2019年越秀地產一改沉穩舊態激進擴張，5個月擲230億元圈地。

5月中旬以來，越秀地產不僅從廣州地鐵手中拿下了兩宗合計總價不低于78.5億元的TOD（軌道+地產）項目購買權，更接連落子鄭州、成都，首次進駐兩座熱點城市。據統計，自年初以來，越秀地產已在全國四城拿了5塊地皮，斥資合計超152億元。

而據越秀地產此前的2018年業績發布會上投資者關系部總經理姜永所述，越秀地產2018年全年新增土地的權益價值為159億元。以此推算，今年過去的5個月時間，越秀地產拿地金額已大幅超去年全年。

越秀地產2019年上半年進入新城市大舉拿地，布局“軌交+物業”模式目的何在？越秀地產如何運用這一模式，如何規避軌道資源整合、業務分配中存在的風險？記者記者向越秀地產方面發去了采訪提綱，截至發稿日期，未收到相關回復。

大舉拿地，易居智庫市場研究總監嚴躍進向記者分析指出，融資面不斷寬松，房企有能力購地；另一方面，房企也有積極補庫存的需求。

不過，2018年越秀地產的總負債高達1259.09億元，在債務賬齡方面，截至2018年底，越秀地產一年內到期的借貸為57.86億元，第二年到期的為84.61億元。由此看來，短期的償債壓力、逆勢之下重啟全國化擴張進程以及高開發難度的TOD項目（軌道+地產項目）對越秀地產而言恐怕“壓力山大”。

激進擴張，暗存風險

自2009年走出“大本營”廣州后，越秀地產積極進行全國化擴張，2013年，其布局城市達到12個后，出現了近5年時間的“停頓”，直到2018年，越秀地產新進襄陽、濟南等城市后，布局城市提升至15個。

5月17日，一直堅守穩健風格的越秀地產，意外以173.8%的高溢價率拿下鄭州新鄭南龍湖區域一宗宅地，以此高調進駐鄭州；此后不久，5月29日，越秀地產再次以"新成員"身份，一舉拿下成都青白江區域地塊，這是越秀地產在西南區域的首次落子。

根據克而瑞《22個重點城市土地市場地價、庫存風險分析》專題報告顯示，當前鄭州土地庫存多、去化慢，一季度地價漲幅超過30%地塊占4成。

近兩年來鄭州的土地成交規模一直處于全國領先水平，連續多月蟬聯全國各城市土地成交建面TOP1，2017年及2018年鄭州土地成交建面均超過5100萬平方米，遠超當年商品房成交建面。

土地持續大量供應，意味著鄭州有較大的庫存積壓風險，從近3年土地消化周期來看，2018年鄭州土地消化周期已經到了5年以上，過去成交的土地中仍有大量未建成銷售，結合可比地價持續上漲的情況來看，目前新進駐鄭州拿地，不僅要面臨高庫存壓力，還要面對前期成交土地價格較低的強有力競爭，整體來看風險系數較大。

克而瑞重點監測的企業中，有32家房企2018年在鄭州拿地，其中，正商、建業作為河南本地房企，在鄭州拿地總量較高，此外融創、碧桂園、綠地等龍頭房企也進入鄭州拿地TOP10，對于新進鄭州的越秀地產則會面臨強烈的競爭壓力。

土拍熱潮下，房企以高溢價率、高樓面價拿地的隱患再度出現。從城市角度來說，由于過量供給，部分二線城市積壓土地庫存過多，去化周期過長；部分二線城市低價已經過高，房企的涌入可能導致低價進一步抬升，觸發城市對房價的調控。以上兩方面的隱患，都可能導致高價地積壓在房企手中，拖慢企業資金回流速遞，拉低企業利潤率。

自2019年起，房企進入集中償債高峰期，流動性風險一直在加劇。

同策咨詢研究中心總監張宏偉表示：“按靜態測算利潤率的話，拿地激進的房企如果今年開盤銷售，基本很難賺錢。高價拿地使凈利潤率下降很多，只有規模沒有利潤，對房企來說很難接受?！?/p>

加碼TOD 挑戰重重

相比布局鄭州、成都兩座城，越秀地產上半年主要的錢還是花在了“軌交+物業”項目上，分別是四月份收購廣州增城品秀星圖項目，斥資141.08億元，權益比為86%；五月下旬廣州地鐵項目下蘿崗項目與陳頭崗項目各自51%的權益，擬以總價78.5億元。

品秀星圖項目地處地鐵13號線官湖站旁，現正銷售中，近期品秀?星圖價格調整為約27000元/㎡。

記者查閱越秀地產的公告了解，蘿崗項目與陳頭崗項目仍處于建設前期的設計及繪圖階段。越秀地產表示，建設預期將于今年第三季度展開。

2019年6月1日，正值兒童節與周末假期，記者記者前往6號線香雪站蘿崗項目進行實地觀察。蘿崗香雪商圈內，是廣州城市“東進”戰略重點發展的核心區域，記者也發現地鐵6號線周邊已有銳豐廣場、奧園廣場、保利羅蘭國際等樓盤在售，即使如此當天人流量并不高。香雪周邊還是屬于開發區，屬于城區的外圍，各類大型醫療、娛樂、教育基礎設施不完善，從而不會聚集很多的其他區域的人群。

