“這邊商鋪出租率很高，近幾個月都沒有放貨的。”11月初，《證券日報》記者來到位于北京市二環附近的物美玉蜓橋，一位地產經紀人如是稱。

地處北京市地鐵5號線和14號線交匯站，物美玉蜓橋交通十分便利，一下地鐵便能走進商場內部，吸引周圍多個社區居民來此消費，商圈人氣較旺。“已經有不少客戶來問過，想在附近開個店，但是確實沒有放盤。”走訪當日，多家置業中介均表示，優質地段的商業物業在市面上仍然稀缺。

基礎設施REITs(不動產投資信托基金)市場底層資產自開放試點以來，正在持續擴容。近日，證監會網站顯示，嘉實基金、華夏基金等上報了4單消費基礎設施公募REITs“嘗鮮”項目獲受理。上述物美玉蜓橋項目，正是此次首批申報消費基礎設施公募REITs的底層資產之一。

“目前國內基礎設施REITs市場規模發展迅速，從發行數量、發行規模、資產類型、發行主體、覆蓋地域各方面，都不斷取得突破。”戴德梁行北京公司負責人胡峰向《證券日報》記者表示，更重要的是，基礎設施REITs的加速推進，有利于構建消費基礎設施資本循環的“輕資產”模式，推動開發商向房地產服務經營商轉變，鼓勵運營服務商提升資管能力，實現資產和業務增值。

商業不動產REITs開閘

境內公募REITs誕生已超兩年，首次將底層資產向商業地產開放，始于今年3月份。彼時，相關部門明確表態，支持購物中心、社區商業等項目發行基礎設施REITs。而其底層資產正式擴容至商業地產領域，則始于此次首批申報的中金印力消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業REIT、嘉實物美消費REIT這四單項目獲受理，這意味著萬科、金茂、華潤、物美商業飲得“頭啖湯”。

多位受訪者向記者表述了這樣一個共識：在成熟REITs市場中，純消費零售業REITs的數量占比均超過20%。租金穩定、回報率有上升空間，底層資產干凈的項目多是REITs市場的“寵兒”。而我國商業不動產體量龐大，據共研網的數據，國內僅購物中心這一業態的存量面積就高達5億平方米，資產總估值達十萬億元量級。

當然，這些存量資產估值、質地良莠不齊，但若能得到合理且有效的運作，疏通盤活這些存量不動產資產，減少對傳統債務融資方式的依賴，增強滾動投資能力及可持續營運，打通“投融管退”閉環，將推動房地產行業向新發展模式轉型。

打通“投融管退”閉環

“以商業不動產為底層資產發行REITs，不僅需要商業項目運營成熟，發起人具備較強的擴募能力，其實還難在‘投退機制’如何設置。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，傳統商辦領域的退出方式就是大宗交易，但是由于交易金額較大，門檻高，市場交易活躍度較低。

有公開數據顯示，2023年上半年，零售不動產大宗交易有回暖，成交額近90億元，占整體交易額比例回升至10%。

“在當前存量商業地產資產規模較大的情況下，有成熟經營經驗的運營商可為存量項目提供優質的運營服務，提升資產回報率，助力存量項目發行公募REITs，多方共享收益。”中指研究院研究副總監徐躍進向《證券日報》記者表示，這相當于為不動產投融資開辟了一個新路徑。

“從普通投資者的角度來講，原來投資商辦領域的方式就是買資產，這樣購置成本高，且缺乏優質的運營內容，而消費基礎設施公募REITs的推出，也為普通投資者打開了新的投資渠道。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，從企業角度來看，開發商有了資金退出的通道，尤其是現金流較為緊張的房企，通過盤活存量資產，可以有效避免債務風險，為自身經營安全“上保險”。

“公募REITs是商業地產循環關鍵的一環，讓企業真正打通投、募、管、退的商業環節，消費類基礎設施REITs的推出，市場空間以及發展潛力巨大。”11月2日，印力集團董事長丁力業在2023年觀點商業年會上表示，“這對公司來說是歷史性機遇，給我們注入了極大信心。”

“對于民營房企來講，現階段如果企業有購物中心、農貿市場、物流園區等基礎設施的優質資產，可以通過REITs的通道退出，補充公司的現金流，對營造企業當前穩定的發展環境顯得更加重要。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《證券日報》記者如是稱。

“運營服務”成發展關鍵詞

從10月26日首批申報項目各消費類基礎設施公募REIT的招募說明書來看，此次參與公募REITs試點的底層資產包括青島萬象城、杭州西溪印象城、長沙覽秀城、物美大成項目/玉蜓橋項目/華天項目/德勝門項目，涉及的消費基礎設施評估價值合計約143億元。

在多份招募說明書中，基金管理人均表示，基金持有項目公司全部股權及對項目公司的債權，投資集中度高，收益水平很大程度依賴于底層資產的運營情況。

從青島萬象城來看，作為購物中心，其主要通過商鋪出租產生租金收入、物業管理費收入及固定推廣費收入，占比超過95%以上。由此可見，在資產運營上，開發商旗下的經營管理機構對REITs收益情況負有主要責任。

但當下，擁有出色運營能力的不動產運營服務商并不多見，萬科、華潤置地等頭部房企旗下的運營機構由于布局早，運營模式相對更成熟，所以才能拔得頭籌。

更為重要的是，在開發業務增速不斷放緩，房地產市場由增量開發時代轉入存量運營時代的大經營環境下，優秀開發商均在開拓第二增長曲線，商業地產、物流地產、產業地產、物業管理、代建等靠運營服務賺錢的涉房多元業務，被視為房地產下半場增厚利潤池的關鍵突破點，亦是房企從以重資產模式的開發商，向以輕重結合模式經營轉型的有力抓手。

換句話說，“運營服務”有望成為房地產新發展模式的關鍵詞，且這一路徑正愈發清晰。正如萬科董事會主席郁亮在近日的媒體交流會上表示，REITs對于不動產經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變為不動產商。

至于基礎設施公募REITs未來的市場空間如何，徐躍進向記者表示，以海外成熟市場規模推算，我國公募REITs的市值規模或可達到5萬億元的體量，其中消費基礎設施公募REITs市值規模或可超7000億元，潛在空間龐大。在這其中，對房地產市場中的存量不動產投資運營管理領域而言，未來發展大有可為，公募REITs有望成為新的金融抓手，釋放基建投資新活力。