近日，正榮地產披露2018年業績預喜公告，公司預計2018年股東應占溢利與2018年中報所示的股東應占溢利相比，增長不少于40%。

正榮地產在公告中披露，溢利增長的原因為該集團已交付建筑面積的增加、平均售價大幅上漲以及該等物業毛利的大幅增加。

近年來，正榮地產規模不斷擴張，但公司負債水平也是不斷上漲。截至2018年6月30日，正榮地產總負債1069.86億元，比2017年末增長13.6%。

在2018年1月16日掛牌港交所之后，正榮地產先后進行了6次優先票據發行，融資合計11.8億美元（約合人民幣79.16億元），另外發行2次資產支持債券（ABS），融資合計35.05億元人民幣，公司的子公司還發行債券融資20億元人民幣。

加上正榮地產上市時融資38.44億港元（約合人民幣32.85億元），截至2019年3月3日，公司在資本市場總計融資約167.06億元人民幣。

上述融資，正榮地產均用來償還集團的債務和撥付現有債項，通過一系列動作，公司凈債務與權益比率從2017年底的183.2%改善至2018年年中的171.8%。

不過，這與正榮地產財務總監談銘恒 “目標是把凈負債比率控制在100%以內”的表述相去甚遠。2018年11月15日，正榮地產宣布執行董事兼副總裁陳偉健接任談銘恒的公司財務總監職務。

中國經濟網記者就公司業績等問題聯系正榮地產相關人員，但截至發稿時沒有得到回復。

正榮地產規模大擴張 負債水漲船高超千億

2018年1月16日，正榮地產在香港聯交所正式掛牌上市，每股發售價為3.99港元，國際發售股份9億股，占全球發售下初步可供認購的發售股份總數90%（超額配股權獲行使之前），最終獲得的全球發售所得款項凈額約為38.43億港元（約合人民幣32.85億元）。

另外，國際發售中超額分配1.5億股股份，合計21.93億股國際發售股份已獲認購，相當于根據國際發售初步可供認購總數9億股國際發售股份約2.44倍，建銀國際擔任獨家保薦人。

克而瑞數據顯示，2014年至2017年，正榮分別實現合約銷售額169億元、306億元、490億元和910億元。但是在公司規模迅速擴張的同時，負債也水漲船高。

根據正榮地產IPO公告顯示，公司流動負債由2014年的252.15億元增加至2017年中的601.39億元，未償還銀行貸款及其他借貸總額從2014年的301.81億元，增加至2017年中的364.14億元。

正榮地產稱上市后，公司在資本市場的融資管道正逐步打開。2018年9月10日，正榮地產披露公司中期業績，2018年前六個月集團合同銷售金額達人民幣581億元，同比增長170.3%，營業額同比增長52.3%至人民幣123億元。

2018年上半年，正榮地產的毛利為人民幣27億元，公司擁有人應占的期內溢利同比增長171.9%至人民幣8億元。

值得關注的是，截至2018年6月30日，正榮地產總負債1069.86億元，比2017年末增長13.6%。

2018年上半年公司凈債務與權益比率從2017年底的183.2%改善至171.8%，借款成本方面，正榮地產在銀行及其他借款的加權平均實際利率為7.4%，比2017年底的7.3%增加0.1個百分點，正榮地產稱主要是由于境外融資成本增加。

在融資成本這一項中，證券化安排項下銀行貸款及其他借款、公司債券、優先票據以及收據的利息從2017年中的14.63億元，增加至2018年中的17.21億元，合約負債重大融資部分產生的利息為5.54億元，資本化利息從12.11億元增加至20.84億元。

在中期業績會上，正榮地產財務總監談銘恒表示，未來會繼續調整負債結構，用長期的負債置換短期的負債，公司目標是把凈負債比率控制在100%以內。

不過還沒有完成這一長遠目標，談銘恒就辭去了正榮地產財務總監一職。2018年11月15日，正榮地產宣布執行董事兼副總裁陳偉健接任談銘恒的公司財務總監職務。

資料顯示，陳偉健在2015年3月至2018年8月擔任新城發展控股有限公司的執行董事、副總裁兼授權代表，主要負責監督財務管理及資本市場相關事宜。此前陳偉健還曾在時代中國控股有限公司、金輪天地控股有限公司擔任過財務總監、公司秘書兼授權代表。

