北京，二手房開(kāi)始拉升了。3月北京二手房網(wǎng)簽14280套，環(huán)比上漲125.5%，遠(yuǎn)高于1.2萬(wàn)套的“榮枯線”。這一數(shù)字也是最近一年來(lái)的最高點(diǎn)。從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)之后的五周時(shí)間，北京二手房成交反彈節(jié)奏要弱于滬深地區(qū)，但進(jìn)入第六周(3月25日—31日)成交突然拉抬，強(qiáng)于諸多一二線城市。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，北京小陽(yáng)春市場(chǎng)預(yù)期更強(qiáng)，進(jìn)入3月后，季節(jié)因素疊加政策利好，北京樓市回暖的基礎(chǔ)更加牢固。

高于“榮枯線”

市場(chǎng)強(qiáng)預(yù)期，北京樓市也迎來(lái)了小陽(yáng)春行情。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月北京二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%，遠(yuǎn)高于1.2萬(wàn)套的“榮枯線”。這一數(shù)字也是最近一年來(lái)的最高點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，3月北京樓市迎來(lái)了小陽(yáng)春行情，原因還是受需求釋放的帶動(dòng)。北京每年都會(huì)有一波入學(xué)購(gòu)房置業(yè)的需求，基本在春節(jié)前后釋放，而且大部分需要集中在3月過(guò)戶(hù)、4月落戶(hù)，這也導(dǎo)致3月二手房網(wǎng)簽達(dá)到近一年最高點(diǎn)。

“成交量的確在回升，而且速度比以往要快一些。進(jìn)入3月后，北京樓市回暖的基礎(chǔ)更加牢固。”易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，春節(jié)之后的五周時(shí)間，北京二手房成交反彈節(jié)奏要弱于滬深地區(qū)，但進(jìn)入第六周(3月25日—31日)成交突然拉抬，北京二手房網(wǎng)簽量超過(guò)4400套，明顯超過(guò)周度3282套的“榮枯線”，強(qiáng)于諸多一二線城市。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年第13周監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市中，7城二手住宅成交量環(huán)比上升，5城環(huán)比下滑。其中，北京漲幅領(lǐng)跑，一線城市復(fù)蘇最好，第13周二手住宅成交4471套，環(huán)比上漲31.97%，北京當(dāng)前成交復(fù)蘇勢(shì)頭可觀，二手住宅成交量已現(xiàn)“六連升”。

不僅是北京市場(chǎng)，多地二手房成交正在環(huán)比回溫。

2024年第13周，重點(diǎn)10城二手住宅成交量為19756套，環(huán)比上漲6.94%。第13周二手房成交量延續(xù)平穩(wěn)上行態(tài)勢(shì)，環(huán)比實(shí)現(xiàn)“六連漲”，且成交量還創(chuàng)下了自去年5月以來(lái)周度新高。從累計(jì)成交來(lái)看，與新房成交趨勢(shì)一致，單月成交量環(huán)比大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，重點(diǎn)10城二手住宅成交72354套，同比上漲123.35%。2024年1—3月，重點(diǎn)10城二手住宅成交17.17萬(wàn)套。

剛需率先啟動(dòng)

3月是傳統(tǒng)樓市的小陽(yáng)春時(shí)節(jié)，季節(jié)因素疊加政策利好，這一特殊時(shí)點(diǎn)的波動(dòng)幅度也得以提升。

“小陽(yáng)春能夠到來(lái)，最關(guān)鍵的因素是購(gòu)買(mǎi)力。購(gòu)買(mǎi)力在之前集中釋放后重新補(bǔ)充，新的購(gòu)買(mǎi)需求開(kāi)始補(bǔ)位。”一頭部中介西城金融街片區(qū)負(fù)責(zé)人王旭告訴北京商報(bào)記者，1、2月雖然市場(chǎng)成交節(jié)奏緩慢，但咨詢(xún)量和帶看量有明顯增加，這些客群成為近期北京樓市的中堅(jiān)力量。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，春節(jié)過(guò)后，500萬(wàn)元以下房源成交占比上升明顯，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“對(duì)價(jià)格更為敏感”的剛需市場(chǎng)率先啟動(dòng)的規(guī)律。

