- 新政后的北京“老破小”：300萬以下搶先復蘇
- 2024年07月23日 來源：北京商報
提要：自央行“5·17”新政發布后，二手房市場持續回暖，二手房交易量逐步提高，5、6月兩個月，北京二手房網簽量分別以13383套和14987套重新站上“榮枯線”，呈現穩增長趨勢。截至7月21日，北京二手房住宅網簽量為9835套，相比6月同期8707套增長幅度達13%。
“6·26”新政后，北京的低總價房源開始活躍。北京商報記者近期調查發現，隨著北京“6·26”新政的落地，政策效果已有所顯現：雖然總價段800萬元以上的二手房，即改善型房源成交增幅未出現明顯變化，但總價500萬元以內的二手房，尤其是200萬—300萬元的房源，也就是大家俗稱的“老破小”，成交明顯放大。“最為明顯的變化，近期成交的幾套‘老破小’可談價格空間逐漸縮小。”不止一位房產中介向記者給出了這樣的趨勢判斷。隨著市場的逐步穩定，購房者的信心也在逐漸增強，剛需客開始敢于出手，“老破小”低總價、配套好、區位佳的特性，恰好為他們提供了上車的機會。
議價空間不斷縮小
“老破小”曾經在北京市場一枝獨秀，它們要么總價低、門檻低，是新北京人的首選，可以滿足他們尋找一個落腳點的愿望；要么傍身重點教育資源，家長們可以用最低的成本為孩子投下一套未來。
“在2023年6月，我們所處區域的那些‘老破小’房源，其單價最高還能賣到10萬元/平方米，然而在此之后，價格就呈現出持續下滑的趨勢，到了2024年初，這些房子的價格已經跌至7萬元/平方米，而且即便價格如此之低，也難以吸引購房者前來購買。”北京某頭部房產中介天寧寺片區經紀人李健(化名)向北京商報記者表示。
博弈的另一方，賣房業主也在很長一段時間飽受煎熬。在他們口中，選擇放棄掛牌出售，似乎是他們在市場壓力下的最后一份堅持。不少擁有“老破小”的二手房業主向北京商報記者坦言，掛牌半年少有帶看是常態，價格有所退讓，吸引的購房者仍寥寥無幾。房產經紀人讓他們采取“大折扣”的降價方式出售，但降價后的售價與他們內心的期望相去甚遠，無法接受這樣的落差。
6月26日，期待已久的北京樓市新政終于落地。下調首付比例最低至20%、商貸5年期以上降至3.5%、北京市戶籍多子女家庭買二套房個貸算首套……購房者的觀望情緒得到緩解。
“最為明顯的變化，近期成交的幾套‘老破小’可談價格空間逐漸縮小。”北京西城槐柏片區某頭部房產中介經紀人王尚表示，槐柏片區位于北京二環里，因為單價高、樓齡大、小區環境較差等因素，在之前一段時間里銷量并不好，咨詢的客戶也不是很多。但隨著首付比例降低、房貸利率的下調，此前持觀望態度的購房者入市，供需發生變化，使得部分房源價格幅度有所回升。
對于這種變化，天寧寺片區另一位經紀人王強也表示認同。王強稱，在“6·26”新政之前，成功簽約的“老破小”房源降價幅度都比較大，例如一套70平方米原價700萬元的房源，想要成功售出，平均下來要降120萬—150萬元，這還是在掛牌價已經調整過一輪的基礎上。從價格幅度上看，均價從10萬元/平方米降至約7.8萬元/平方米，幅度達22%，戶型、朝向不好的房源降價幅度要更大。“隨著新政的落地，最近成功簽約的幾套房源，降價幅度已壓縮至90萬元左右，如果放在新政之前，這是很難成交的。”
兩三百萬元二手房率先回暖
北京商報記者于近期調查發現，隨著北京“6·26”新政的落地，政策效果已有所顯現。總價段800萬元以上的二手房，成交增幅尚未出現明顯變化，但總價500萬元以內的二手房，尤其是200萬—300萬元的二手房，也就是大家俗稱的“老破小”成交明顯放大。
