曾經(jīng)的“盈利十強(qiáng)”萬通地產(chǎn)正陷入營收凈利雙降，需要賣資產(chǎn)補(bǔ)虧損的困境。

近日，萬通地產(chǎn)發(fā)布了一份不太亮眼的半年報(bào)。上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.61億元，同比減少79.75%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.18億元，同比減少31.77%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-1.78億元，同比減少303.66%。

同時(shí)，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-7.28億，而上年同期為2.75億元。銷售業(yè)績方面，2019年上半年萬通地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積約1.13萬平方米，銷售額約3.07億元（含天津尾盤969萬）。

記者注意到，作為糧倉的土儲(chǔ)，萬通地產(chǎn)“止步不前”。財(cái)報(bào)顯示，萬通地產(chǎn)在2019年上半年沒能獲得新增土地儲(chǔ)備，同時(shí)公司當(dāng)前的土地儲(chǔ)備也僅有河北香河運(yùn)河國際生態(tài)城二期一個(gè)項(xiàng)目，可售面積為52.71萬平方米，并于2019年3月出售了唯一土地儲(chǔ)備——香河項(xiàng)目公司。

業(yè)績下滑，土儲(chǔ)難以為繼的萬通地產(chǎn)不得不通過賣資產(chǎn)補(bǔ)虧損。記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬通地產(chǎn)今年以來，通過出售資產(chǎn)回籠了超過30億資金。

營收凈利雙降

成立于1998年的萬通地產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)開發(fā)、銷售，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售、持有和運(yùn)營，房地產(chǎn)金融。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要在北京、天津、上海、杭州、成都等一線城市和重點(diǎn)二線城市開展。

作為元老級房地產(chǎn)上市公司，其營業(yè)收入多年卻未有太大起色，始終徘徊在30億上下，記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬通地產(chǎn)2015年-2018年的營業(yè)收入分別為26.18億元、23.36億元、32.94億元、36.45億元。同時(shí)代的房企，如萬科，早已進(jìn)入5000億陣營。

最新2019年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.61億元，同比減少79.75%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.18億元，同比減少31.77%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-1.78億元，同比減少303.66%。

公告顯示，萬通地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)收入同比下滑主要由于公司所屬子公司本期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目比上年同期減少。

此外，截至今年6月末，萬通地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-7.28億元，同比減少425.45%，主要由于公司銷售回款較上年同期下降和支付的稅費(fèi)較上年同期增加所致。

截至報(bào)告期末，萬通地產(chǎn)總資產(chǎn)約129.58億元，較上年度末減少0.62%；歸屬股東凈資產(chǎn)約73.23億元，較上年度末增長1.67%。

銷售業(yè)績方面，2019年上半年萬通地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積約1.13萬平方米，銷售額約3.07億元（含天津尾盤969萬）。

萬通指出，2019年上半年，全國都在貫徹 “因城施政，一城一策”的房地產(chǎn)政策，把中央強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”方針落到實(shí)處。除了3-4月商品住宅交易在多種因素下呈現(xiàn)短暫回暖而外，2019年上半年房地產(chǎn)銷售熱度有所減退，銷售面積、金額累計(jì)的增速均有所回調(diào)。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮

萬通地產(chǎn)近兩年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始收縮，從土地儲(chǔ)備增長停滯就可以看出。

半年報(bào)顯示，上半年萬通地產(chǎn)無新增土地儲(chǔ)備，在建面積37.35萬平方米，無新開工及竣工面積；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積近1.13萬平方米，銷售額約3.07億元（含天津尾盤969萬）；累計(jì)已出租房地產(chǎn)面積11.15萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同租金約1.23億元。

據(jù)了解，萬通地產(chǎn)自2014年新增杭州科技城項(xiàng)目之后，就再?zèng)]從公開土地市場拿地。截至2018年12月31日，其僅剩河北省廊坊市香河縣（運(yùn)河國際生態(tài)城二期）一處，待開發(fā)土地面積為29.28萬平方米的土地儲(chǔ)備。從2018年年報(bào)數(shù)據(jù)看，萬通地產(chǎn)將20.11億元存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)，并于2019年3月出售了唯一土地儲(chǔ)備——香河項(xiàng)目公司。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，從企業(yè)的拿地情況看，基本上屬于土地儲(chǔ)備節(jié)奏過慢的企業(yè)，這其實(shí)也說明拿地方面的成本過高，導(dǎo)致企業(yè)拿地會(huì)比較猶豫。從后續(xù)發(fā)展來看，類似企業(yè)更是需要警惕風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠毡橐?guī)律是“地產(chǎn)強(qiáng)，企業(yè)強(qiáng)”，所以地產(chǎn)業(yè)務(wù)不加快發(fā)展，容易影響后續(xù)的現(xiàn)金流。

