隨著樓市“5·17”新政的落地，居民購房熱情開始被激活，這有利于增信心、穩(wěn)樓市。不過，一部分已購房人的心里卻是五味雜陳。

原因就是，存量房貸與新發(fā)房貸利率的差距越來越大。以上海為例，2021年7月至2023年12月期間的購房人，首套利率為4.55%，而上海兩度優(yōu)化住房信貸政策后，目前首套房貸利率已降為3.5%，相差超過1個百分點；甚至存量首套房貸利率比新發(fā)二套房的貸款利率還高。

此種背景下，社交平臺上存量房貸利率下調呼聲再起，“提前還貸”潮或卷土重來。

上海證券報記者從上海地區(qū)銀行獲悉，提前還貸規(guī)模在今年春節(jié)期間出現(xiàn)一波高峰后，4月份又迎來一波反彈。對此，業(yè)內(nèi)人士建議，需要全盤考慮，統(tǒng)籌安排，可有節(jié)奏地降低“LPR+加點”定價模式中的加點部分，減輕在利率高位“站崗”的居民的房貸壓力，減緩提前還貸動力；或引入“轉按揭”等抵押貸款再融資機制，避免“一刀切”下調利率對銀行的沖擊。

提前還貸量仍處相對高位

“本來準備提前還50萬元，看著利差越來越大，這周和銀行約了還80萬元。”上海市民樂女士表示。

她于去年上半年購入一套學區(qū)房，由于是家庭二套房，利率為LPR+105基點，目前利率為5.25%。而今年上海“5·27”樓市新政后，新發(fā)二套房貸款利率僅為3.9%。“本來想留點錢應急，但利率差距實在太大了，就先拿去還了。”樂女士說。

這是近期上海地區(qū)購房人提前還貸的一個縮影。在北京、深圳等一線城市，這樣的情況并不少見。一位北京購房人向記者表示，其首套房利率為4.75%，“現(xiàn)在每月都往里提前還，有多少還多少”。

記者從上海地區(qū)多家銀行了解到，盡管經(jīng)歷了LPR與加點的連續(xù)調降，居民購房負擔有所減輕，但銀行方面反映提前還貸的現(xiàn)象仍普遍存在，人數(shù)依然很多。

一家大型銀行上海分行負責房貸業(yè)務的人士向記者透露，今年該行提前還貸量在春節(jié)期間出現(xiàn)一波高峰后，4月份又迎來一波反彈。“盡管無法與去年春節(jié)后提前還貸的峰值相比，但很明顯仍處于相對高位。不少存量房貸客戶對于利率很不滿。”

記者根據(jù)二手房和新房成交情況統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅京、滬兩地在執(zhí)行房貸利率加點期間的購房人，就涉及大約160萬戶。此種背景下，社交平臺上存量房貸利率下調呼聲四起。記者還從相關部門和銀行獲悉，自去年底調整房貸利率下限以來，上海就有大量去年開盤的新房業(yè)主希望降低房貸利率。

在上海新房市場，記者獲悉，各家銀行按照樓盤何時封頂來劃定執(zhí)行新舊利率下限。

在深圳，目前的政策是，2024年5月29日之前發(fā)放的個人住房貸款，執(zhí)行當時深圳房貸利率下限政策。這意味著，深圳存量房貸利率依舊執(zhí)行原政策。

建議引入“轉按揭”機制

在當前商業(yè)銀行息差降至低位的情況下，再次調降存量房貸利率可謂牽一發(fā)而動全身。因此，業(yè)內(nèi)認為，需要全盤考量，統(tǒng)籌安排。

有受訪人士建議，可以有節(jié)奏地調整存量房貸“LPR+加點”定價模式中的加點部分，直至與目前貸款利率水平相近為準，這樣可以降低高利率購房者的還貸壓力。

“引導商業(yè)銀行適當降低存量二套房貸利率，對多孩家庭推出三套房貸優(yōu)惠，可以進一步降低居民住房消費負擔，提振居民住房消費意愿和能力。”招聯(lián)首席研究員董希淼表示。

還有人士建議引入“轉按揭”等抵押貸款再融資機制。花旗集團大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家余向榮曾建議，引入“轉按揭”等抵押貸款再融資機制。住戶部門在利率大幅下降的背景下，應該要有這樣的權利或機會，與銀行重新議定按揭合同，或者通過引入一個新的按揭合同來替代原有的高息合同。

“這樣的再融資安排，在我國是缺失的。如果引入這樣的機制，就是根據(jù)市場化原則，銀行和住戶間可以重新議定新的利率，這樣能避免‘一刀切’式下調利率對銀行的沖擊。”余向榮說。

一位銀行人士表示，目前各家銀行房貸利率基本一致，盡管銀行有降低利率維護客戶關系的意愿，但目前仍未有相關政策給予一定降息空間。同時，目前上海區(qū)域的銀行并不支持“無交易轉按揭”等操作。