上市后募資達134億元 票據、ABS、債券輪番上陣

正榮地產在上市后，共進行8次融資和1次子公司債券融資，其中優先票據融資合計11.8億美元（約合人民幣79.16億元），資產支持債券（ABS）合計35.05億元人民幣，子公司債券融資20億元人民幣，共計134.21億元人民幣。

2018年4月10日，正榮地產公告，公司全資附屬公司正榮地產控股股份有限公司決定根據上海證券交易所出具的無異議函，向在中國的合資格投資者發行購房尾款應收賬款的資產支持證券（ABS），本金額為人民幣24.21億元，天風證券股份有限公司為該發行的管理人。

資產支持證券將分兩個份額在上海證券交易所發行，第一即是資產支持證券優先級份額，發行金額為人民幣23億元，三年期，發行利率7.30%（“優先級份額”）；第二即是資產支持證券的次級份額，發行金額為人民幣1.21億元，三年期，無固定利率（“次級份額”）。正榮地產稱，上述資產支持證券（ABS）所募得的款項將用作償還集團的債務。

隨后在2018年6月22日，正榮地產披露將發行2.5億美元2020年到期年息10.5%的優先票據。公司及附屬公司擔保人與建銀國際、國泰君安國際、海通國際、瑞銀、光銀國際、德意志銀行、渣打銀行及摩根富國證券有限公司訂立購買協議，內容有關票據發行。公司擬動用票據發行所得款項凈額再次撥付現有債項。

2018年9月20日，正榮地產公告公司將發行于2021年到期、本金總額為2.8億美元的12.5%優先票據。公司及附屬公司擔保人與德意志銀行、BNPPARIBAS、光銀國際、興證國際、招銀國際、Future Land Resources、海通國際、滙豐及UBS就票據發行訂立購買協議。公司擬動用票據發行所得款項凈額再次撥付現有債項。

僅僅8天之后，2018年9月28日，正榮地產的全資附屬公司——江西省正榮房地產開發有限公司，發行2048年公司債券，本金總額為人民幣20億元，為期三年，首兩年每年票面利率7.5%，所得款項擬用于為江西正榮房地產的現有債務進行再融資。

2018年10月25日，正榮地產又額外發行7000萬美元2021到期年息12.5%的優先票據，將與公司2018年9月20日披露發行的2.8億美元（2021年到期、年息12.5%）的優先票據合并及構成單一系列。

2018年11月29日，正榮地產發布公告，公司全資附屬正榮地產控股股份有限公司決定根據上海證券交易所出具的無異議函向中國的合資格投資者發行購房尾款應收賬款的資產支持證券（ABS），本金額為人民幣10.84億元，管理人為天風證券股份有限公司。

資產支持證券將分兩個份額在上海證券交易所發行，第一種即是資產支持證券優先級份額，發行金額為人民幣10.29億元，兩年期，發行利率7.2%。第二種即是資產支持證券的次級份額，發行金額為人民幣5500萬元，兩年期，無固定利率。

2019年1月16日，正榮地產公告稱，額外發行1.5億美元2020年到期的優先票據，年利率10.5%。正榮地產及附屬公司擔保人與德意志銀行、建銀國際、招銀國際、國泰君安國際、海通國際、渣打銀行及匯豐就額外票據發行訂立購買協議。上述機構已獲委任為額外票據發行的聯席全球協調人、聯席牽頭人及聯席賬簿管理人，同時也是本次票據的初始買家。

公告顯示，此次票據將與2018年6月28日發行的2.5億美元、2020年到期年利率10.5%的優先票據合并及構成單一系列。正榮地產計劃以額外票據發行所得款項凈額再融資其現有債務。

2019年2月12日，正榮地產發布公告稱，擬發行2.3億美元優先票據，年息9.80%，于2021年到期。該票據將于香港聯交所上市發行。公告披露，相關協議方包括德意志銀行、建銀國際、光銀國際、招銀國際、國泰君安國際、海通國際、渣打銀行及匯豐等多家銀行或機構。正榮地產表示，該票據發行將用于支付現有債務。

2019年3月3日，正榮地產公告，公司及附屬公司擔保人與渣打銀行、BNP PARIBAS、建銀國際、光銀國際、中信里昂證券、招銀國際、德意志銀行、國泰君安國際、海通國際及匯豐就發行2億美元2022年到期年息9.15%的優先票據訂立購買協議。公司計劃以票據發行所得款項凈額再融資其現有債務。