正向千億銷售額進軍的深圳老牌房企卓越集團，隨著一把手被調查，成長的煩惱凸顯：沖刺上市十多年未果，融資成本高昂；住宅與商業地產相互牽絆……

即便先后兩次上市計劃都流了產，但對于手握深圳“寫字樓大王”、立志沖刺千億的卓越集團，恐怕無人會小視。然而，董事局主席被調查的事實仍然令2019年充滿不確定性。

更大的挑戰還在于，早就錯過了房地產發展的黃金年代，也一趟又一趟錯失了上市的窗口期，卓越集團在后調控時代的房企競賽中，商業與住宅如何平衡發展？千億目標能否實現？即使實現了，又如何與數十家千億房企競標？尤其在沒有上市的情況下，融資成本高昂。換句話來說，卓越集團的發展難度要遠遠比李華本人更具挑戰。

李華被調查不足一月

據騰訊原點財經此前消息，深圳市第六屆政協委員會委員、卓越集團董事局主席李華在1月19日被相關部門帶走調查。

消息還稱，李華被帶走的場合非常特殊。1月19日是深圳市政協第六屆五次會議閉幕日，廣東省委副書記、深圳市委書記王偉中，市委副書記、市長陳如桂等均有出席，在此次會議結束之后，李華被公開直接帶離。

參加當天深圳政協會議的一位政協委員也向記者確定了該消息的準確性。該政協委員指出，“在地方兩會現場被帶走，某種程度上起到了敲山震虎的作用，確實對不少商界人士產生一定壓力。”

包括騰訊等多家媒體信源稱，李華被調查是由于涉及前深圳市委副書記、政法委書記李華楠案。2018年10月9日，廣東省紀委監委發布消息稱，深圳市委副書記、政法委書記、市社工委主任李華楠涉嫌嚴重違紀違法，接受紀律審查和監察調查。不過，2月11日，相關媒體又稱，李華目前已回到公司，并于當天出席了公司開工儀式。

一個月時間不到，李華目前或已自由，調查一事是否將對公司管理層以及發展戰略產生影響？記者就相關問題以郵件的形式發送給李華及卓越執行總裁王衛鋒，同時，還電話與短信聯系了王衛鋒，沒有得到回應。

卓越集團辦公室內部員工則告訴記者，將有相關同事聯系，但截至發稿前，也沒有聯系。

事實上，被帶走調查一事，李華與此前深圳皇庭國際董事長鄭康豪類似，不同的是，作為上市公司，鄭康豪被帶走調查的影響，根據投資者網此前報道，不管從業績，還是股價，都比李華更嚴重。

整體發展緩慢

卓越集團由四川內江人李華、李曉平兩兄弟1996年所創立。這家未上市房企，在深圳廣為人知，一度被稱為“寫字樓大王”，尤其是寸土寸金的深圳會展中心附近，卓越寫字樓代表著甲級寫字樓的標準，入駐企業多以世界或中國五百強為主。

卓越集團官網首頁顯示，目前公司主營業務分別是房地產開發、金融投資以及資產運營。房地產開發業務方面，卓越集團已經在京津翼地區、長三角地區以及珠三角地區20多個城市布局。

地產媒體觀點指數統計的房企銷售額榜單顯示，卓越集團2016年、2017年、2018年銷售額分別為325.1億元、450.3億元、755億元，在中國房地產公司排名中都是第41位。由于卓越集團未上市，所以無法準確知道公司住宅與商業地產各自營收比重。

記者查詢發現， 2018年至今，卓越集團最大的發展戰略莫過于千億目標。李華在2018年新年致辭中表示，公司以“卓越效率”為牽引，高土儲，高周轉，強融資，三年千億目標已觸手可及。2018年，通向千億的道路已逐漸清晰。

在房地產行業，千億是個門檻。但李華的樂觀并不能打消市場的擔憂。深圳一位資深地產人士告訴記者，“卓越多年來的發展，可謂成也深圳，敗也深圳。一方面，卓越擁有豐富的商業地產運作經驗，比如深圳不少成功的商業項目，直接把附近周邊寫字樓租金都帶動起來，但另一方面，卓越在住宅項目方面，多年來似乎并沒有成為全國性開發商，更多項目集中在珠三角等區域，缺乏全國布局的能力。”

該人士強調，這就造成了，卓越似乎主要集中的深圳、惠州等地，而商業地產的復制性全國也不多，住宅項目又不像萬科、恒大這樣高周轉，因此必然整體發展緩慢。

“最終卓越集團需要在住宅地產和商業地產上共同發力。但現在的問題又來了，住宅受調控影響較大，這兩個月來看，幾乎所有房企銷售金額和銷售面積都在下降。而商業地產運作，又需要大量資金沉淀，這對于未上市的卓越來說，借錢的成本太高了，可能賺名不賺錢。”

融資成本高昂

相比于國內普遍發行的債券利率而言，卓越集團子公司深圳市卓越商業管理有限公司（簡稱卓越商業）2018年上半年公司債券報告顯示，年利率為6.48%、7.20%、6.30%，高于多數在國內發行債券的房企。

2018年上半年，卓越商業直接融資3億元，間接融資107.69億元，未來一年公司在建房地產項目所需投資資金為46億元，公司合并口徑未來一年需償還銀行貸款及融資租賃貸款共計102億元。由此可見，直接融資與間接融資比重，對于整個卓越集團而言，壓力頗大。

截止2018年6月末，卓越商業其他應收款為413.25億元，占總資產比例32.14%，其中應收卓越置業集團202.73億元，截至2018 年6 月末，集團已實現通過現金轉回的方式轉回資金逾100億元。

卓越坦言，發行人受限資產較多，截至2018 年6月末，受限資產賬面金額為305.59 億元，占總資產的23.77%。受限制資產主要是發行人持有的房地產、土地及貨幣資金，主要系為銀行借款及對外擔保提供的抵質押資產。受房地產行業特點影響，房地產企業受限資產普遍較多，但不排除未來較大規模的受限制資產使發行人再融資受到一定影響的風險。

融資成本高，受限資產高，融資渠道狹窄，這無疑是非上市房企普遍面臨的現象。

實際上，卓越集團已經為上市籌劃多年。公開資料顯示，早在2006年，李華就籌劃上市，在恒大、龍湖、佳兆業等紛紛上市的2009年、2010年，卓越曾兩度沖擊IPO失敗。十多年后的2018年，正榮地產、美的置業、大發地產等又一批房企紛紛上市，卓越卻顯得更加遙遙無期。