- 上半年多地樓市實踐“以購代建” 樓市“去庫存”提速
- 2024年07月31日 來源：中國網
提要：專家認為，“以購代建”可以節省各地政府在土地征用、規劃審批、建設施工等方面的大量時間和資金成本，提高住房供應的效率，更快完成籌建保障性住房的任務。同時，增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機會，降低購房成本，改善居住條件，還有助于減輕房企的庫存壓力。
今年上半年，樓市“去庫存”政策取向明顯，監管部門多次提及“去庫存”并作出部署。其中，“以購代建”成為各地力推的去庫存模式之一，不斷有城市跟進落地。
專家認為，“以購代建”可以節省各地政府在土地征用、規劃審批、建設施工等方面的大量時間和資金成本，提高住房供應的效率，更快完成籌建保障性住房的任務。同時，增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機會，降低購房成本，改善居住條件，還有助于減輕房企的庫存壓力。
“以購代建”擴圍
5月27日，昆明市住房和城鄉建設局發布《關于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國企在部分行政區域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；
6月2日，蘇州市房地產長效機制試點工作領導小組出臺政策提出，堅持“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支持有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用于職工租住；
7月12日，煙臺市發布公告稱，為加快推進煙臺市收購存量商品住房用作保障性住房，滿足群眾多樣化住房需求，現面向芝罘區、萊山區所有已建成并竣工的房地產項目，發起收購存量商品住房用作保障性住房并納入房源庫征集；
7月24日，廣東省住房城鄉建設廳召開全省保障性住房工作視頻調度會落實住房城鄉建設部關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房的工作安排，對開展公租房違規轉租轉借問題整治和逾期棚戶區改造項目整改工作進行動員部署、推動落實。
“國企收儲未售新房正成為政府力推的‘去庫存’模式。”中指研究院市場研究總監陳文靜在接受中國網財經記者采訪時表示，“地方國企收儲存量房更適合于當前房地產市場庫存較高、有較強住房保障需求的城市，或以二線城市為主。”
根據中指研究院監測，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關實踐。“接下來，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地推進節奏或將加快。”陳文靜表示。
“以購代建”將對房地產市場產生哪些影響？
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受中國網財經記者采訪時表示，對地方政府來說，“以購代建”可以節省各地政府在土地征用、規劃審批、建設施工等方面的大量時間和資金成本，提高住房供應的效率，更快完成籌建保障性住房的任務。
對工薪收入家庭而言，尤其是保障性住房的“以購代建”，將增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機會，降低購房成本，改善居住條件。
對房企而言，“以購代建”有助于減輕房企的庫存壓力，改善現金流，緩解財務壓力，促進其“保交樓”。
樓市“去庫存”提速
自今年4月中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”后，現階段的“消化存量房產”與上一輪“去庫存”相比，我國房地產市場所面臨的供求關系已發生明顯改變。
從政策方面來看，5月17日，房地產政策組合拳正式落地，除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率之外，還提出設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
6月7日，國務院常務會議部署房地產相關工作，明確提及“去庫存”。會議提出，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進。
7月21日，《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》進一步強調“加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。
7月30日，中央政治局會議又再次強調，要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。
從數據上來看，國家統計局數據顯示，截至6月末，全國商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。中指研究院監測數據顯示，截至5月末，50個代表城市商品住宅可售面積，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為21.3個月，較2023年末延長3.9個月，其中，三四線代表城市出清周期達30.7個月，短期庫存去化壓力大。
“結合近幾年政府著力構建住房保障體系來看，將消化存量房產與保障性住房供給相結合將是當下消化存量的有效方式。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示。
不過，關榮雪也指出，“以購代建”目前還處于探索的初期，收購價格的合理性、收購資金來源的可持續性以及收儲商品房的運營管理能力等還有待進一步完善。
未來圍繞“以購代建”，還有配套細化政策發布，如何將政策落實落細？
“應明確‘以購代建’項目的選擇標準，確保項目符合城市發展和居民需求。同時，建立透明的資金監管機制，確保資金的合理使用和高效運作。”關榮雪稱。
關榮雪表示，應加強制度保障和內外部監督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防范風險；還應加強對收儲商品房的運營管理能力，以確保“以購代建”模式的可持續。
值得一提的是，近兩年地方也有不少探索實踐，如國企收舊換新、非居改租等也是消化存量的重要模式補充。“消化存量房產的路徑和模式已逐漸清晰，若接下來能夠盡快推動落實，將有助于緩解房企經營壓力、穩定市場預期。”曹晶晶指出。
關榮雪總結，目前地方去庫存的主要思路包括但不限于以下幾點，一是通過調整購房政策、提供購房補貼、降低貸款利率等措施，刺激市場需求；二是根據市場需求調整房地產供應結構，減少庫存積壓的戶型，增加市場急需的房屋類型和區域供應；三是“以購代建”，減少商品房存量，起到平衡供求關系、穩定房地產市場的作用。
此外，在曹晶晶看來，由于新房供給的源頭是土地供應，因此政策也需結合土地市場進行統籌安排，盤活存量土地也是控制與去化市場庫存的重要措施。
