四年前花落中國民生投資有限公司（以下簡稱“中民投”）的地王——董家渡地塊，2月14日被證實易主綠地地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“綠地”）。根據(jù)最新變更的工商信息，中民投及其附屬公司上海佳渡置業(yè)有限公司（以下簡稱“上海家渡置業(yè)”）合計50%股權(quán)被悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給綠地。在業(yè)內(nèi)人士看來，董家渡項目的成功再交易，對于中民投和綠地也算是一種多贏。一方囊中羞澀，一方渴求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中民投與綠地的交易磁場暗合。

地王易主

昔日地王易主的事實，在項目開發(fā)公司的最新一則股東變動中顯露端倪。

天眼查2月13日數(shù)據(jù)顯示，中民投上海董家渡項目開發(fā)公司——中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中民外灘”）出現(xiàn)股東變更，中民投與上海家渡置業(yè)均已退出，綠地則入列成為持股50%的新股東。股權(quán)變更后，綠地地產(chǎn)集團持有中民外灘50%股權(quán)，另外兩個股東安信信托及上海外灘投資開發(fā)（集團）分別持股45%、5%。

變動不止公司股權(quán)，也波及人事層面。據(jù)最新工商信息，中民外灘的法人也由凃國兵變更為綠地集團總裁助理、房地產(chǎn)事業(yè)二部總經(jīng)理徐榮璞。同時，高天國、彭心曠、蔣駿、凃國兵等中民投董事，也被錢迄、梁海樑等來自綠地的高管取代。

公開資料顯示，2014年11月18日，中民投曾聯(lián)合國資背景的上海外灘投資開發(fā)（集團）有限公司、上海佳渡置業(yè)以248.5億元摘牌董家渡13、15地塊，即上文所述的董家渡地塊。該地塊成為當(dāng)年上海的總價地王，也被業(yè)內(nèi)視為上海市中心的絕版地塊，是中民投最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。

中民外灘為董家渡項目的開發(fā)公司，成立于2014年12月18日。成立初期，中民投持有中民外灘85%股權(quán)，上海佳渡置業(yè)持有10%、國資背景的上海外灘投資持有5%。2017年，中民投將其持有的36%以及其附屬公司上海佳渡置業(yè)持有的9%轉(zhuǎn)讓給安信信托，安信信托此后則以發(fā)行系列信托產(chǎn)品共募資240億元以受讓這45%股權(quán)。由此，中民投持股中民外灘比例下降至49%，上海佳渡置業(yè)持股下降至1%。

真假轉(zhuǎn)型

事實上，在媒體挖掘出綠地受讓中民投董家渡項目開發(fā)公司股權(quán)之前，“綠地或接手中民投上海地王項目”的傳聞已于業(yè)內(nèi)流傳開來。根據(jù)2月13日媒體報道，綠地將接盤中民投董家渡地塊50%股權(quán)，作價120億元。但上述消息并未獲得中民投方面的證實。綠地官方則表示，一切以上市公司公告為準。

就在人們唏噓慨嘆昔日地王易主之際，董家渡項目是否為折價賤賣，也成為外界關(guān)注的重點。

據(jù)了解，董家渡項目總建筑面積113.9萬平方米，總投資逾600億元，為商辦住綜合項目。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，董家渡地塊非常優(yōu)質(zhì)，是國內(nèi)土地歷史上總價排行第三的地塊。該地塊總建筑面積113.9萬平方米，總投資概算達到了驚人的604億元，相當(dāng)于3-4座上海中心大廈的投資。且從地塊本身看，從2014年拿地到現(xiàn)在，升值非常明顯，加上區(qū)域?qū)傩韵∪保瑑r值非常高。

針對中民投退出董家渡項目一事，中民投方面回應(yīng)北京商報記者稱，“屬于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的部署。事實上，早在2017年，我們就已經(jīng)出售45%的董家渡股權(quán)。可以這么理解，中民投是資源整合者、平臺運營者，而不是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者；作為投資集團，我們的屬性是發(fā)現(xiàn)價值、提升價值或?qū)崿F(xiàn)價值”。

隨后，綠地控股2月14日晚間發(fā)布公告稱，綠地控股全資子公司綠地地產(chǎn)集團已收購中民投及其子公司上海佳渡置業(yè)持有的中民外灘50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標的公司的全部債權(quán)，交易價格為121億元。綠地控股方面表示，本次收購項目位于上海市黃浦區(qū)核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，綜合條件好；并稱，本次交易完成后，公司持有標的公司50%股權(quán)，成為標的公司第一大股東。標的公司屬于公司合營項目，因此不納入公司合并報表范圍內(nèi)。

雙贏背后

債務(wù)燃眉，被外界視為中民投甩賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的主因。根據(jù)上海清算所披露的《中國民生投資股份有限公司2018年度第七期超短期融資券募集說明書》，中民投流動負債中短期借款、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動負債占比較大。

據(jù)統(tǒng)計，截至2018年9月末，中民投負債總額為2327.92億元。其中，近三年及2018年三季度末流動負債占當(dāng)期總負債的比重分別為67.35%、51.25%、59.34%和62%。截至2018年9月末，公司短期借款為398.45億元，其他應(yīng)付款為214.11億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為429.76億元。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向北京商報記者表示，中民投退出董家渡項目，首要原因在于其負債壓力，而該項目的體量與產(chǎn)品業(yè)態(tài)也對其股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生了一定影響。并稱中民投與綠地的交易看似無奈，實則也算共贏。

“首先，從項目建設(shè)規(guī)劃來看，上海董家渡屬于高端商辦綜合體的業(yè)態(tài)，在大體量與大投資面前，中民投的開發(fā)能力稍顯欠缺。尤其是在企業(yè)存在資金流動性危機的情況下，董家渡的交易能夠使得中民投實現(xiàn)大筆資金回籠。而對于有著資金和開發(fā)能力雙重加持的綠地來說，則能充分發(fā)揮自身在商辦領(lǐng)域的開發(fā)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，同時在上海核心區(qū)建設(shè)屬于自己的代表性品牌項目，對綠地也有吸引力。”郭毅補充表示，對于董家渡如此體量與產(chǎn)品業(yè)態(tài)的項目轉(zhuǎn)讓，中民投可選擇的合作對象并不多。

張大偉指出，中民投轉(zhuǎn)讓董家渡這樣的稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)股權(quán)，主要原因還是集中于獲利離場和資金壓力兩種。“在資金鏈緊張與去杠桿的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場的大宗資產(chǎn)交易非常頻繁。最近幾年包括萬達、海航等企業(yè)均有大量資產(chǎn)交易。此外，董家渡項目體量巨大，對開發(fā)企業(yè)的資金要求更高。”

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接盤董家渡項目，很正常。”張大偉對于綠地的接盤并不感到意外。在他看來，相比之前部分企業(yè)獲得的毛地，董家渡項目開發(fā)難度小、市場預(yù)期高，屬于優(yōu)質(zhì)土地。而且百億級價值的股權(quán)變動，對綠地等龍頭房企而言壓力有限。

“整體看，房地產(chǎn)行業(yè)進入2019年，房企融資難度大，2019年依然會有大量房地產(chǎn)企業(yè)和項目的股權(quán)變動。房地產(chǎn)企業(yè)做大做強與離場將并存。”張大偉如是說道。