- 北上廣深樓市新政滿月調查：市場止跌回穩 新房再現“日光盤”
- 2024年10月30日 來源：證券日報
提要：從一線城市10月份的市場表現來看，止跌回穩的跡象已經出現。展望未來，一線城市“銀十”的亮眼表現能否持續？房地產市場是否會維持止跌回穩態勢？
“10月份是今年最忙的一個月！”這是接受記者采訪的一線城市房地產從業人員共同的心聲。
9月26日中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩”后，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市迅速響應。上海、廣州、深圳于9月29日，北京于9月30日發布相關文件，優化房地產相關政策措施，涉及調整住房限購政策、優化住房信貸政策、調整住房稅收政策等多個方面。
截至10月30日，四地樓市新政均已出臺滿月。一個月以來一線城市房地產市場溫度如何？又呈現出哪些特征？對此，《證券日報》記者實探四大一線城市房地產市場，了解相關情況。
交易活躍
成交量全面大增
“從市場反映看，很多城市、很多項目看房量、到訪量明顯上升，銷售量也有不同程度的增長，房地產的主要指標明顯好轉。特別是一線城市，10月份以來全線回穩。”10月17日，住房和城鄉建設部部長倪虹在國新辦舉行的新聞發布會上表示。
9月底以來，一線城市房地產市場表現活躍，熱度明顯提升。以網上簽約數據為例，據各地住房和城鄉建設部門網站公布的數據統計，10月1日至10月28日，北京、上海、廣州、深圳商品房(新房)網上簽約套數分別達4227套、8992套、8996套、3818套，比樓市新政出臺前的9月1日至9月28日分別增長43%、33%、102%、141%；北京、上海、深圳存量房(二手房)網上簽約套數分別達14022套、21922套、5256套，比9月1日至9月28日期間分別增長29%、50%、70%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，9月底以來，一線城市樓市呈現出全面增長態勢，新房和二手房、中心區和外圍房源、剛需和改善房源網簽量都明顯增長，認購量數據增幅還要高于網簽量數據。
“9月底以來一線城市市場表現扭轉了過去部分數據負增長的現象，環比增幅拉升，市場行情積極。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，市場交易的活躍也為供求關系帶來了重要變化，新房庫存得到消化、二手房的掛牌量也開始減少。
“10月份還沒結束，但我們系統二手房的成交量跟上月比已經翻倍了。”上海一位供職于鏈家的房地產經紀人告訴記者，二手房市場的火熱表現一方面是因為新政降低了購房門檻和交易成本，讓更多客戶能夠“上車”；另一方面也是因為此前價格調整積累的“性價比”房源頗具吸引力，正在加速消化。
中指研究院研究副總監徐躍進對《證券日報》記者表示，四大一線城市優化限購、限貸等政策出臺后，居民置業意愿明顯改善。剛需客戶進入市場，消化部分房源，推升了房地產市場活躍度。
新房市場表現同樣亮眼，新政出臺以來，開盤即售罄的“日光盤”頻現，如深圳深業上城學府、中建觀玥名邸、上海融創外灘壹號院二期三批次等均在開盤當日售出全部房源。
嚴躍進表示，這說明購房者入市意愿很強，當前政策是有效的，對于房企去庫存、提振市場及行業信心等都有較好的作用。
需求差異
房源價格出現分化
在對一線城市新房及二手房市場進行走訪的過程中，記者注意到，在價格整體趨穩的同時，各類房源之間的價格也出現分化。
嚴躍進表示，經過一個月以來的交易，一線城市量價之間的關系發生了一定變化，特別是二手房價格調整到位，價格“跌跌不休”的狀態得到改變，總體以趨穩為主。
“海淀這邊學區好的‘老破小’價格還比較堅挺，同片可選的次新房也比較有限。學區一般的‘老破小’價格已經和次新房拉開了距離。”北京鏈家一名深耕海淀區的房地產經紀人告訴記者，這是客戶綜合考慮購房預算、居住體驗、學區等多重因素的結果。
“買房還是看自己的需求，一個人住對面積和學區都沒什么要求，選這里的老房子就是看中性價比。”計劃在回龍觀地區購房的李女士表示，目前她還在通過中介和房主談價格，10月份以來房主已經提價兩次，如果接下來房主的出價突破她的心理底線，她就會轉向其他同類房源。
除北京外，其他一線城市也出現了房源分化情況。一名廣州鏈家房地產經紀人告訴記者，從這個月他接觸到的情況來看，自身條件有限的低總價房源備受剛需人群的青睞，新房、次新房則更受具有改善性住房需求群體的歡迎。
“剛需購買二手小戶型、改善性住房需求購買新房大戶型這個特點在一線城市都很突出。”李宇嘉分析稱，一線城市前期人口流入較大，剛需潛在購房群體龐大。同時，由于前期一線城市房地產市場的火熱，改善性住房需求也具有一定規模。9月底以來，在價格調整到位后，兩類需求均得到充分釋放，各類購房者在比較不同房源后選擇了各自認可的房源。
筑底顯現
止跌回穩態勢有望持續
倪虹在10月17日國新辦舉辦的新聞發布會上表示，中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始筑底。
從一線城市10月份的市場表現來看，止跌回穩的跡象已經出現。展望未來，一線城市“銀十”的亮眼表現能否持續？房地產市場是否會維持止跌回穩態勢？
“關鍵在于后續需求的可持續性。”李宇嘉表示，目前一線城市成交量增長幅度比較大，但市場還存在買方市場的特征，交易量提升能否帶動價格持續企穩、在價格回穩后成交量能否維持現有水平是影響未來市場表現的重要因素。
嚴躍進認為，9月底的一系列政策比較積極到位，市場上觀望情緒減輕，預計未來市場熱度將會持續，呈現出量升價穩的態勢。
徐躍進表示，短期來看，核心城市銷售回穩態勢有望延續。對于一線城市，在多個有利因素支持下，房地產市場量價有望逐漸企穩。從房價來看，核心城市房價經過長時間調整，已經逐步到位，同時，主流房企也在實施保價策略，對穩定新房價格也將起到積極作用。從銷售來看，隨著核心城市繼續放開限制性政策，市場預期和信心得到進一步提振，預計核心城市房地產市場交易量將逐漸筑底恢復。