北京商報(bào)記者此前曾集中采訪了一批一線經(jīng)紀(jì)人，他們對(duì)于市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，也大致可以解答剛需率先啟動(dòng)的規(guī)律。“每一次買(mǎi)房門(mén)檻的降低，都會(huì)帶動(dòng)一批潛在的‘剛需’出現(xiàn)。之前還差一些才能上車(chē)的，現(xiàn)在門(mén)檻降低了就能夠得著。哪怕是‘老破小’這類(lèi)房源，還是會(huì)有‘剛需’的存在。”

對(duì)此，王旭也表示認(rèn)可。據(jù)王旭介紹，近期平臺(tái)二手房交易，價(jià)格占據(jù)第一位，凡是總價(jià)低一些的，成交都會(huì)更快一些。但王旭也提醒稱(chēng)，今年的北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)慢節(jié)奏特征。和往年相比，購(gòu)房者擁有更多的選擇和決策時(shí)間，因此購(gòu)房節(jié)奏明顯拉長(zhǎng)。

張大偉則表示，相比之前市場(chǎng)，3月北京市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，包括離婚購(gòu)房等政策調(diào)整下，市場(chǎng)政策從過(guò)去的收緊開(kāi)始全面進(jìn)入寬松。隨著政策的穩(wěn)定和供需比的變化，市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步回暖，為未來(lái)二手房市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)提供有力保障。

買(mǎi)方掌握主動(dòng)權(quán)

“北京二手房成交量在春節(jié)后回暖，市場(chǎng)目前仍以買(mǎi)方為主導(dǎo)。”一家頭部中介五道口大區(qū)經(jīng)紀(jì)人賈小龍告訴北京商報(bào)記者，在房?jī)r(jià)下跌的過(guò)程中，很多購(gòu)房者選擇觀望，等待市場(chǎng)企穩(wěn)后再出手。隨著政策的不斷出臺(tái)和市場(chǎng)的逐步穩(wěn)定，這些被抑制的需求將會(huì)逐漸釋放出來(lái)。但短期內(nèi)市場(chǎng)的供需關(guān)系并未轉(zhuǎn)變，買(mǎi)方仍掌握主動(dòng)權(quán)。

根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月二手房議價(jià)空間環(huán)比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“以?xún)r(jià)換量”特征。供應(yīng)大于需求的買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者擁有更多的房源選擇，二手房議價(jià)空間擴(kuò)大。

政策為購(gòu)房者帶來(lái)了信心，而價(jià)格則加劇這份信心。楊紅旭稱(chēng)，在經(jīng)歷去年房?jī)r(jià)的明顯下跌之后，像北京這樣的城市，已經(jīng)基本上擺脫了房?jī)r(jià)泡沫的影響，這在一定程度上反映了市場(chǎng)調(diào)整的必要性。在這樣的背景下，政策層面也開(kāi)始出現(xiàn)了一系列利好措施，如降低首付比例、通州放開(kāi)“雙限”等，以刺激市場(chǎng)需求的釋放。當(dāng)前北京樓市已經(jīng)調(diào)整到位，目前是一個(gè)購(gòu)房者介入市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。

在楊紅旭看來(lái)，剛需的率先啟動(dòng)，就是北京樓市擺脫房?jī)r(jià)泡沫的證明。但楊紅旭也提醒購(gòu)房者，還需要注意到樓市的區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性差異。雖然像北京這樣的城市整體樓市已經(jīng)調(diào)整到位，但在不同區(qū)域和不同類(lèi)型的房產(chǎn)中，仍然存在著一定的差異。因此，在樓市調(diào)整的過(guò)程中，購(gòu)房者需要關(guān)注這些差異，并根據(jù)實(shí)際情況制訂相應(yīng)的買(mǎi)房計(jì)劃。