2024年5月16日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院研究主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組研究承辦的“2024中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十二屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”召開。

中指研究院在會(huì)上發(fā)布《2024中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》。

《報(bào)告》顯示，2023年，行業(yè)縮表，地方國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張。房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，降幅擴(kuò)大。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1309.9億元，較上年下降8.1%，降幅較上年擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1951.6億元，較上年下降7.9%，降幅較上年擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)縮表主要源自民營(yíng)和混合所有制房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模與上年基本持平，地方國(guó)企資產(chǎn)規(guī)模小幅增長(zhǎng)。

營(yíng)收方面，增速回正，短期內(nèi)盈利仍將承壓。2023年，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收增速較上年明顯回升，凈利潤(rùn)繼續(xù)下滑。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值為273.5億元，同比增長(zhǎng)2.1%，增速較上年上升7.9個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值為396.1億元，同比增長(zhǎng)5.0%，增速較上年上升22.8個(gè)百分點(diǎn)。滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)均值分別為3.0億元、-21.3億元。

負(fù)債率有所上升，短期償債能力下降：2023年，行業(yè)繼續(xù)在調(diào)整期運(yùn)行，滬深上市公司及內(nèi)地在港上市公司負(fù)債率均有所上升。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為61.7%、71.4%，較上年分別下降0.4、上升2.3個(gè)百分點(diǎn)；滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為91.2%、163.1%。2023年，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司短期償債能力持續(xù)下降，分別為1.14、0.75。

值得一提的是，優(yōu)秀企業(yè)估值仍有提升空間，關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、投資積極的企業(yè)：2023年，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，滬深及內(nèi)地在港房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤，其中經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、投資勢(shì)頭強(qiáng)勁的龍頭企業(yè)和央國(guó)企值得投資者關(guān)注。

“典型房企構(gòu)建新發(fā)展模式初現(xiàn)成效。”《報(bào)告》指出探索新發(fā)展模式，代表房企總體上均采取“開發(fā)+經(jīng)營(yíng)”為模式的輕重并舉發(fā)展策略，代表房企往往采用“住宅開發(fā)/重資產(chǎn)+X”的方式，其中X代表運(yùn)營(yíng)與服務(wù)類業(yè)務(wù)，包含購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓、代建、裝飾、展覽、康養(yǎng)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。從業(yè)績(jī)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)快于開發(fā)業(yè)務(wù)，營(yíng)收占比不斷擴(kuò)大。典型房企經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)營(yíng)收在2018年至2023年之間年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到21.0%，增速比開發(fā)業(yè)務(wù)高出6.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，較高的增速也使經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)在企業(yè)整體營(yíng)收中的占比呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

從利潤(rùn)來(lái)看，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利下滑，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)度凸顯。2018年至2023年，典型房企毛利中來(lái)自經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的占比從8.9%增長(zhǎng)到26.5%，相應(yīng)地，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利的占比呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

此外，會(huì)上中指研究院還發(fā)布了《2024中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告》《2024中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商評(píng)價(jià)研究報(bào)告》。2023年以來(lái)，物業(yè)板塊整體表現(xiàn)欠佳，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，規(guī)模拓展承壓，企業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展階段。受地產(chǎn)拖累，增收不增利，盈利能力減弱等問(wèn)題突出，物業(yè)上市公司亟需挖掘新業(yè)務(wù)以應(yīng)對(duì)非業(yè)主增值服務(wù)縮水的不利局面，轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫。在此背景下，優(yōu)秀上市公司強(qiáng)化市場(chǎng)拓展能力爭(zhēng)奪存量項(xiàng)目，持續(xù)深挖細(xì)分領(lǐng)域藍(lán)海市場(chǎng)增加營(yíng)收渠道，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)、高效發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位時(shí)，圍繞新質(zhì)生產(chǎn)力布局產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)向“新”以創(chuàng)新為第一動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)求“質(zhì)”加快科技創(chuàng)新成果向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化形成高科技、高效能、高質(zhì)量的生產(chǎn)力，聚焦區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源因地制宜，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)能級(jí)的提升。

從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，主要為共建園區(qū)、企業(yè)為本、輕重并舉三點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)商協(xié)同合將作更加頻繁，更加注重聯(lián)合專業(yè)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，依托龍頭企業(yè)在招商引資中的鏈主作用，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的聚集作用。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展將由“拼政策”進(jìn)入到“拼服務(wù)”的階段，園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式也相應(yīng)的從管理園區(qū)過(guò)度到服務(wù)園區(qū)，根據(jù)企業(yè)不同產(chǎn)業(yè)類型、不同發(fā)展階段的共性、個(gè)性需求設(shè)計(jì)不同組合的服務(wù)產(chǎn)品，才能取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。輕重并舉將是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商重要的經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)加大輕資產(chǎn)項(xiàng)目布局“先重后輕，輕重并舉”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、區(qū)域布局等環(huán)節(jié)互補(bǔ)式發(fā)展，形成“1+1>2”的發(fā)展合力。