公募REITs權(quán)益屬性進(jìn)一步明確。

2月8日，為進(jìn)一步完善資本市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)則體系，提高監(jiān)管透明度，促進(jìn)資本市場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)主體提升會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量，中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)近期市場(chǎng)反映較為集中的會(huì)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行梳理，研究起草了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》(下稱“《會(huì)計(jì)類第4號(hào)》”)。根據(jù)該規(guī)定，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)各方表示，公募REITs定位為特殊權(quán)益產(chǎn)品，意義重大，不僅能夠清晰引導(dǎo)原始權(quán)益人的明確發(fā)行邏輯，更有助于投資機(jī)構(gòu)建立匹配的投資邏輯、投資策略、風(fēng)險(xiǎn)控制、會(huì)計(jì)核算以及考核機(jī)制等。

明確公募REITs權(quán)益屬性定位

公募REITs(Real Estate Investment Trusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)是在證券交易所公開上市，通過(guò)證券化方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。REITs是境外市場(chǎng)較為成熟的金融產(chǎn)品，長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，產(chǎn)品收益絕大部分用于分紅，資產(chǎn)業(yè)態(tài)涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等多種類型。

《會(huì)計(jì)類第4號(hào)》并非對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的解釋，而是針對(duì)資本市場(chǎng)具體交易事項(xiàng)如何執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提供指導(dǎo)性意見，旨在促進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在資本市場(chǎng)的一致有效執(zhí)行，提高經(jīng)營(yíng)主體的會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量。《會(huì)計(jì)類第4號(hào)》共涉及金融工具、收入、研發(fā)支出和長(zhǎng)期股權(quán)投資等8個(gè)具體問(wèn)題。每項(xiàng)具體指引包括三部分內(nèi)容：交易事項(xiàng)背景及具體的會(huì)計(jì)問(wèn)題、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定、具體問(wèn)題適用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的意見或監(jiān)管口徑。

其中，監(jiān)管實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，部分公司對(duì)于并表原始權(quán)益人在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為負(fù)債還是權(quán)益，存在理解上的偏差和分歧。

證監(jiān)會(huì)認(rèn)為，如發(fā)行人已依照相關(guān)規(guī)定要求說(shuō)明前述分配、終止上市和擴(kuò)募延期安排，且不存在其他可能導(dǎo)致判斷為金融負(fù)債的約定，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務(wù)，并表原始權(quán)益人在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為權(quán)益。因此，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他投資方的會(huì)計(jì)處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資。

自公募REITs上市以來(lái)，市場(chǎng)各方普遍認(rèn)同REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性，實(shí)踐中已上市REITs在原始權(quán)益人層面也已按權(quán)益進(jìn)行列報(bào)，但在制度性層面并未作出明確安排。

內(nèi)部人士指出，公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺(tái)，投資人既獲取資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)收益，也相應(yīng)承擔(dān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并非獲取固定收益，風(fēng)險(xiǎn)收益更貼近權(quán)益類產(chǎn)品。公募REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格，除了本身資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)變化影響外，受宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、資金等因素影響較大，根據(jù)中證REITs全收益指數(shù)測(cè)算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅達(dá)到58%，如此幅度的波動(dòng)性也充分說(shuō)明其更貼近權(quán)益屬性的特征。

此次證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，在規(guī)則層面對(duì)實(shí)踐處理安排進(jìn)行了認(rèn)可，“如發(fā)行人已依照相關(guān)法規(guī)要求說(shuō)明前述分配、終止上市和擴(kuò)募延期安排，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務(wù)，并表原始權(quán)益人在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為權(quán)益。從基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他投資方的會(huì)計(jì)處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資”。

市場(chǎng)專家表示，《會(huì)計(jì)類第4號(hào)》對(duì)REITs產(chǎn)品權(quán)益性會(huì)計(jì)處理的安排，符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，同時(shí)具有較強(qiáng)的可操作性和可行性。

明確權(quán)益產(chǎn)品定位對(duì)于投、融兩端意義重大

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建立REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性共識(shí)是REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的基礎(chǔ)，將進(jìn)一步影響市場(chǎng)投融資兩端建設(shè)、配套機(jī)制完善。具體來(lái)看，主要有兩點(diǎn)影響。

一是有利于維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)長(zhǎng)期配置投資。

“本次政策的出臺(tái)，明確了在會(huì)計(jì)核算時(shí)RIETs為權(quán)益屬性產(chǎn)品，可以選擇將估值損益計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)科目，消弭二級(jí)市場(chǎng)短期波動(dòng)對(duì)利潤(rùn)表的影響，緩解市場(chǎng)因流動(dòng)性和止損壓力帶來(lái)的被動(dòng)減持行為，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資人長(zhǎng)期持有，較好地匹配公募REITs品種長(zhǎng)期投資的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。”業(yè)內(nèi)人士表示，本次政策也為社保資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等長(zhǎng)期資金和其他配置型投資者進(jìn)入市場(chǎng)夯實(shí)根基，進(jìn)一步優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，推動(dòng)長(zhǎng)期配置型資金比例提升。同時(shí)，公募REITs市場(chǎng)可以更好發(fā)揮長(zhǎng)期投資者對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值定價(jià)功能，引導(dǎo)實(shí)體資產(chǎn)的一二級(jí)交易市場(chǎng)良性交互。

二是助力公募REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行，激發(fā)盤活資產(chǎn)活力。

“原始權(quán)益人尤其是央企與國(guó)企等特別關(guān)注盤活存量資產(chǎn)、降杠桿作用，由于REITs能否計(jì)入權(quán)益工具缺乏明確制度安排，在權(quán)益屬性認(rèn)同和積極推進(jìn)項(xiàng)目培育方面仍存在困惑和疑慮。”業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，此次政策出臺(tái)，有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿預(yù)期，將大大提高企業(yè)發(fā)行的積極性，從而助力公募REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)表示，近期REITs項(xiàng)目2023年四季報(bào)陸續(xù)披露，整體運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)健，邊際上略有分化，全年可供分派目標(biāo)基本達(dá)成。會(huì)計(jì)處理方式的明確將進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)錨定REITs底層價(jià)值進(jìn)行交易，促進(jìn)市場(chǎng)價(jià)格更緊密地圍繞價(jià)值波動(dòng)。當(dāng)前許多REITs項(xiàng)目可能已經(jīng)處于估值偏底部區(qū)域，其高分紅屬性和配置價(jià)值進(jìn)一步凸顯，在估值方法調(diào)整和市場(chǎng)、管理人、監(jiān)管的協(xié)同支持下，市場(chǎng)價(jià)值有望得到修復(fù)。