作為一家“小而美”的房企，銀城國際的各項指標均不突出，還面臨著巨大的負債壓力，此外，公司半年報中的部分財務處理方式也引發(fā)了爭議

對一家房企來說，最能彰顯實力的數(shù)據(jù)莫過于規(guī)模有多大、營收有多高、項目落地幾個城和股價有多強。如果以上幾點都不突出的話，這種“小而美”房企的發(fā)展前景可能就不夠樂觀。

近期發(fā)布了2019年半年報的港股上市公司銀城國際控股有限公司(下稱“銀城國際”)就屬于“小而美”房企的代表。這份自銀城國際上市以來首次公布的“成績單”也引起了不少爭議。

提前確認項目收入是否合理

半年報顯示，銀城國際今年上半年的營業(yè)收入為37.4億元，同比增長3340%；毛利為4.5億元，同比增長674%。讓人覺得意外的是，銀城國際今年上半年的凈利潤只有0.48億元，同比降幅超過80%，與營業(yè)收入、毛利等暴增形成了明顯反差。

銀城國際表示，上半年營業(yè)收入、毛利激增的原因在于確認了東岳府、云臺天境、惠山國際社區(qū)和Kinama Q+社區(qū)等四個項目的收入。不過，銀城國際的會計處理方法卻引起了極大爭議。

據(jù)半年報，Kinama Q+社區(qū)的竣工時間是2018年8月，云臺天境的交付時間是2019年10月，東岳府的竣工時間是2020年6月，惠山國際交付時間是明年8月。也就是說，這四個項目的交付時間均不在今年上半年。

根據(jù)會計準則，只有在今年上半年交付竣工的物業(yè)，才能被確認為今年上半年的營業(yè)收入。有分析人士推測，這四個項目中，Kinama Q+社區(qū)的收入被推后和云臺天境等三個項目的收入被提前，可能是源于這些項目在今年上半年被交付的部分面積。不過在半年報中，并未發(fā)現(xiàn)銀城國際有做出類似說明。

限價政策影響盈利

對于凈利潤嚴重下滑的原因，銀城國際給出了幾點解釋：首先，部分項目進入交付期，必須繳納的各種稅費需要在這一時期計入成本；其次，一些聯(lián)營項目尚未完成結轉，在財務報表上無法轉化為利潤；最后，去年有些投資項目支撐了當期利潤，今年的投資收益沒有出現(xiàn)大幅增長，對利潤的貢獻有限。

還有分析認為，銀城國際的項目主要集中在長三角地區(qū)，該區(qū)域大多數(shù)城市近兩年實行的房地產限價政策也抑制了銀城國際的盈利空間。對于這個說法，銀城國際在半年報中有所體現(xiàn)。

半年報顯示，去年上半年，銀城國際在南京地區(qū)的銷售合約均價為2.35萬元/平方米，今年同期的銷售合約均價降到了1.65萬元/平方米。無錫的情況與之類似，銀城國際無錫項目的銷售合約均價從去年上半年的1.9萬元/平方米降到了今年同期的1.37萬元/平方米。

銀城國際還表示，去年銷售的項目位于市中心，今年銷售的項目主要在遠郊區(qū)域，項目所處的地段影響了公司盈利水平；另外，公司的產品結構(合營、聯(lián)營項目的比例)與去年不一樣，也影響了盈利。

但不論出于什么原因，銀城國際的盈利能力下滑卻是一個不爭的事實。

年銷售200億元成了一道坎

可以看到，銀城國際的整體實力較弱，幾個樓盤項目的銷售情況就能對其整體盈利造成影響。而銀城國際的發(fā)展歷程，也可以成為研究“小而美”房企艱難現(xiàn)狀的樣本。

公開資料顯示，截至今年6月30日，銀城國際共有34個項目，其中25個項目由銀城國際獨立開發(fā)，9個項目由銀城國際的合營及聯(lián)營公司開發(fā)。從城市布局來看，銀城國際的項目主要分布在南京、無錫、蘇州、杭州、合肥、鎮(zhèn)江、馬鞍山、徐州和臺州等9個等城市。

其中，南京是銀城國際的業(yè)務重心。據(jù)招股書顯示，2015年至2018年，南京地區(qū)的銷售收入在公司營業(yè)收入中的占比分別為75.3%、85.2%、93.5%及52.7%。

銀城國際表示，“將繼續(xù)集中精力深耕南京市場，并戰(zhàn)略性地擴大在長三角地區(qū)其他城市的規(guī)模。”在上市之前，銀城國際還公布了5年戰(zhàn)略規(guī)劃，稱“2018年將沖刺200億元銷售規(guī)模，未來四五年內站穩(wěn)500億元。”

然而，從近兩年的銷售情況來看，200億元的目標成了銀城國際一道難以逾越的坎。招股書顯示，銀城國際2018年的合約銷售總額為95.5億元，不及“2018年沖刺200億元銷售規(guī)模”目標的一半。不過，該數(shù)據(jù)較2017年增長了65.7%。

到了2019年，銀城國際再上一層樓。半年報顯示，銀城國際今年上半年包括合營、聯(lián)營在內的合約銷售額為78.99億元，但全年想要完成200億元的銷售規(guī)模似乎仍有難度。

為了達成5年規(guī)劃，銀城國際需要繼續(xù)拿地，但銀城國際的財務狀況限制了其拿地的頻率和規(guī)模。財務數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，銀城國際流動負債210.28億元，較2018年末的178.59億元增加了31.69億元。

這種情況下，銀城國際今年總共只投入了大約50億元拿下杭州和南京兩個地塊。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，銀城國際今年上半年新增的土地建面和土地貨值均未進入相關指標榜單的百強房企之列。

雖然土地儲備規(guī)模排不上號，但銀城國際還有一個提振業(yè)績的方法：讓關聯(lián)公司上市。就在銀城國際赴港上市不久，其物業(yè)公司銀城生活服務有限公司(下稱“銀城生活”)也向港交所提交了上市申請材料并被受理。

公開資料顯示，截至今年4月30日，銀城生活旗下共有197項物業(yè)，包括89項住宅物業(yè)和108項非住宅物業(yè)，在管建筑面積約達1960萬平方米。和銀城國際一樣，南京地區(qū)對銀城生活營收的貢獻率也超過了80%。

業(yè)內普遍認為，如果銀城生活能順利上市，或將能緩解銀城國際的資金困境。不過即使銀城生活順利上市，兩家公司理應各自財務獨立，能否真正緩解銀城國際的資金緊張狀況也是一個未知數(shù)。