1月30日，兩大熱點(diǎn)城市對(duì)住房限購(gòu)政策的調(diào)整引發(fā)關(guān)注。

先是有著“最強(qiáng)地級(jí)市”之稱的江蘇蘇州全面取消限購(gòu)措施，買房不再限制套數(shù)；隨后上海也官宣自1月31日起，支持非本市戶籍單身人士購(gòu)房。

對(duì)于限購(gòu)、限售等限制性政策的積極調(diào)整是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具。在住建部“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”的表態(tài)指引下，未來政策還有哪些優(yōu)化空間？

上海支持非本市戶籍單身人士購(gòu)房

曾經(jīng)“非上海戶籍單身不能買房”的規(guī)定，可以稱得上是上海住房限購(gòu)政策的一項(xiàng)特色，但自去年以來，上海已對(duì)其進(jìn)行了循序漸進(jìn)的調(diào)整。

據(jù)“上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理”微信公眾號(hào)消息，1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購(gòu)1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進(jìn)區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。

“此前非本市戶籍單身人士購(gòu)房，需滿足‘5年社保+已婚’條件，而現(xiàn)在取消了‘已婚’條件，意味著取消了非本市戶籍單身人士限購(gòu)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)和新要求，對(duì)過熱時(shí)期過嚴(yán)政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持在滬穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍單身人士購(gòu)房安居需求。

回溯此前，上海遠(yuǎn)郊區(qū)域金山區(qū)率先放開外地單身人士限購(gòu)政策。2023年10月，金山區(qū)發(fā)布的人才安居新政，同樣規(guī)定符合要求的非滬籍單身人才可在特定區(qū)域內(nèi)購(gòu)房。1月中旬，上海奉賢區(qū)和青浦區(qū)再度針對(duì)備受關(guān)注的單身限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整，符合條件的非滬籍人才，可在兩區(qū)特定區(qū)域內(nèi)購(gòu)買1套住房。

但根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，從青浦區(qū)和奉賢區(qū)政策效果來看，新房成交量沒有出現(xiàn)明顯的回升。上海1月商品住宅(不含保障性住房)由于供應(yīng)量減少，成交面積(數(shù)據(jù)截至1月29日)同比下降了57%，環(huán)比下降了46%。

再看本次新政所劃出的范圍，2023年外環(huán)外商品住宅(不含保障性住房)成交面積和供應(yīng)面積占比全市七成左右，成交金額占比全市52.3%，短期庫(kù)存面積占比全市81.5%。外環(huán)外的區(qū)域覆蓋了包括唐鎮(zhèn)，華漕，泗涇等部分熱門板塊。

“本次上海對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化，支持單身人士(滿足5年社保或個(gè)稅)在滬購(gòu)房，有利于釋放更多購(gòu)房需求，可以加速外環(huán)外(崇明區(qū)除外)的新房和二手房的庫(kù)存去化，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期有積極的引導(dǎo)作用。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜說。

蘇州全面取消限購(gòu)

同日更早時(shí)間，市場(chǎng)上有蘇州全面取消限購(gòu)、買房不再限面積及套數(shù)的消息傳來，后得到了相關(guān)部門的確認(rèn)。據(jù)澎湃新聞、新京報(bào)等多家媒體報(bào)道，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員表示，購(gòu)買新房、二手房不做購(gòu)房資格審核，新房限售政策仍為兩年。

蘇州對(duì)于限購(gòu)等房地產(chǎn)政策的調(diào)整也經(jīng)歷了幾個(gè)階段。2023年9月，蘇州已提出“對(duì)于購(gòu)買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核”，同時(shí)落實(shí)了降低首套房、二套房執(zhí)行首付比例和首套房、二套房貸款利率，個(gè)人首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策；2023年12月，蘇州還實(shí)施了力度不弱的購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，蘇州市區(qū)新房供應(yīng)515.4萬平方米，同比下跌1.36%，成交面積589.5萬平方米，同比下跌20.57%，相城區(qū)、工業(yè)園區(qū)為新增主力，相城區(qū)、吳中區(qū)成交量領(lǐng)先，由于新入市的樓盤多為改善盤，銷售均價(jià)呈結(jié)構(gòu)性上漲。

“蘇州是一個(gè)工業(yè)化城市，外來人口占據(jù)較大比重，全面放開限購(gòu)有利于去庫(kù)存，有利于提升當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的活躍度，促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)健康發(fā)展?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出。

中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂還提到，政策出臺(tái)時(shí)間臨近春節(jié)假期，人員流動(dòng)大，或?qū)?dòng)樓市看房熱度，為新一年房地產(chǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

樓市政策還將如何調(diào)整？

兩大熱點(diǎn)城市的同日調(diào)整，讓人很容易與前幾日廣州對(duì)限購(gòu)政策的優(yōu)化聯(lián)系起來：1月27日，廣州發(fā)文表示在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購(gòu)范圍。

就在廣州政策調(diào)整的前一日，1月26日，住建部提出，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

“住建部的表態(tài)意味著要將調(diào)控的權(quán)利給到地方，穩(wěn)定行業(yè)和市場(chǎng)的責(zé)任也給到地方，夯實(shí)地方主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)等，提高政策響應(yīng)速度，更好地維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定。不管是廣州1月27日的新政，還是蘇州、上海的新政，都是這種背景下產(chǎn)生的?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。

熱點(diǎn)城市加快了放松的步伐，不過仍堅(jiān)持小步快跑的邏輯。李宇嘉認(rèn)為，從邏輯上講其他一線城市也會(huì)跟進(jìn)，但政策或略顯謹(jǐn)慎。下一步首先是收縮限購(gòu)的范圍，比如外圍區(qū)域限購(gòu)之后，才會(huì)考慮中心區(qū)怎么調(diào)整限購(gòu)政策，但預(yù)計(jì)不會(huì)缺席。