隨著城市的快速發展，對于土地資源日益稀缺的一線城市及重點二線城市來說如何進行土地的最大化利用具有積極意義?！败壗?物業”模式就是圍繞城市軌道交通場站開展多樣性、混合化、高密度的土地開發。

在整個“軌交+物業”模式中，主要對站點以其一定服務半徑內進行立體規劃、統籌安排、建造各類物業業態；這是一個以公共交通為導向的城市發展模式，集聚商業、辦公、居住等多種功能。以軌道開通——物業規劃——物業所帶來的人流——地鐵人流量增加——物業升值“形成了一個首尾連接的圓環，

一直以來，參與TOD項目以及跨地域擴張，均被視為房企資本實力的重大考驗，地鐵上蓋物業對開發商的技術要求以及前期資金投入要求很高，這也是普通開發商難以進入該領域的主要原因。

國內以TOD項目開發見長的京投發展副總裁潘長青便曾對媒體表示，"TOD項目的門檻較高，除了降噪問題，地鐵上蓋的綠化率、土地厚度、植物的抗風性等都有極高要求。"他指出，TOD項目的開發存在著開發周期長、運營要求高等特點。

對此，財經評論員嚴躍進分析說，房企進入TOD項目也可能會面對一些挑戰，第一是，軌道交通建設在政策上有一些不確定性，如果后續政策調整，則會出現工期延長、成本增加等問題；第二是，軌道交通項目將涉及到更多不同于純地產開發的業態，這要求房企對城市規劃有更好的把握，如果說規劃作出調整可能也會增加成本；第三是項目的未來還是需要通過運營來盈利，對企業在操作復合型地產方面的運營能力要求很高。

城市軌道交通的產業特征，前期投資額巨大，建設周期長，管理水平要求高，回收期長，運營成本高，地鐵的造價是交通領域最高的。

其次地鐵項目的社會效益大于經濟效益，項目盈利差，地鐵項目帶來的總收益不可能全部量化為項目投資者的賬面收益，軌道交通行業作為大型基礎設施產業，屬于公共事業，運輸服務為準公共產品，具有公益性、低盈利性。

軌道交通項目的運營具有時空局限性，盈利空間有限。地鐵每天的營運時間是有限的，不可能像其他行業那樣，加班加點可以生產出更多的產品，以增加收入。

對此越秀將面對諸多挑戰，在拿下兩宗項目購買權后，資金能否如期到位？軌交+物業”的商業模式是什么？越秀地產如何運用這一重要模式？又如何規避軌道資源整合、業務分配中存在的風險？記者記者就此類問題，向越秀地產方面發去采訪提綱，截至發稿日期，未收到回復。

兩次發債 人事調整

高負債問題，也是越秀地產規模擴張上繞不開的一個題。截至2018年12月底，越秀地產的現金及現金等價物約219.9億元。越秀地產的總負債高達1259.09億元，其中，流動負債為726.3億元。與2017年的961.54億相比，2018年總負債同比增加30.95%。

值得一提的是，2019年1月至5月，越秀地產累計合同銷售(連同合營公司項目的合同銷售)金額約人民幣288.66億元，同比上升約53%;累計合同銷售面積約124.68萬㎡，同比上升約32%。累計合同銷售金額約占2019年合同銷售目標人民幣680億元的42%。

在克而瑞發布的2019年5月新房銷售排行榜中，越秀地產勢頭強勁以流量金額103.88億元和流量39.37萬平方米排列第三。

不過，與近年來銷售增長一直保持較快增長不匹配的是，2018年，越秀地產的營業收入和凈利潤增速雙雙下滑。并且，從近幾年越秀地產的經營數據來看，公司凈利潤表現波動較大，2014年和2015年，凈利潤連續兩年同比負增長。

由此看來，疊加短期償債壓力，要想支撐大力度拿地和建筑成本，越秀地產去年年底的現金流并不算非常充沛。

5月16日，越秀地產通過境內經營主體廣州市城市建設開發有限公司成功發行2019年住房租賃專項公司債券（第一期）。本期債券發行總規模為15億元，期限為3+2年，票面利率3.83%。

5月23日，越秀地產通過境內經營主體廣州市城市建設開發有限公司成功發行2019年公司債券（第一期），發行總規模為25億元，債券分兩個品種，品種一的期限為3年，發行規模為19.5億元，票面利率3.85%；品種二的期限為3+2年，發行規模為5.5億元，票面利率3.93%。

6月6日，越秀地產股份有限公司發布公告稱，毛建華被委任為公司非執行董事一職，即日起生效。

2月27日，越秀地產與廣州地鐵投融資（香港）有限公司訂立的有條件認購協議，廣州地鐵有權提名一位候選人，提呈董事會委任為非執行董事。根據認購條約規定，廣州地鐵認購方已提名毛建華，提呈越秀地產董事會委任為非執行董事，自2019年6月6日起生效。

記者記者在翻查資料了解到，毛建華現任廣州地鐵集團有限公司副總經理、房地產事業總部總經理。此前，他曾擔任過廣州地鐵戰略發展部總經理、廣州有軌電車有限責任公司總經理一職，在項目統籌管理和公司管理方面擁有豐富的經驗。

對此，越秀地產董事會表示，委任毛建華為非執行董事將促進越秀集團與廣州地鐵于現有及未來新地鐵房地產開發項目方面的合作。

越秀地產“軌交+物業”模式能否為越秀地產帶來新的增量，將如何運營，記者將持續關注。