據多位一線中介人員透露，很多“老破小”二手房的掛牌單價比一年前降低了20%，且超八成房源以掛牌價的9折成交，目前市場確實出現了一些觸底的跡象。“總價低意味著成本也低，購房者‘抄底’，總是屢見不鮮。”
此外，新政落地后，市場逐步趨穩，購房者的信心也在逐漸增強，剛需客開始敢于出手，而“老破小”房源的低總價特性，恰好為他們提供了上車的機會。
二手房“老破小”的復蘇，背后也繞不開分化二字。從趨勢上看，“老破小”在整個市場的帶動下有所回升，但據北京商報記者調查發現，五環外的二手房市場走量還是以改善大戶型偏多，“老破小”的復蘇也多集中于中心區域。
在談及哪種房源最受關注時，位于八角片區的北京某頭部房產中介經紀人葛斌告訴北京商報記者，八角片區位于五環外，在交通和教育資源上不及市中心，剛需客戶咨詢“老破小”房源的也有，以在石景山工作的人群居多。但是相比于改善型住房需求的客戶還是偏少，變化并不是很明顯。
市場的變化，從局部走向整體，再由整體覆蓋局部。通過國家統計局發布的2024年6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況可以看到，北京二手房價迎來今年首次轉漲，環比漲幅為0.2%。
5月17日，央行、金融監管總局接連發布三條政策，宣布降低貸款首付比，首套房首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%；取消房貸利率下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。
自央行“5·17”新政發布后，二手房市場持續回暖，二手房交易量逐步提高，5、6月兩個月，北京二手房網簽量分別以13383套和14987套重新站上“榮枯線”，呈現穩增長趨勢。截至7月21日，北京二手房住宅網簽量為9835套，相比6月同期8707套增長幅度達13%。
“老破小”的價值
在過去的很長一段時間，“老破小”由于其結構老化、小區環境差等問題飽受詬病。但隨著二手房市場的調整，樓市政策的優化，“老破小”總價低的優勢再次被放大。“它們雖然年代久遠，但往往位于城市的核心地段，交通便利，生活配套齊全，這樣的地理優勢是許多新房源無法比擬的。”李健稱。
王尚舉例說，槐柏片區便是典型的代表。這一區域內，居民們可以便捷地選擇地鐵1號線、2號線和7號線三條線路，實現快速出行。同時，周邊教育、醫療資源完備，輔以眾多的超市和飯店，足以滿足居民日常生活的各種需求。在樓市繁榮時期，槐柏片區的均價曾高達10萬元/平方米，令眾多剛需客戶望而卻步。然而，隨著市場的調整，目前的單價已普遍下降了2萬—3萬元，進入了更為合理的價位區間，且下跌趨勢已有所減緩。這無疑增強了那些關注子女教育和醫療配套的剛需客戶的購房意愿。
對于工作多年、手頭已有一定積蓄的上班族而言，“老破小”無疑是一個極具吸引力的選擇。據北京朝陽潘家園片區某頭部房產中介經紀人劉冉介紹，潘家園片區成為在國貿上班的白領們的首選購房區域。憑借地鐵10號線潘家園站的便捷，只需15分鐘即可到達國貿，極大節省了通勤時間。目前，這里的房價也顯得相當親民，如一室一廳40平方米的小戶型房源，總價僅需162萬元，單價尚不足4萬元。對于希望在北京穩定過渡的年輕人來說，是一個不錯的選擇。
然而，也有些二手房中介經紀人對此持保留態度。北京十里河片區某頭部房產中介經紀人李亮(化名)表示，由于樓齡較大，“老破小”這些房產的水電線路、排水系統、供暖設施等可能已經出現嚴重老化，給后續的裝修和使用帶來諸多不便。特別是對于多子女家庭來說，60平方米的小兩居戶型，隨著孩子的成長，未來很可能需要再次換房。因此，在購買“老破小”房產時，購房者需要充分考慮自身未來需求，做好長遠規劃。
