存量房貸利率調(diào)整落定。9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局還將推出下調(diào)二套房最低首付比例、延長(zhǎng)“金融16條”等政策期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策、支持收購(gòu)房企存量土地等房地產(chǎn)金融支持政策。

每年減少家庭利息支出約1500億元

此次是中國(guó)人民銀行第二次推動(dòng)調(diào)整存量房貸利率。“與2023年9月發(fā)布的政策相比，本次政策在適用范圍和調(diào)降幅度上均有所加強(qiáng)。”民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，本次下調(diào)的適用范圍沒有區(qū)分存量首套和二套，因此適用于全部存量房貸市場(chǎng)規(guī)模；預(yù)計(jì)平均下降幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，超出此前因城施策下針對(duì)加點(diǎn)幅度的調(diào)整。

這項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。“100萬元、30年期的貸款，每月可節(jié)約300元至400元。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次下調(diào)尤其利好重點(diǎn)城市的首套房存量貸款。

下調(diào)存量房貸利率可以起到多重政策效果。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，本次下調(diào)將有效遏制提前還貸，緩解其對(duì)居民消費(fèi)的沖擊。同時(shí)，這也在釋放穩(wěn)樓市的積極信號(hào)，有助于推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖。

關(guān)于政策落地節(jié)奏，潘功勝透露，由于涉及借款人較多，銀行需要一定時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓預(yù)計(jì)，各地商業(yè)銀行將快速跟進(jìn)，下調(diào)個(gè)人住房存量房貸利率。新政將對(duì)全國(guó)商品房去庫(kù)存提供幫助，有望加快商品房市場(chǎng)向供求平衡的方向運(yùn)行，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

下一步，中國(guó)人民銀行考慮將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

下調(diào)二套房貸款最低首付比例

中國(guó)人民銀行還將把全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例從當(dāng)前的25%下調(diào)到15%，由此統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

招聯(lián)首席研究員董希淼預(yù)計(jì)，如果下一步貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)繼續(xù)下行，存款和新增房貸利率還將進(jìn)一步下降，疊加存量房貸利率集中調(diào)整，住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)將大大減輕。住房信貸政策的調(diào)整，有助于進(jìn)一步穩(wěn)定居民住房消費(fèi)信心，進(jìn)而提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力。

不過，這一政策的具體效果受到多重因素影響。“這一調(diào)整有利于提高改善性需求購(gòu)房者的貸款比例，但居民是否提高杠桿率也受到收入的限制和意愿的影響。”中金公司研究部銀行業(yè)分析師林英奇表示。

中指研究院分析稱，當(dāng)前多數(shù)城市二套房首付比例已降至較低水平，再度下調(diào)首付比例帶動(dòng)效果可能較為有限。但在北上深等房?jī)r(jià)較高的核心城市，多數(shù)購(gòu)買二套房的購(gòu)房者通常采用“賣一買一”的方式完成置換，需要完成存量房交易后獲得置換的資金，此前較高的二套首付比例對(duì)于購(gòu)買新房形成一定限制。二套房首付比例的下調(diào)，有助于加速一二手房置換鏈條的打通流轉(zhuǎn)。

優(yōu)化保障性住房再貸款政策

金融管理部門還計(jì)劃推出一系列房地產(chǎn)金融新政策，包括：延長(zhǎng)“金融16條”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)政策的期限；優(yōu)化保障性住房再貸款政策，將保障性住房再貸款政策中中國(guó)人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%；支持收購(gòu)房企存量土地，必要時(shí)可由中國(guó)人民銀行提供再貸款支持。

林英奇表示，將今年底到期的“金融16條”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)政策延期到2026年底，有利于穩(wěn)定房企融資現(xiàn)金流，同時(shí)減輕房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的壓力。

“保障性住房再貸款旨在鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)已建成未出售的商品房，改造成配售型或配租型保障性住房。”溫彬表示，進(jìn)一步加大保障性住房再貸款的支持力度，有助于加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，從而有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；保障房供給進(jìn)一步增加，也有助于推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。

針對(duì)“支持收購(gòu)房企存量土地”這一新政策，中指研究院預(yù)計(jì)，盤活存量用地的增量政策在路上，更多資金導(dǎo)入有望加快地方土地資源盤活節(jié)奏，緩解房企資金壓力。