- 法拍房呈量增價跌趨勢 律師提示多個注意要點
- 2024年08月15日 來源：中國網(wǎng)
提要：法拍業(yè)內(nèi)資深人士向記者表示，最近兩年對外委托處置的房屋數(shù)量確實有所增長，可能是因為在目前環(huán)境下，進入訴訟執(zhí)行的案件數(shù)量增多的原因。應(yīng)該說，法拍房的拍賣是在公開市場環(huán)境下充分競爭的一種交易方式，法拍房成交率走低其實與二手房交易市場行情相一致。不過，法拍房在二手房交易中所占的比例很小，因而法拍房的成交價格對二手房的交易不會產(chǎn)生什么影響。
在房地產(chǎn)市場緩慢復(fù)蘇的當(dāng)下，法拍房呈現(xiàn)出量增價跌的趨勢。
房地產(chǎn)市場研究機構(gòu)克而瑞新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國住宅類法拍房掛拍量超20.2萬套，同比增幅超過12%。其中，鄭州、廈門、福州、蘇州等城市法拍房規(guī)模同比增幅均超過四成。同時，法拍房成交率逐年下滑，2024年上半年掛拍的法拍房平均成交率為17%，較上年同期下降7個百分點。從折價比例來看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例達33%，同比增加3個百分點。在房屋交易量持續(xù)收窄的背景下，法拍房的折扣力度在進一步加大。
法拍房規(guī)模明顯增加
近年來，由于受多重因素影響，法拍房規(guī)模明顯增加，其中部分二線城市同比增幅較為突出。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，鄭州2024年上半年掛拍套數(shù)達5178套，同比增加43%，福州掛拍套數(shù)達2835套，同比增加63%。武漢、蘇州、廈門、大連等城市法拍房規(guī)模也有明顯增加。
值得注意的是，同期上海法拍房掛拍量明顯減少。2024年上半年，上海法拍房掛拍量1111套，較2023年同期下降63%。在法拍房規(guī)模比較大的城市中，合肥、成都、長沙、天津掛拍量也明顯下降，法拍房規(guī)模快速收縮。
成交率方面，據(jù)克而瑞抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，寧波、溫州、臺州、上海、杭州、紹興等城市法拍房成交率超過40%，淄博、蘇州、重慶、北京、嘉興等城市成交率超過30%，表現(xiàn)相對較佳。
法拍業(yè)內(nèi)資深人士向記者表示，最近兩年對外委托處置的房屋數(shù)量確實有所增長，可能是因為在目前環(huán)境下，進入訴訟執(zhí)行的案件數(shù)量增多的原因。應(yīng)該說，法拍房的拍賣是在公開市場環(huán)境下充分競爭的一種交易方式，法拍房成交率走低其實與二手房交易市場行情相一致。不過，法拍房在二手房交易中所占的比例很小，因而法拍房的成交價格對二手房的交易不會產(chǎn)生什么影響。
小戶型法拍房折價率較高
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上海法拍房平均成交率為46%，遠高于全國平均水平；分總價位段來看，300萬元至500萬元總價位段成交率最高，達到59%，折價率也相應(yīng)最低，為28%。
從折價比例來看，2024年上半年全國成交法拍房中，70平方米以下的小戶型產(chǎn)品折價率最高，平均達38%，而120平方米至180平方米戶型的折價率低于平均值。
分城市能級來看，一線城市方面，由于小戶型法拍房大多為“老破小”，且在租賃權(quán)、居住權(quán)、戶口等方面往往存在瑕疵，導(dǎo)致小戶型折價率較高。在70平方米至150平方米面積段，二線城市法拍房的折扣力度高于一線城市和三、四線城市，這在一定程度上反映出二線城市的法拍房去化難度更高的問題。三、四線城市方面，在目前人均住房面積大多突破40平方米，且房價有所回調(diào)的情況下，小戶型法拍房更難獲得足夠的關(guān)注度，成功交易的小戶型法拍房平均折價率達到40.8%。
克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里認為，目前折價率相對較低的產(chǎn)品，大多也是當(dāng)前需求量更大的產(chǎn)品類型，如一線城市1000萬元以上的高總價房源、二線城市300萬元至500萬元的改善類房源，以及三、四線城市180平方米以上的優(yōu)質(zhì)終改房源等。從新房市場“穩(wěn)市場”優(yōu)化增量的角度出發(fā)，可進一步加大此類產(chǎn)品的供給比例。至于折價率相對較高的小戶型產(chǎn)品，建議在土地供給中嚴(yán)控供給規(guī)模，除少數(shù)保障性或定向供應(yīng)的宅地之外，減少或暫停該類產(chǎn)品的新增宅地供給；對于在開發(fā)項目而言，也可在相關(guān)規(guī)定允許范圍內(nèi)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，以促進潛在庫存的去化。
競買前需全面知悉風(fēng)險
法拍房的起拍價通常是評估價的7折左右，如果流拍，則二拍可以在一拍的基礎(chǔ)上再打8折。那么，如果購房者想要參與法拍房拍賣，又有哪些需要注意的事項呢？
上海融力天聞律師事務(wù)所高級合伙人江璐表示：第一，購房者應(yīng)當(dāng)詳細閱讀拍賣公告，并盡量親自實地看房，充分了解房屋狀況、周邊環(huán)境及配套設(shè)施，做到對房屋實際情況心中有數(shù)；第二，購房者應(yīng)該慎重決策參與競買，并做好資金準(zhǔn)備工作；第三，購房者應(yīng)當(dāng)知悉房屋過戶登記過程中產(chǎn)生的稅費承擔(dān)問題，同時，成交執(zhí)行裁定書送達購房者之前變賣標(biāo)的可能存在的水、電、煤、物業(yè)管理費、車位管理費等欠費一般由購房者支付；第四，如房屋仍被原權(quán)利人占用，則需要特別注意房屋的清場問題，應(yīng)在參拍前與法院取得聯(lián)系溝通清場事宜，此種情況下存在房屋難以及時交付的隱患。
“現(xiàn)在的法拍房未必有撿漏的機會，買家應(yīng)對法拍房周邊二手房價格有充分了解，在法拍房競拍過程中可設(shè)定一個出價上限，否則容易拍出高價，得不償失。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦說。
