房地產市場又有重磅利好政策出爐。11月22日，北京商報記者從有關部門獲悉，深圳從11月23日起將下調二套住房最低首付款比例。同時，對于享受優惠政策的普通住房認定標準也迎來了調整。從“認房不認貸”到降低存量首套房貸利率，再到如今的二套房首付比例調整，居民購房資金門檻降低，房地產市場積極信號持續釋放，利好一線城市交易提振。

調降二套房首付比例

從政策來看，深圳將二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

北京商報記者注意到，這是除廣州外，第二個一線城市將二套住房首付比例進行下調。在落實“認房不認貸”、存量首套住房貸款利率下調之后，此次對于二套房的調整降低了居民購買二套住房的購房資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。

上述調整的政策背景源于8月31日中國人民銀行、金融監管總局聯合重磅發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行。

根據通知，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。對于仍執行限購的城市來說，首套及二套房商貸比例下限將由此前的30%、40%下調至20%和30%。

此前，廣州作為首個一線城市代表松綁了二套房首付，規定二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為LPR+30BP。中原地產首席分析師張大偉表示，本次深圳作為第一個行動的“龍頭城市”，對于市場來說，將起到很大的帶頭作用，最近不排除北京和上海也放寬二套房首付政策。

“此次深圳降低二套房政策首付比例，是一線城市‘認房不認貸’后的又一個政策放松的版本，說明一線城市房貸政策進一步寬松。”易居研究院研究總監嚴躍進對北京商報記者表示。降低首付，利好改善型住房需求釋放，勢必提振換房需求，提振大戶型住房銷售。

值得注意的是，過去二套房首付比例有普通和非普通住宅的標準，而此次深圳政策不再進行區分，在嚴躍進看來，說明政策更加務實。尤其是購買非普通住宅的首付比例大降，政策效果將非常好。

優化普通住房認定標準

除了調整二套房首付比例，深圳還配套出臺了另一項優惠政策，放寬普通住房標準。11月22日，深圳市住房和建設局發布《關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告》。自11月23日起，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，將深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。

深圳市住房和建設局表示，此前享受優惠政策的普通住房應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；單套住房套內建筑面積120(含本數)平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數)平方米以下；實際成交總價低于750(含本數)萬元。

嚴躍進指出，深圳此次調整普通住宅標準符合預期。落實“認房不認貸”、降低首付比例或房貸利率、調整普通住宅標準是一線城市下半年政策放松的總體思路。

具體來看，此次調整的變化是不再看總價。嚴躍進解釋到，很多普通住宅標準都是2016年以前的，與實際房價水平不符合，導致“普通住宅被認定為非普通住宅”，市場購房者意見大。此次調整將會帶來良好社會反響，利好部分總價超過750萬元房子的交易，尤其在稅費等方面可以享受優惠。

其他一線或跟進

嚴躍進預測，深圳率先調整普通住宅標準，或意味著其他幾個一線城市也將跟進調整。“兩個‘王炸’政策相繼出爐，具有很強的信號意義，利好樓市預期穩定，也有利于后續一線城市交易的進一步提振。”

不過，張大偉也指出了當前房地產市場面臨的問題。購房者入市意愿不足，特別是剛需首套房購房需求不足，樓市依然處于探底過程中，底部還未出現。“認房不認貸”政策松綁時，市場出現了大量中低端房源積壓，市場可能依然需要取消限購等政策配合。

“當下樓市最大的風險不是價格下跌，而是失去流動性。”張大偉表示，增信心、防風險、促轉型依然是未來政策的方向，預計后續核心一二線城市在長期過熱階段出臺的政策有望逐步優化。

市場需要政策快速落地、需要信心。展望后續樓市走向，張大偉預測，11至12月作為慣例的市場淡季，市場可能繼續維持下行探底過程，房價在年末最后一月或將繼續下行，整體看，房地產市場可能需要到2024年上半年逐漸企穩。