2019年上半年，華潤(rùn)置地綜合營(yíng)業(yè)收入僅僅同比增長(zhǎng)4.7%至458.5億元(人民幣，下同)，扣除投資物業(yè)評(píng)估增值后，核心股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為81.1億元，只得一成增幅。

幸好，簽約銷售金額1188億元，同比增加26%，完成全年銷售目標(biāo)2420億元的近50%。

兩年前，因銷售增速不理想，收入、凈利下滑，董事會(huì)主席唐勇曾對(duì)投資者作出多個(gè)檢討。盡管業(yè)績(jī)不算理想，8月20日下午，華潤(rùn)置地在香港舉辦中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席唐勇似乎心情頗佳，始終面帶微笑，表示“對(duì)完成全年簽約銷售目標(biāo)非常有信心。”

過于求穩(wěn)定而不夠進(jìn)取的標(biāo)簽長(zhǎng)期伴隨華潤(rùn)置地。今日，管理層亦全程強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表，但并非對(duì)規(guī)模無動(dòng)于衷。今年上半年，華潤(rùn)置地投融資積極，拿地金額達(dá)821億元，半年融資規(guī)模幾乎追平去年全年。

“X”個(gè)轉(zhuǎn)型焦慮

華潤(rùn)置地的商業(yè)模式，可概括總結(jié)為“2+X”。

“2”分別是是住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)，“X”則是多元化業(yè)務(wù)，包括城市更新、物業(yè)服務(wù)、代建代運(yùn)營(yíng)、康養(yǎng)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)基金、文化體育等。

今年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額458.5億元(人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)4.7%。其中，開發(fā)物業(yè)收入為366.1億元，年增長(zhǎng)0.3%，投資物業(yè)租金收入為57億元，同比增長(zhǎng)30.4％，其余為建筑裝修及其他收入。

而貢獻(xiàn)大頭的開發(fā)業(yè)務(wù)，今年上半年，公司簽約銷售金額為1188億元，簽約面積為626萬平方米，分別同比增長(zhǎng)26%、9.6%。其中，結(jié)算營(yíng)業(yè)額為366.1億元，同比增長(zhǎng)0.3%，報(bào)告顯示，包括上半年在內(nèi)，共1169億元會(huì)于年內(nèi)結(jié)算，也就是說803億元將于下半年入賬。

如無意外，華潤(rùn)置地下半年的結(jié)轉(zhuǎn)將拉動(dòng)全年業(yè)績(jī)上行，因反映華潤(rùn)置地過去兩年內(nèi)已銷售收款但未結(jié)轉(zhuǎn)資源的合同負(fù)債在穩(wěn)步上升。報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)置地合約負(fù)債為2322.8億元，去年同期為1922.7億元。同時(shí)，應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)及定金為468.6億元，在去年435.2億元的基礎(chǔ)上，有所增加。

商業(yè)地產(chǎn)方面，截至2019年6月30日，華潤(rùn)置地總建筑面積達(dá)950萬平米，購(gòu)物中心方面，已開業(yè)萬象城/萬象天地22個(gè)，萬象匯/五彩城13個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目48個(gè)。另有管理輸出購(gòu)物中心項(xiàng)目27個(gè)。上半年，華潤(rùn)置地投資物業(yè)整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額57.0億元，同比增長(zhǎng)30.4%。

華潤(rùn)置地“X”的任務(wù)是探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，助公司向城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

與大多數(shù)正在轉(zhuǎn)型的內(nèi)地房企一樣，華潤(rùn)置地并無單列出多元化業(yè)務(wù)的收入，從財(cái)務(wù)層面，華潤(rùn)置地的轉(zhuǎn)型成果依然難以量化。

華潤(rùn)置地把多元化業(yè)務(wù)，根據(jù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，分為培育期、發(fā)展期和成熟期三個(gè)不同時(shí)期。成熟期的，只有物業(yè)管理和建造裝修。

對(duì)于最為成熟的物業(yè)業(yè)務(wù)，唐勇表示，年內(nèi)準(zhǔn)備啟動(dòng)物業(yè)上市安排，至于商業(yè)板塊，“未來分拆上市還是證券化處理，還在考慮，但離結(jié)果越來越近了。”

2018年，華潤(rùn)置地合約銷售額增加22.3％至2170億元，終于沖破2000億大關(guān)。2019年，華潤(rùn)置地的目標(biāo)銷售定得相對(duì)保守——只同比增加15％，至2420億元。

