出住房“以舊換新”措施，包括了上海、廣州、深圳等一線城市。“以舊換新”已經(jīng)成為各地疏通市場堵點，激發(fā)住房消費活力的重要舉措。

打通置換鏈條堵點

“住房‘以舊換新’可以把剛需購買二手房的需求與改善性購買新房的需求聯(lián)動起來，就目前改善性購房需求密集爆發(fā)、業(yè)主換房需求迫切的情況來說很有針對性。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者表示，目前二手房市場存在交易難度大、交易周期長、交易流程復(fù)雜等痛點，正需要政策配合打通換房鏈條上的主要環(huán)節(jié)。

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生新變化的當(dāng)下，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施成為各地聚焦的重點。住房“以舊換新”政策瞄準(zhǔn)當(dāng)前市場置換不暢的堵點，旨在加快一二手商品住房流通。

58安居客研究院院長張波對《證券日報》記者表示，住房“以舊換新”一方面可以加速大量掛牌的二手房存量去化，另一方面，也釋放了改善性需求，有利于庫存商品住宅去化。

從目前已經(jīng)推出的措施來看，各地主要采用多方聯(lián)動幫賣、房企或國資平臺“收舊換新”、政府補貼等模式，推動住房“以舊換新”。

其中，多方聯(lián)動幫賣模式較為常見，本次推出“以舊換新”倡議書的廣州及上海、深圳等一線城市均采取這一模式，需要換房人、房企及中介機構(gòu)多方聯(lián)動，在換房人優(yōu)先鎖定認(rèn)購房企新房的同時，中介機構(gòu)幫助換房人優(yōu)先出售舊房。

南京、鄭州等近20個城市則采用房企或國資平臺“收舊換新”的模式，由企業(yè)或平臺按照評估價格收購存量二手房，換房人在一定范圍內(nèi)選定意向新房，并與開發(fā)商簽訂買賣合同。

另外，蘇州、沈陽等城市對出售舊房并購買新房的業(yè)主提供相應(yīng)財政補貼。

做好“買新”“賣舊”高效銜接

剛剛發(fā)布住房“以舊換新”活動倡議書的廣州公布了首批房地產(chǎn)中介機構(gòu)名單，共包含12家中介機構(gòu)。任職于其中一家中介機構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人在接受《證券日報》記者采訪時表示，他們已經(jīng)在著手落實“以舊換新”活動倡議內(nèi)容，對于參與“以舊換新”活動業(yè)主的舊房房源，他們會通過短視頻、社交媒體推送投流等方式，加大推廣力度。

這是各地多方聯(lián)動幫賣模式落地情況的一個縮影。對于有改善性需求的業(yè)主來說，鎖定新房房源、無責(zé)任解除新房認(rèn)購協(xié)議并退還訂金、中介大力“幫推”等一系列服務(wù)讓置換過程更加順暢。

“在置換的過程中，二手房業(yè)主、二手房的剛需購房者和出售新房的開發(fā)商幾方之間存在信息不對稱，導(dǎo)致房源沒有辦法實現(xiàn)匹配，是目前比較大的問題。” 李宇嘉稱，住房“以舊換新”活動可以打通部分主要環(huán)節(jié)。

“該模式的效果很大程度上取決于市場運行情況，在當(dāng)前‘買方市場’下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。

李宇嘉建議，目前參與的樓盤和二手房參差不齊，要想實現(xiàn)“以舊換新”的高效率，一些配套差的二手房，要加快公共設(shè)施的補短板，另一方面，樓盤開發(fā)商也要做出讓利。

與此同時，“收舊換新”模式也已經(jīng)取得一定成效。以南京為例，位于南京市主城六區(qū)(玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū))的存量住房可置換南京安居建設(shè)集團(以下簡稱“安居集團”)旗下的新建商品住房，存量房源由安居集團旗下全資公司以評估價為依據(jù)負(fù)責(zé)收購。

據(jù)安居集團披露，截至5月20日，線上、電話、現(xiàn)場等各類咨詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名約4150組，初審符合條件的登記約3430組。案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組。目前已有52組客戶確認(rèn)成交。

在積極通過“收舊換新”滿足置換需求的同時，業(yè)主們也存在著一些顧慮。在記者采訪的部分南京換房人中，對評估價過低的擔(dān)憂普遍存在。

“我還在等待評估價出來。”計劃出售位于南京市秦淮區(qū)房產(chǎn)的丁女士告訴記者，自己已經(jīng)交了意向金，但如果評估價低于心理預(yù)期太多的話，可能選擇不再換購。

丁女士還對記者表示，參與“收舊換新”的好處就是不需要自己耗費時間精力賣房，只要不低于目前市場二手房成交價太多，她還是更傾向于通過住房“收舊賣新”來滿足置換需求。

曹晶晶表示，整體而言，“收舊換新”模式滿足了業(yè)主改善性住房需求，也加速了新房市場庫存去化。在實踐中，此模式可以進一步完善操作流程，以保障政策實施效果。對于評估價太低打擊業(yè)主置換積極性，二手房回收前需要業(yè)主準(zhǔn)備一筆資金先還清貸款、解除抵押等情況，未來政策可在支持帶押過戶、給予優(yōu)惠補貼等方面進行完善。

“住房‘以舊換新’在政策層面需要和換房過程中交易稅費減免，以及換新首付政策變化相結(jié)合，更有效降低交易成本，推動置換者更有信心進入市場。”張波建議。