中國房地產市場正在經歷一輪“前所未見”的政策調整。

所謂“前所未見”有兩重含義。

一是政策力度大幅超預期。比如，上海的限購政策14年來首次出現實質性放松；廣州購房需繳納個稅(或社保)的時限降至6個月，并且打破了此前差別化信貸政策“三套房不能貸款”的限制。目前，超過80%城市首套房首付比例已降至15%的歷史最低水平，購房政策全面走向寬松階段。

二是“解題思路”與以往完全不同。此次出臺的諸如房地產項目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未見的政策措施，瞄準的是當下樓市的關鍵問題，即：房地產企業流動性風險。業內普遍認為，新的“解題思路”找到了問題的癥結。前段時間房地產股出現一波明顯拉升，顯示市場對此態度積極。

“前所未有”的政策潮開啟樓市調控和發展的新時代。盡管“5.17”重磅房地產政策組合拳打出不到兩周，但細微處，變化已經開始出現。

變化一，“老破小”交易升溫

近期，在一二線城市，賣不動的“老破小”似乎打了個翻身仗。

據機構統計，杭州5月9日全面取消限購后，“老破小”的日均成交量同比增長38%，交易活躍度大增。這并非靠“以價換量”取得。近期，部分杭州市中心老小區出現“量價齊升”的狀況，有業主掛牌價每平方米“逆勢”上調1000元-2000元。

北京海淀區一位中介經紀人也表示，近期“老破小”的帶看量和成交量都有明顯提高。

“老破小”一般是指城區房齡老、房屋破舊，且內部面積較小(一般小于70平方米)的房子。在本輪樓市調整中，“老破小”房價率先下跌，且跌幅較大。這種被業內視為“勸退資產”的房子交易升溫背后有兩個邏輯。

首先，經歷一輪房價調整，“老破小”價格跌回均衡水平，購買性價比提升。

隨著價格下調，“老破小”的租售比明顯提升，一套總價200萬元左右的房子買來出租，月租金基本可以覆蓋房貸月供，20-30年內可以回本，收益情況好于其他類型住房。

其次，作為住房改善鏈條的底端，“老破小”升溫也顯示出近期購房者情緒有所改善。

“老破小”升溫是房價調整后，供求關系重新匹配的結果。不同類別房產達到回暖臨界點會有先有后，此番“老破小”升溫反映出市場真實的潛在需求依然較大。

變化二，北京二手房掛牌量“不升反降”

另一大變化在于近期北京二手房成交受政策提振放量的同時，二手房掛牌量不增反減。這可能是市場情緒好轉的另一個先導信號。

去年以來，多輪樓市利好政策發出后，均帶來二手房掛牌量的短期激增。這是預期不穩前提下，恐慌性情緒的集中表現，部分業主急于套現離場。但本輪樓市政策之后，這一情況有所改善。

據北京市住建委發布，剛剛過去的5月份，北京二手住宅網簽量為近1.34萬套，環比增長0.2%，同比增長3.1%。另據中原地產研究中心統計，5月份北京二手房掛牌量減少了5000多套。

盡管后續掛牌情況仍需觀察，但短期掛牌量不升反降，一定程度上說明購房者情緒開始出現積極變化。

變化三，百強房企5月銷售額環比小幅回升。

房企業績修復是擺脫流動性困境、保交房的關鍵所在。

5月份百強房企業績小幅回升。據中指研究院統計，百強房企5月銷售額環比增長4.95%；克而瑞研究中心發布的當月房企銷售操盤金額環比也有3.4%的增長。綠城中國、中建壹品等房企銷售增長強勁。

也需要看到，5月份，房企業績絕對水平仍處于低位，同比仍在下行通道，銷售量的修復、市場信心的恢復都需要時間。

總的來看，上述三大變化顯示當前房地產市場在再平衡過程中勢能的變化。需要注意的是，這些指標大多反映局部市場的表現，尚未能形成整體性、趨勢性的轉折。目前多數城市房地產市場仍處于需求修復期，后續如果超預期的政策組合拳持續發力，樓市積極因素有望逐漸累加。