中國證券報(bào)記者日前實(shí)地走訪北京地區(qū)二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)二手房掛牌量處于高位，成交整體欠佳，議價(jià)空間變大，市場(chǎng)成交向買方傾斜，愿意做出價(jià)格讓步的業(yè)主比例以及讓價(jià)力度均有所增大。對(duì)于購房者來說，可選房子相對(duì)較多。

成交整體欠佳

“最近，北京二手房交易市場(chǎng)整體不是特別理想。我們店一個(gè)月成交只有3-5套，而之前成交量平穩(wěn)的時(shí)候，一個(gè)月能有8、9套。”記者在北京市大興區(qū)一家中型鏈家門店走訪時(shí)，門店經(jīng)理介紹。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%，同比上漲5.4%，市場(chǎng)整體交易活躍度不高。

從掛牌房源量看，北京二手房掛牌量持續(xù)處于高位。

某門店中介告訴記者，她主要負(fù)責(zé)的小區(qū)掛牌量通常都在100套左右，而近期已經(jīng)攀升到了150套左右，還有很多房源因?yàn)閮r(jià)格過高沒有展示出來，如果全部展示出來，數(shù)量會(huì)更多。

“北京二手房掛牌量逐月走高，掛牌量處于歷史高位，但市場(chǎng)供應(yīng)很不均衡。當(dāng)前北京二手房交易中，置換需求占比逐年走高，人們對(duì)于高品質(zhì)次新房源的需求越來越大，但在目前北京掛牌房源中，每?jī)商自谑鄯吭粗芯陀幸惶资欠魁g超過20年的老房子。從去年年底開始，房齡10年以內(nèi)的次新房源占比減少明顯。”有中介人士告訴記者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，北京6月份的二手房成交數(shù)據(jù)已經(jīng)跌到3月份的一半，市場(chǎng)整體成交出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。

“過去幾年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交高峰基本都出現(xiàn)在3月，大部分都是因?yàn)橘彿咳雽W(xué)需求激增導(dǎo)致的。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史紀(jì)錄，受此影響，2023年北京樓市也出現(xiàn)了“小陽春”。2月北京二手房成交量達(dá)到1.5萬套左右，3月達(dá)到22192套。2023年上半年，北京二手房累計(jì)網(wǎng)簽84332套，同比上漲21%。但之后市場(chǎng)持續(xù)下行，4-6月成交量均低于1.5萬套/月。市場(chǎng)價(jià)格也整體出現(xiàn)明顯的下行趨勢(shì)。”張大偉表示。

價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)

記者走訪了解到，近期北京二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了一定程度下滑。

“目前，郊區(qū)價(jià)格整體降得比較多，核心區(qū)雖然也在降價(jià)，但相對(duì)比較堅(jiān)挺一些。”走訪過程中，多位中介人士告訴記者。

據(jù)了解，目前市場(chǎng)上愿意做出價(jià)格讓步的業(yè)主比例以及讓價(jià)力度均有所增大。對(duì)于購房者來說，可選房子多，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。掛牌在售的房源量多，而市場(chǎng)需求和2、3月相比又明顯減少，相當(dāng)于購房者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象少了，市場(chǎng)可以給購房者充足的挑選時(shí)間。

“近期雖然業(yè)主價(jià)格預(yù)期出現(xiàn)回調(diào)，市場(chǎng)上降價(jià)的房源增多，但掛牌價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯回落，部分房源甚至還有所上升。當(dāng)前，業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)了分化，不著急賣房的業(yè)主心理預(yù)期仍沒有明顯下降，而急賣房的業(yè)主想要通過價(jià)格讓步換取快速成交。”麥田房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，6月北京新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比增長(zhǎng)3.5%；北京二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.7%，同比增長(zhǎng)1.5%。

對(duì)于短期走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，7月、8月是市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，如果沒有政策刺激，短期內(nèi)成交量和成交價(jià)預(yù)計(jì)還會(huì)進(jìn)一步走低。

租房市場(chǎng)進(jìn)入旺季

與二手房成交轉(zhuǎn)淡不同，記者走訪了解到，目前北京地區(qū)租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入季節(jié)性旺季，成交量和成交價(jià)均出現(xiàn)了明顯的攀升跡象。

“目前，租房客戶主要分兩類：一類是大學(xué)畢業(yè)生，一類是換房客戶。這兩類人群入市時(shí)間都集中在六七月。很多換房客戶之前也是六七月畢業(yè)后進(jìn)入租房市場(chǎng)，而租期一般是一年，所以到期后又再次進(jìn)入租房市場(chǎng)。目前成交量很大，價(jià)格也出現(xiàn)了小幅上漲。房源雖然比較多，但是會(huì)很快成交，看中的房子要盡快出手。”走訪過程中，多位租房中介告訴記者。

“之前租房都是由租房專員去做，現(xiàn)在二手房不太容易成交，很多做二手房買賣的中介也開始做租賃了。”一家中介經(jīng)理告訴記者。

日前北京市住建委網(wǎng)站發(fā)文表示，為進(jìn)一步暢通保障性租賃住房建設(shè)領(lǐng)域政企溝通渠道，鼓勵(lì)社會(huì)主體積極參與保租房建設(shè)工作，增加保租房供給，北京市住建委積極開展調(diào)查研究工作，面向北京市全域廣泛征集保租房意向?qū)嵤╉?xiàng)目，探索建立全市首個(gè)保租房?jī)?chǔ)備項(xiàng)目庫。

公開資料顯示，“十四五”期間，北京保障性住房供應(yīng)占新增住房供應(yīng)的比例達(dá)到52%。其中，保租房規(guī)劃量最高，新增40萬套(間)，占新增住房供應(yīng)比例達(dá)到40%。根據(jù)北京已披露的保租房項(xiàng)目情況，主要以集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地新建為主，而公寓型產(chǎn)品最多。目前，已披露項(xiàng)目供應(yīng)集中于需求旺盛區(qū)域，如朝陽、豐臺(tái)、大興和通州。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)主體中，國企和集體所有制企業(yè)的項(xiàng)目占比約80%。

值得注意的是，為了給租房人群提供便利，北京還對(duì)租房提取公積金政策進(jìn)行調(diào)整。北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化租房提取業(yè)務(wù)的通知》明確，租住本市商品住房，未提供租房發(fā)票的，經(jīng)告知承諾后，每人每月提取額度由1500元調(diào)整為2000元；提供租房發(fā)票，并在“北京市房屋租賃管理服務(wù)平臺(tái)”辦理房屋租賃合同備案的，按實(shí)際月租金提取，實(shí)際租金超過月繳存額的，按月繳存額全額提取。多子女家庭(指符合國家生育政策，至少有一個(gè)未成年子女的二孩及以上家庭)在“北京市房屋租賃管理服務(wù)平臺(tái)”辦理房屋租賃合同備案的，提供租房發(fā)票可按實(shí)際月租金提取，不受月繳存額限制。