- 存量客戶尋減負 商業銀行爭利潤 提前還貸天平如何傾斜
- 2024年09月12日 來源：中國證券報
提要：對于銀行該如何看待提前還款這一市場化現象并積極應對，任濤認為，銀行應主動與購房者溝通協調，區分購房者提前還貸類型，對通過自有資金等進行還款的優質客戶給予適當支持。
“現在攢點錢就想提前還房貸，都上癮了！”北京居民胡添2022年購房，重定價日是每年1月1日。胡添告訴記者，盡管這些年房貸利率隨著LPR變動有所下調，但目前他的房貸利率仍在4%以上。
“存款利率一直在降，市面上很難找到利率在3%以上的存款產品。今年以來，我買的銀行理財產品綜合收益率不到3%。”胡添說，如今每快攢到10萬元，就會向銀行預約提前還款事宜，這樣能省出不少利息，“也算是一種理財方式”。
當前，金融資產收益率整體下行，在資產荒背景下，不少居民將手里的流動資金用于提前還房貸。據中金公司研報測算，當前按揭貸款早償率位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經營貸置換按揭貸款的空間。然而，這絕非是銀行愿意看到的。
提前還貸成理財方式
在互聯網大廠工作的小敏同樣由于找不到收益率較高的投資項目，在一年內多次提前還房貸。“不知道該去買什么理財產品，不如先把貸款還完，無債一身輕。”小敏說。
胡添與小敏是眼下部分購房者的縮影。“提前還房貸有必要嗎”“提前還房貸怎樣最劃算”“提前還房貸的最佳時間”……在社交平臺上，一些提前還房貸的經驗貼瀏覽量超千萬次，有購房者表示，哪怕手里只有五千元或一兩萬元，也會選擇提前還房貸。
某銀行北京分行零售業務負責人告訴記者，自2023年以來，該行個人住房貸款提前還款額超600億元，占房貸總還款量80%以上，其中2023年度、2024年上半年房貸提前還款金額分別為380億元、220億元。“按揭客戶的提前還款金額占房貸總還款金額比例持續擴大，能夠感受到借款人的提前還款意愿愈發強烈。”
近年來，金融資產收益率整體下行，缺乏可投資的高收益資產，市場風險偏好也普遍下降。在此背景下，居民存在將資金從低收益資產抽出，用于提前還房貸的動力，本質上是居民追求安全資產意愿的體現。
上海金融與發展實驗室特聘高級研究員任濤表示，當前市場上主要投資標的表現不佳，多數投資標的收益率在3%甚至2%以下，無法覆蓋房貸利息，因而居民通過提前還房貸來優化自身資產配置。國泰君安研報認為，2023年10月以來，存款利率幾番調降、長期限大額存單停售等事件加劇了資產荒，進而促進了新一輪提前還貸潮升溫。
存量房貸利率調降空間幾許
讓購房者熱衷提前還款的根本原因還是存量房貸與新發放房貸利率的差。據天風證券首席宏觀分析師宋雪濤測算，當前存量房貸平均利率在4.21%左右，2024年二季度新發放房貸利率為3.45%左右，兩者差值在70個基點左右。其中，35個基點是“臨時利差”(今年5年期以上LPR累計降息35個基點)，2025年初部分存量房貸客戶迎來重定價日，該部分利差將會消除，剩余40多個基點則為“加點利差”，是存量房貸利率后續最大的調降空間。
某股份行房貸業務負責人李一鳴告訴記者，對于銀行而言，調降存量房貸利率并非易事。“隨著實體融資需求延續偏弱，存款定期化、長期化趨勢仍存，一定程度沖擊負債端成本下行空間，年內5年期以上LPR經歷兩輪下調，給資產端收益率帶來一定下行壓力。銀行凈息差整體回穩壓力不小，若存量房貸利率再降，這股壓力會更大。”李一鳴說。