業(yè)績下滑，土儲(chǔ)難以為繼的萬通地產(chǎn)不得不通過賣資產(chǎn)補(bǔ)虧。

2019年3月，萬通地產(chǎn)與 GH Investment 1 Limited，簽署正奇尚誠、正奇尚信、正奇尚德、正奇尚惠、正奇尚予5家合伙企業(yè)合伙之《份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及有限合伙企業(yè)協(xié)議之《補(bǔ)充協(xié)議》，及公司持有的陽光正奇70%股權(quán)、公司全資子公司中融國富持有的陽光正奇30%股權(quán)，公司持有的金通港1%股權(quán)之《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

截至2019年6月30日，5家合伙企業(yè)份額轉(zhuǎn)讓已完成，收回轉(zhuǎn)讓款6.57億元，實(shí)現(xiàn)投資收益3.94億元，其余上述股權(quán)之轉(zhuǎn)讓，正在進(jìn)行中。

同月，萬通地產(chǎn)將香河萬通70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京茂新，價(jià)格為13.3280億元。北京茂新向目標(biāo)公司提供股東借款5.6423億元，用于目標(biāo)公司償還萬通地產(chǎn)股東借款。

經(jīng)過此次交易，萬通地產(chǎn)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)約6.6億元投資收益，另外，依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，公司持有的對香河萬通剩余30%股權(quán)按照公允價(jià)值計(jì)量，預(yù)計(jì)確認(rèn)投資收益約2.3億元，合計(jì)確認(rèn)投資收益約8.9億元。

對于出售資產(chǎn)的目的，萬通地產(chǎn)表示，交易完成后將進(jìn)一步促進(jìn)公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高資金使用效率。

三次轉(zhuǎn)型失利

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營不利的萬通地產(chǎn)，開啟了多元化轉(zhuǎn)型以尋求新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。然而，多次的轉(zhuǎn)型受挫讓萬通地產(chǎn)開始走下坡路。

據(jù)了解，2011年，萬通地產(chǎn)正式宣布向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型，并定下五年計(jì)劃稱，到2015年，公司商用物業(yè)開發(fā)面積將超過100萬平米、總投資約150億元，持有投資級商用面積超過50萬平米，目標(biāo)年租金收入11億元。

不過，2015年，萬通地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目租賃收入只有1.87億元，2016年該收入降到1.58億元，這與其2011年提出的年租金收入11億元的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。萬通地產(chǎn)第一次轉(zhuǎn)型以不達(dá)目標(biāo)而告終。

2014年，萬通地產(chǎn)又先后發(fā)起了兩次轉(zhuǎn)型，均已失敗告終。

其中，2015年的轉(zhuǎn)型方向?yàn)椤盎ヂ?lián)網(wǎng)+文娛”，2018年，萬通地產(chǎn)曾嘗試面向地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和地產(chǎn)金融服務(wù)方向的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，擬以31.7億元價(jià)格現(xiàn)金收購星恒電源78.284%股權(quán)，但這項(xiàng)收購在當(dāng)年12月終止，這意味著萬通地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新能源領(lǐng)域失敗。

物流方面，今年2月18日，萬通控股與普洛斯簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬通控股向普洛斯轉(zhuǎn)讓總計(jì)2.05億股萬通地產(chǎn)的股份，占萬通地產(chǎn)股份總數(shù)的10%，交易金額總計(jì)約8.21億元。這一交易完成后，普洛斯將成為萬通地產(chǎn)第三大股東。有業(yè)內(nèi)人士稱，這或許意味著萬通將向物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬通地產(chǎn)三次轉(zhuǎn)型失利，主要是由于對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢判斷產(chǎn)生偏差，主動(dòng)放棄了住宅地產(chǎn)的“白銀時(shí)代”。同時(shí)，收購價(jià)格未談攏，使得收并購的周期比較長。