今年上半年，華潤(rùn)置地全口徑銷售金額為1188億元，同比增加26%。唐勇稱，對(duì)完成全年簽約銷售目標(biāo)非常有信心。

頻頻融資負(fù)債擴(kuò)張

華潤(rùn)置地的信心，來自其對(duì)于市場(chǎng)前景的判斷。盡管上半年市場(chǎng)冷清，但不少房企均將其視為彎道超車的機(jī)會(huì)。唐勇表示，“下半年部分城市會(huì)出現(xiàn)投資窗口，我們會(huì)把握好機(jī)會(huì)。”

事實(shí)上，今年上半年，華潤(rùn)置地在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)亦頗為進(jìn)取。

報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)置地以總地價(jià)820.6億元增持了39宗土地，新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積達(dá)1021萬平方米，同比增長(zhǎng)24.8%，平均樓面價(jià)達(dá)8034元／平方米，新進(jìn)入張家口、汕尾、宜賓、宜昌、崇左等5個(gè)城市。

可與之對(duì)比的是，2017全年，華潤(rùn)置地新增的建筑面積為1200萬平方米，總地價(jià)為1044億元，樓面地價(jià)為8731元／平方米；2018年全年，公司新增總建面2210萬平方，總地價(jià)為1514億元，樓面價(jià)為6838元／平方米。

從數(shù)據(jù)上看，華潤(rùn)置地投資于2018年加速，無論是新增建面還是投地價(jià)格，均有了大幅增長(zhǎng)，這種趨勢(shì)延續(xù)到了今年上半年。光是今年上半年的投地?cái)?shù)據(jù)，已于2017年全年相當(dāng)。

截至2019年6月30日，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備面積達(dá)6737萬平米，可滿足集團(tuán)未來三年的發(fā)展需求，其中開發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備面積5767萬平米，投資物業(yè)土地儲(chǔ)備面積970萬平米，一、二線及具有產(chǎn)業(yè)支撐的三線城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)84.6%。

在積極投地的同時(shí)，唐勇也表示，要“保持好的資產(chǎn)負(fù)債表，穩(wěn)定負(fù)債率。”負(fù)債率，是發(fā)布會(huì)上的高頻詞匯。

央企的身份，在賦予華潤(rùn)置地融資上的便利時(shí)，也為其帶來發(fā)展的枷鎖。在過去數(shù)年，民營(yíng)房企以高杠桿擴(kuò)張賭上行業(yè)未來時(shí)，華潤(rùn)置地只能在一定的杠桿范圍內(nèi)發(fā)展。這也可解釋，為何部分民營(yíng)企業(yè)狼性十足，而多數(shù)央屬房企穩(wěn)健甚至保守。

華潤(rùn)置地也在嘗試突破。而積極投地，需要資金配合。記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，華潤(rùn)置地發(fā)行7筆融資，總?cè)谫Y金額高達(dá)381.35億元，融資總額幾乎追平去年全年新增融資金額。

1月31日，華潤(rùn)置地宣布向港交所申請(qǐng)批準(zhǔn)39億美元（約人民幣275.45億元）中票計(jì)劃上市；2月21日與銀行簽訂4億人民幣貸款；3月26日，與銀行簽訂了30億元人民幣融資協(xié)議；5月15日，與銀行簽訂了10億元人民幣貸款融資；6月28日同日，與銀行分別簽訂20億元、7億港元（約6.3億元人民幣）、5.6億元、以及30億元的貸款協(xié)議。

截至6月底，華潤(rùn)置地綜合借貸額為1459.6億元，比2018年底增加10.4%，不過整體融資成本為4.45%，比去年底略降了0.02%。

期末，華潤(rùn)置地現(xiàn)金及銀行結(jié)存為631.6億元，凈有息負(fù)債率為43.6%，比2018年底的33.9％上升9.7%。華潤(rùn)置地預(yù)期年底，凈負(fù)債率會(huì)有所回落。

但后續(xù)，唐勇又補(bǔ)充，降負(fù)債不見得都是好事。“公司還在求發(fā)展，如果不求發(fā)展就不用焦慮。”無需擔(dān)憂融資渠道和融資成本，只需考量如何平衡銷售規(guī)模、股東回報(bào)與發(fā)展速度，是帶著濃厚央企色彩的華潤(rùn)置地的專屬命題。