銷售下行、債務(wù)迫近……2023年，房地產(chǎn)市場仍處深度調(diào)整期，“防風(fēng)險”升級為房企的共同課題。市場一方面密切關(guān)注著企業(yè)化債，尋找借鑒樣本，另一方面也更關(guān)注底層資產(chǎn)，是否可支撐安全度過“冬天”。

一直被視為行業(yè)紓困化險典型的融創(chuàng)，歷經(jīng)風(fēng)雨洗禮，資產(chǎn)基本盤展現(xiàn)出抗打一面。數(shù)據(jù)顯示，在連續(xù)三年充分計提各項(xiàng)減值后，融創(chuàng)歸母凈資產(chǎn)仍達(dá)624.3億元，比2022年同期增長39.6億元；有息負(fù)債2778.3億元，比2022年同期下降205.9億元，抗風(fēng)險基礎(chǔ)更強(qiáng)。

“資產(chǎn)現(xiàn)在是檢驗(yàn)公司安全性的試金石，融創(chuàng)擁有著豐厚家底，這是它度過困難的最大底氣?！?一位市場分析人士稱，更可貴的是，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)還一直努力自救，全力以赴化債、保交樓、造好房子，這給其他出險房企起到很強(qiáng)的示范效應(yīng)，也將幫助它最終度過難關(guān)。

歸母凈資產(chǎn)、有息負(fù)債“一升一降 ”

回顧過去一年，在政策的有力支持下，房企陸續(xù)傳出化債積極信號，但市場銷售上仍然持續(xù)承壓。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，去年全國商品房銷售額11.6萬億元，同比下降6.5%；今年開年降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，1-2月全國新建商品房銷售額1.06億元，同比下降29.3%。

“本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整已兩年有余，市場下行的深度、烈度都是超預(yù)期的”。上述市場分析人士表示，房企普遍此前對市場恢復(fù)過于樂觀，如今隨著市場的持續(xù)下行，仍要進(jìn)行計提減值的操作。

據(jù)了解，融創(chuàng)在2021、2022年財報兩次計提減值后，出于對后市的審慎性考慮，2023年財報依然繼續(xù)計提減值，三年累計計提減值總額超850億元。

而即便在市場下行、大幅度減值的背景下，融創(chuàng)通過積極努力，在化債上取得重大進(jìn)展，成為全行業(yè)第一家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企，為行業(yè)樹立了標(biāo)桿，由此也為2023年公司財報表現(xiàn)打下重要基礎(chǔ)。

具體來看，融創(chuàng)約百億規(guī)模的美元債，通過創(chuàng)新的重組方案，不但提供2-3年前期償債緩沖期，還將超45億美元債務(wù)轉(zhuǎn)股，顯著減輕了債務(wù)壓力、增加公司安全性。

基于此，融創(chuàng)2023年利潤和負(fù)債指標(biāo)迎來明顯改善：公司擁有人應(yīng)占虧損79.7億元，同比大幅下降71.2%，有息負(fù)債2778.3億元，比2022年減少205.9億元，有效降負(fù)債。

成功的化債，還一定程度上增厚了融創(chuàng)凈資產(chǎn)。在三年累計計提減值總額超850億元后，公司仍有837.9億元凈資產(chǎn)、624.3億元?dú)w母凈資產(chǎn)，歸母凈資產(chǎn)比2022年增加39.6億元，體現(xiàn)資產(chǎn)基礎(chǔ)扎實(shí)。

“從融創(chuàng)財報看，資產(chǎn)基本盤相當(dāng)穩(wěn)固，資產(chǎn)質(zhì)量也十分優(yōu)質(zhì)，尤其是歸母凈資產(chǎn)的增長，代表它有更多自有資本抵御風(fēng)險和應(yīng)對不確定性。”上述分析人士稱，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)雖短期減值，但并不是真虧損，等市場好轉(zhuǎn)時存貨減值還能視條件轉(zhuǎn)回，助力業(yè)績提升。

地產(chǎn)未售土儲貨值1.2萬億元，文旅業(yè)務(wù)漲勢喜人

梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)的資產(chǎn)家底主要是由地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)、文旅持有資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營三部分組成。

地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)中，融創(chuàng)未售土儲貨值約1.23萬億元，其中權(quán)益未售貨值0.81萬億元，大量布局在核心一二線城市。依托良好的產(chǎn)品力和交付成績，融創(chuàng)在大部分城市都建立了良好品牌優(yōu)勢和市場口碑，為公司徹底化解風(fēng)險奠定重要基礎(chǔ)。

2017年，融創(chuàng)高起點(diǎn)進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)，在廣州、成都、昆明等核心一二線城市，布局十余個集吃住行游購?qiáng)室惑w化的文旅城，如今都成長為區(qū)域乃至全國性的熱門旅游目的地，通過持續(xù)深耕運(yùn)營，這些資產(chǎn)價值得到有效提升。

數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)去年冰雪、樂園、商業(yè)全年吸引客流破1.5億人次，酒店入住率快速提升，全業(yè)態(tài)經(jīng)營顯現(xiàn)出火熱態(tài)勢，收入也顯著增長，文旅項(xiàng)目經(jīng)營收入59.1億元，同比增長29.9%，管理利潤扭虧為盈、同比增加15.7億元。

“融創(chuàng)文旅業(yè)績爆發(fā)，既有在熱點(diǎn)旅游城市的前瞻布局優(yōu)勢，也有多年運(yùn)營體系能力精進(jìn)的原因，同時在疫情放開、文旅復(fù)蘇的大潮中，融創(chuàng)也及時抓住契機(jī)有效恢復(fù)經(jīng)營?！币晃恢槿耸空f，從2021年開始，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，調(diào)整的時間、深度都遠(yuǎn)超預(yù)期。在這種界面下，融創(chuàng)文旅資產(chǎn)價值凸顯，也是融創(chuàng)與其他房企最大的差異，曾經(jīng)被認(rèn)為是重資產(chǎn)包袱的文旅資產(chǎn)經(jīng)過7年的運(yùn)營已經(jīng)開花結(jié)果、取得亮眼業(yè)績，并且未來隨著國內(nèi)整體文旅行業(yè)的爆發(fā)增長趨勢，還有較好的增長預(yù)期。也許未來文旅資產(chǎn)對融創(chuàng)整體風(fēng)險化解會起到至關(guān)重要的作用，作為承載希望的種子深耕發(fā)芽。

而基于地產(chǎn)開發(fā)和文旅運(yùn)營沉淀的成熟經(jīng)驗(yàn)，融創(chuàng)還成功孵化出了輕資產(chǎn)的能力，在物業(yè)服務(wù)、冰雪運(yùn)營、酒店管理等各端積極拓展第三方管理業(yè)務(wù)，也逐漸成為不容忽視的資產(chǎn)價值點(diǎn)。

“融創(chuàng)的資產(chǎn)質(zhì)量讓人踏實(shí)，尤其在行業(yè)波動期，文旅資產(chǎn)、輕資產(chǎn)釋放出價值，與地產(chǎn)形成很強(qiáng)的互補(bǔ)性。”上述知情人士說，目前行業(yè)還在逐漸筑底，待到市場復(fù)蘇后，地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)也將迸發(fā)出更大的反彈力量。這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也成為融創(chuàng)整體風(fēng)險化解和經(jīng)營恢復(fù)的穩(wěn)定支撐。