四年前花落中國民生投資有限公司（以下簡稱“中民投”）的地王——董家渡地塊，2月14日被證實易主綠地地產集團有限公司（以下簡稱“綠地”）。根據最新變更的工商信息，中民投及其附屬公司上海佳渡置業有限公司（以下簡稱“上海家渡置業”）合計50%股權被悉數轉讓給綠地。在業內人士看來，董家渡項目的成功再交易，對于中民投和綠地也算是一種多贏。一方囊中羞澀，一方渴求優質資產，中民投與綠地的交易磁場暗合。

地王易主

昔日地王易主的事實，在項目開發公司的最新一則股東變動中顯露端倪。

天眼查2月13日數據顯示，中民投上海董家渡項目開發公司——中民外灘房地產開發有限公司（以下簡稱“中民外灘”）出現股東變更，中民投與上海家渡置業均已退出，綠地則入列成為持股50%的新股東。股權變更后，綠地地產集團持有中民外灘50%股權，另外兩個股東安信信托及上海外灘投資開發（集團）分別持股45%、5%。

變動不止公司股權，也波及人事層面。據最新工商信息，中民外灘的法人也由凃國兵變更為綠地集團總裁助理、房地產事業二部總經理徐榮璞。同時，高天國、彭心曠、蔣駿、凃國兵等中民投董事，也被錢迄、梁海樑等來自綠地的高管取代。

公開資料顯示，2014年11月18日，中民投曾聯合國資背景的上海外灘投資開發（集團）有限公司、上海佳渡置業以248.5億元摘牌董家渡13、15地塊，即上文所述的董家渡地塊。該地塊成為當年上海的總價地王，也被業內視為上海市中心的絕版地塊，是中民投最優質的資產之一。

中民外灘為董家渡項目的開發公司，成立于2014年12月18日。成立初期，中民投持有中民外灘85%股權，上海佳渡置業持有10%、國資背景的上海外灘投資持有5%。2017年，中民投將其持有的36%以及其附屬公司上海佳渡置業持有的9%轉讓給安信信托，安信信托此后則以發行系列信托產品共募資240億元以受讓這45%股權。由此，中民投持股中民外灘比例下降至49%，上海佳渡置業持股下降至1%。

真假轉型

事實上，在媒體挖掘出綠地受讓中民投董家渡項目開發公司股權之前，“綠地或接手中民投上海地王項目”的傳聞已于業內流傳開來。根據2月13日媒體報道，綠地將接盤中民投董家渡地塊50%股權，作價120億元。但上述消息并未獲得中民投方面的證實。綠地官方則表示，一切以上市公司公告為準。

就在人們唏噓慨嘆昔日地王易主之際，董家渡項目是否為折價賤賣，也成為外界關注的重點。

據了解，董家渡項目總建筑面積113.9萬平方米，總投資逾600億元，為商辦住綜合項目。在中原地產首席分析師張大偉看來，董家渡地塊非常優質，是國內土地歷史上總價排行第三的地塊。該地塊總建筑面積113.9萬平方米，總投資概算達到了驚人的604億元，相當于3-4座上海中心大廈的投資。且從地塊本身看，從2014年拿地到現在，升值非常明顯，加上區域屬性稀缺，價值非常高。

針對中民投退出董家渡項目一事，中民投方面回應北京商報記者稱，“屬于戰略轉型的部署。事實上，早在2017年，我們就已經出售45%的董家渡股權。可以這么理解，中民投是資源整合者、平臺運營者，而不是產業經營者；作為投資集團，我們的屬性是發現價值、提升價值或實現價值”。

隨后，綠地控股2月14日晚間發布公告稱，綠地控股全資子公司綠地地產集團已收購中民投及其子公司上海佳渡置業持有的中民外灘50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權，交易價格為121億元。綠地控股方面表示，本次收購項目位于上海市黃浦區核心區域，地理位置優越，綜合條件好；并稱，本次交易完成后，公司持有標的公司50%股權，成為標的公司第一大股東。標的公司屬于公司合營項目，因此不納入公司合并報表范圍內。

雙贏背后

債務燃眉，被外界視為中民投甩賣優質資產的主因。根據上海清算所披露的《中國民生投資股份有限公司2018年度第七期超短期融資券募集說明書》，中民投流動負債中短期借款、其他應付款、一年內到期的非流動負債占比較大。

據統計，截至2018年9月末，中民投負債總額為2327.92億元。其中，近三年及2018年三季度末流動負債占當期總負債的比重分別為67.35%、51.25%、59.34%和62%。截至2018年9月末，公司短期借款為398.45億元，其他應付款為214.11億元，一年內到期的非流動負債為429.76億元。

合碩機構首席分析師郭毅向北京商報記者表示，中民投退出董家渡項目，首要原因在于其負債壓力，而該項目的體量與產品業態也對其股權轉讓產生了一定影響。并稱中民投與綠地的交易看似無奈，實則也算共贏。

“首先，從項目建設規劃來看，上海董家渡屬于高端商辦綜合體的業態，在大體量與大投資面前，中民投的開發能力稍顯欠缺。尤其是在企業存在資金流動性危機的情況下，董家渡的交易能夠使得中民投實現大筆資金回籠。而對于有著資金和開發能力雙重加持的綠地來說，則能充分發揮自身在商辦領域的開發優勢和資源優勢，同時在上海核心區建設屬于自己的代表性品牌項目，對綠地也有吸引力。”郭毅補充表示，對于董家渡如此體量與產品業態的項目轉讓，中民投可選擇的合作對象并不多。

張大偉指出，中民投轉讓董家渡這樣的稀缺優質資產股權，主要原因還是集中于獲利離場和資金壓力兩種。“在資金鏈緊張與去杠桿的當下，房地產市場的大宗資產交易非常頻繁。最近幾年包括萬達、海航等企業均有大量資產交易。此外，董家渡項目體量巨大，對開發企業的資金要求更高。”

“房地產開發企業接盤董家渡項目，很正常。”張大偉對于綠地的接盤并不感到意外。在他看來，相比之前部分企業獲得的毛地，董家渡項目開發難度小、市場預期高，屬于優質土地。而且百億級價值的股權變動，對綠地等龍頭房企而言壓力有限。

“整體看，房地產行業進入2019年，房企融資難度大，2019年依然會有大量房地產企業和項目的股權變動。房地產企業做大做強與離場將并存。”張大偉如是說道。