日前，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業(yè)REIT公布認購申請確認比例結果，顯示網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實現(xiàn)超募，市場各方對公募REITs熱情有增無減。

此前公募REITs2023年四季報悉數(shù)公布，揭開了2023年全年經(jīng)營情況。數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市公募REITs整體業(yè)績表現(xiàn)超出預期，呈現(xiàn)出良好的持續(xù)經(jīng)營及成本控制能力。

從制度層面來看，公募REITs產(chǎn)品權益屬性進一步明確。今年2月8日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》（以下簡稱“4號指引”）。同日，滬深交易所發(fā)布通知，要求基金管理人在2024年3月31日前披露基礎設施REITs2023年年度報告。

市場人士表示，隨著信息披露規(guī)則的完善和會計政策的調(diào)整，公募REITs市場有望吸引更多中長期資金流入，進一步發(fā)揮其在盤活存量資產(chǎn)、助力實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展中的重要作用。

去年整體運營穩(wěn)健

數(shù)據(jù)顯示，2023年公募REITs整體運營較為穩(wěn)健，邊際上略有分化，全年可供分派現(xiàn)金的總體完成率較高，其中有多只產(chǎn)品完成率超過100%。

同時，公募REITs延續(xù)高比例分紅。在深交所上市的 9 只 REITs2023年累計分紅20.91億元，按照2023年初市值計算的平均分紅收益率為6.71%。在上交所上市的20只REITs全年累計分紅48億元，按照2023年初市值計算的平均分紅收益率為5.30%。

市場機構表示，當前許多REITs項目可能已經(jīng)處于估值偏底部區(qū)域，其高分紅屬性和配置價值進一步凸顯，在市場、管理人、監(jiān)管的協(xié)同支持下，市場價值有望得到修復。

中信證券相關負責人表示，我國的公募REITs涵蓋大量弱周期的民生基礎設施類資產(chǎn)，具備穿越周期的潛力。長期來看，核心區(qū)域的核心資產(chǎn)疊加優(yōu)秀的資產(chǎn)運營能力，具有較高的投資價值，具備較強的抗周期能力。

今年有望大幅擴容

自公募REITs上市以來，監(jiān)管架構基本建立，基礎制度逐步完善，資產(chǎn)范圍逐漸擴大，市場機構較關注的信息披露、財務記賬、估值方法、流動性機制等制度規(guī)則設計也在不斷優(yōu)化。

4號指引明確并表原始權益人在滿足相關要求的前提下，可以在合并財務報表層面將REITs其他方持有的份額列報為權益，投資者持有的REITs份額亦屬于權益工具投資。

對投、融兩端的意義而言，這一變化有利于維護二級市場穩(wěn)定，促進長期配置投資。

在上述中信證券相關負責人看來，REITs從底層資產(chǎn)投資邏輯來說屬于另類投資范疇，其收益風險特征并不能簡單地去復制傳統(tǒng)的債券或股票框架。會計政策的發(fā)布給投資人的財務核算提供了準則依據(jù)，進一步支持金融工具分類與投資策略相匹配。該政策的推出有助于緩解配置型投資人中長期持有策略與短期財務表現(xiàn)、風控機制的矛盾。

“中期來看，考慮到會計記賬和增量資金政策有序推進、估值逐漸進入有性價比的區(qū)間且收益風險比有望改善，REITs作為另類高分紅品種的配置價值有望進一步顯現(xiàn)。”中金公司研究部表示。

隨著更多機構持續(xù)進入市場，公募REITs有望在2024年大幅擴容。“對于新生的中國REITs市場而言，記賬方式是提高資產(chǎn)方參與積極性、擴大資產(chǎn)發(fā)行規(guī)模、優(yōu)化投資人結構、導入增量資金等一系列關鍵問題中的重要一環(huán)。”瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉表示，目前REITs市場中最重要的兩類投資人保險資金和券商自營，都會受到該政策的直接影響。監(jiān)管部門積極響應市場需求，與時俱進作出政策調(diào)整，體現(xiàn)了“以投資者為本”的理念，是對REITs市場建設和穩(wěn)健發(fā)展的重要推動。