平安人壽近日披露，收購三家公司100%股權，以達到100%持有三個物流園區資產的目的。2023年以來，險資對不動產投資熱情升溫，險資活水流向不動產市場呈現出加速態勢。從投資偏好來看，險資進一步轉向追求長期穩定現金流回報的不動產物權資產，核心城市高性價比辦公類、商業類地產以及產業園、倉儲物流等持有型不動產在險資中的受追捧程度明顯提升。總體來看，有穩定現金流、有退出渠道的不動產項目，更受險資青睞。

壽險巨頭投資物流園

2月19日，平安人壽公告稱，公司收購鶴山市合能商貿有限公司(簡稱“鶴山合能”)、維龍(江門蓬江)供應鏈管理有限公司(簡稱“維龍蓬江”)、安華維龍(西咸新區)倉儲服務有限公司三家公司100%股權，以達到100%持有位于江門鶴山、江門蓬江及西安空港的三個穩定運營物流園區資產的目的。目前，該投資項目已完成平安人壽內部審批并已簽署股權收購協議等交易文件。

對于此次收購，平安人壽相關負責人回應中國證券報記者稱：“該交易屬于常規的資產配置安排。”

“倉儲物流等投資標的屬于物流基礎設施行業，也屬于民生工程方向，具有收益穩定、韌性較強等特點，安全性、穩健性高，符合保險資金資產負債匹配標準。”一位大型險企人士表示。

經梳理發現，平安人壽是險資投資房地產領域的“領頭羊”之一，近年來在大宗不動產交易方面持續發力并大手筆加碼投資，包括以330億元收購凱德集團旗下六個來福士資產包的部分股權、以50多億元接手北京遠洋銳中心項目以及以不超過73.33億元投資4個北京、上海產業園區及研發辦公項目等。

險資加碼不動產

事實上，2023年以來，險資活水流向不動產市場呈現出加速態勢。平安人壽、友邦人壽、海保人壽、大家人壽、中郵人壽、泰康人壽、太保壽險、建信人壽等多家險企發布了40多份關于大額不動產投資的信息披露公告。

從投資標的來看，北京、上海重要地段的存量不動產項目受到險資青睞。業內人士指出，核心城市、核心區域的高性價比項目，是險資配置資產、平衡收益與風險的常見選擇。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，相關項目大多位于經濟發達城市的核心地段，資產質量較好，將為后續獲取長期穩定收益奠定基礎。

從近年來險資不動產投資偏好來看，也出現了一些變化，包括進一步轉向追求長期穩定現金流回報的不動產物權資產。專家表示，這類資產可以貢獻長期穩定的現金流，且相較于固定收益類產品而言，具有更好的通脹避險屬性，較好契合了保險資金的長期收益要求。

看重“募投管退”機制

“近年來，險資在配置不動產方面，對辦公類、商業類以及康養地產、長租公寓、產業園區、物流倉儲等領域具有一定偏好。”前述大型險企人士表示：“尤其是產業園區、物流倉儲領域有穩定現金流、有退出渠道的不動產項目，更受險資青睞，險資能夠通過公募REITs退出，項目流動性有保證。”

險資投資公募REITs，也更偏愛底層資產為產業園和倉儲物流的項目。據克而瑞研究中心統計，若按險資戰略配售的相對占比計算，國泰君安東久新經濟REIT、中金普洛斯REIT、建信中關村REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華夏合肥高新REIT5只以產業園、倉儲物流為底層資產的公募REITs產品，險資對其戰略配售的相對份額占比在20%以上。若按險資戰略配售金額(含擴募)計算，中金普洛斯REIT的戰略配售金額排名首位，為近14億元。建信中關村REIT、華安張江產業園REIT、博時蛇口產園REIT，險資對其戰略配售金額均超過3億元。

多位行業人士透露，國際成熟市場險資的不動產配置比例一般在10%左右，而國內險資這一領域的配置比例相對較低，即便是頭部險資機構的投資比例一般也未超過5%，未來擴展的空間可期。

業內人士預計，總體來看，險資投資不動產具備持續動力，隨著公募REITs等金融工具日趨成熟，“募投管退”鏈條完整閉環，越來越多的優質不動產項目有望獲得險資的支持。