中金公司研報顯示，若是全部存量按揭貸款利率均下調至新發放利率水平，存量按揭貸款利率平均下調約60個基點，將減少借款人每年2400億元利息支出。在此假設下，存量按揭貸款利率下調會影響銀行凈息差7個基點。
業內人士表示，存量房貸利率調降可直接減少房貸客戶利息支出，增加了居民可支配收入，利息節約或對居民消費形成提振。然而，調降存量房貸利率政策落實前，新增個人住房貸款利率下降會引發居民進行貸款置換，導致提前還款量增加。
某銀行零售業務人士告訴記者，隨著國家對小微企業支持力度加大，經營貸、消費貸利率持續走低，一些違規貸款中介以利率低、期限長、放款快為由，誘導消費者將存量房貸置換為消費貸、經營貸，從而謀取高額中介服務費、過橋資金費，這令借款人陷入違規轉貸的風險之中。
平衡借貸雙方利益
記者調研發現，新一輪提前還貸潮的涌現正在對銀行的盈利水平帶來沖擊。其中，貸款總量中按揭貸款占比更高的國有大行受影響程度更大。從已披露的2024年半年報來看，除郵儲銀行外，其余五家國有大行2024年上半年個人住房貸款金額均較2023年底有所下降。
截至2024年上半年末，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有大行個人住房貸款金額合計25.49萬億元，較2023年底減少逾3200億元。其中，工商銀行、農業銀行均較2023年底減少超千億元。
某國有行浙江地區分行負責人告訴記者，居民提前還貸使得銀行無法彌補貸款評估、貸前調查等成本投入。同時，銀行在處理客戶集中提前還貸以及由此引發的投訴時，可能需要投入額外的人力、物力進行記錄、報告、審核和處理，從而增加銀行的運營成本。此外，在貸款需求動力不足時，借款人集中提前還款會讓銀行面臨重新尋找優質貸款客戶的壓力。“最重要的影響肯定是利息收入減少，利息收入是銀行通過按揭貸款獲取的主要利潤來源。”
任濤認為，個人按揭貸款作為銀行的優質資產，客戶提前還貸可能會導致銀行失去優質客戶，在消費貸與經營貸業務內卷加劇的當前，對于銀行零售業務的沖擊更加值得關注。此外，購房者提前還貸需要與銀行進行協商明確重組條件，如果處理不善，可能還會引起金融消費者權益受損等問題。
主動溝通強于設置障礙
某股份行江蘇地區某支行行長王燕向記者表示，實踐中為平衡借貸雙方權益，一方面，銀行通過豐富完善還款方式，保障借款人提前還貸權利；另一方面，鑒于提前還貸可能增加銀行的成本費用，減少預期利息收入，對銀行的資金運營產生影響，在個人住房貸款合同中將提前還貸約定為違約，會在合同中表明提前還款的違約金。
“雖說各家銀行已經在貸款合同里預設了提前還貸的違約責任條款，但在互聯網時代，各家銀行貸款業務辦理條件已經透明化。迫于業務競爭壓力，以及維護客戶需求，在具體業務辦理時，只要客戶與客戶經理溝通好，各家銀行基本不會收取這項違約金。我行對提前還款金額沒有門檻，但對時間有要求，需要提前1個月申請。”王燕說。
對于銀行該如何看待提前還款這一市場化現象并積極應對，任濤認為，銀行應主動與購房者溝通協調，區分購房者提前還貸類型，對通過自有資金等進行還款的優質客戶給予適當支持。此外，銀行應積極拓展對于優質資產的新增貸款投放，合理設定不同零售資產的投放結構，減小提前還房貸帶來的影響。
為緩解提前還貸潮給銀行帶來的運營成本增加等問題，化解銀行顧慮，某國有行人士建議，監管機構應支持鼓勵商業銀行創新設計再貸款和再按揭產品，創新設計房貸計息方式，并充分利用金融衍生品等工具，強化資產負債管理，有效化解客戶對貸款利息下降的需求與商業銀行穩定利潤訴求之間的矛盾，在市場競爭中提升服務能力和創新能力。
