今年最好的工作是深圳的地產銷售，今年最慘的工作是地產公司的員工。

他們雖然工種不一樣，可干的活都一樣——賣房。

請注意，這不是段子。

今天，百強房企時代中國（下面簡稱：時代地產）被曝出，公司強制要求全員賣房。

據地產plus的推文（目前已經被刪），曝出該消息的是時代地產的員工，對話截圖如下：

從對話截圖可以看出，時代地產強制全員賣房，要求非常細致：

不同崗位有不同的賣房KPI，

員工一套， 經理及普通總監每人兩套； 普通總監以上每人四套； 副總裁6套； 管理層所管部門完不成50%，管理層被裁，即使管理層自己完成目標； 截止日期是1月15號，賣不出去就要裁掉；

不過，消息未經證實，首發公眾號：地產plus已經刪除，但和訊房產在第一時間轉發了該消息。

?

實際上，全員賣房并不是新聞，畢竟某TOP3房企的大老板都親自帶頭鼓勵全員營銷。

但賣不掉房就裁員，賣房裁員兩不誤，如果消息屬實，那這波操作還是第一次見。

為此，標準地產研究院致電時代地產相關人員求證該消息，對方回復如下：

1、賣房是真，跟其他開發商一樣，全民營銷一直在做，這是正常的營銷推廣手段；

2、裁員信息不實，內部并無下發相關文件。對于網傳的爆料截圖并不知情。

消息真實性最終如何還有待進一步考證。但這個爆料一出，還是不少人感嘆，這世道真的變了：為了賣房，房企終于對自己人下手了。

01

時代全員強制賣房背后：增速腰斬，均價下降

時代地產成立于1999年，是一家典型的區域型房企，大本營在珠三角。在2018年克而瑞百強房企銷售榜單上，時代中國以602.3億銷售金額排在46位。

2016-2018年是時代地產的高光時刻。2018年，時代地產實現了銷售額45.5%的同比增幅，2015~2018復合增長率高達45.9%。規模的突飛猛進，突顯了時代地產進軍千億陣營的野心。

但作為一家劍指千億的中型房企，時代地產今年上半年的銷售增速并不理想。

8月5日，時代地產發布2019年中期業績公告稱，公司于期內實現合同銷售額312.3億元，同比增長20.1%，僅完成年度目標750億元的42%。

相比于去年同期53%的銷售額增速，今年20%的增速已經腰斬。按照業績發布會時代地產宣布的750億銷售目標推算，上半年僅完成了42%。

根據克而瑞統計數據顯示，今年同期TOP100房企平均完成率為46.2%，時代地產的目標完成率低于行業平均值。

銷售增速腰斬，時代地產的銷售單價也在降低，時代地產上半年銷售均價為15131元/平方米，較2018年末下降1101元，整體的獲利空間相應的進一步縮窄。

業績的壓力，除了銷售增長乏力，還有收入結構變化帶來的不穩定預期。

報告期內，時代地產實現營業額159.42億元，實現股東應占核心凈利潤為17億元。從營收數據來看，在159.43億營收中，有147.63億來自于出售物業，城市更新業務則貢獻了6.41億，主要來自于金融城舊廠項目和里水洲村項目。

舊改項目雖然有著轉化結轉成高質量利潤的機遇，但考慮到動遷的不確定性和企業的成本管控問題，舊城改造項目的收益同樣伴隨著風險。

別看人家銷售完成度和業績都只是中等水平，在拿地這件事上，時代地產可從來都不含糊。

2019年前6個月，時代地產以約187.59億元的總成本通過公開招拍掛、城市更新、一級開發、合作及收購等模式購入21塊土地。

不僅超過去年全年約129.67億元的土地拿地總額，以全年302億的拿地預算來看，時代地產上半年的拿地金額占比已經超過60%。

不論是原有土儲還是新增項目，時代地產目前仍保守于珠三角區域的“舒適區”內，以新增的21個地塊為例，其中有16個位于廣州區域。

02

“地王專業戶”，負債高企

客觀說，時代地產大部分土儲都在大灣區之內，就土儲結構看含金量不低，如果拿地價格合適，認真經營倒也不失為是小而美的代表。

不過，在如何成為千億房企這條道路上，時代地產顯然有自己的想法。

從歷史拿地情況看，時代地產是一個“地王專業戶”。

以2017年的地王為例。這塊地王出現的時機就很微妙。在拍地之前，廣州剛剛于2017年3月17日發布了樓市調控“升級令”：

單身人士限購一套住房；非本市戶籍購房的社保門檻由三年提高至五年；二套房“認房又認貸”，部分此前可享受三成首付的購房者，首付成數將有不同程度的提高。

據新浪財經2017年的報道，時代地產于當年以20億元拍得廣州新晉單價“地王”，項目樓面單價55437元/平方米。

不過，在當時的市場環境下，時代地產也敢于出地王價，可以想見其激進的風格。

而今，2年多過去了。目前，這個地塊附近幾個樓盤的售價我也特意去查了下：

時代這塊地旁邊挨著的項目是金融街融御（又稱：融御花園），鏈家新房網上標注的均價是62000元/平：

臨近的雅居樂海珠小雅，新房均價在56000元/平：

越秀星匯海珠灣新房均價在58000元/平：

不知道，時代這塊地王，能賣出多少均價。

上文提到，時代地產今年的業績只能算是中等水平。

截至報告期末，時代地產賬上的現金及銀行結存賬面余額為257.83億元，比去年同期減少了6%。而計息銀行貸款及其他借款合計達501.2億元，比去年同期增長了5%。

從近年來的現金流來看，時代地產的經營現金流沒有跟上其快速的擴張步伐。2018年經營現金流-5.23億元。2014年至2018年以來，經營現金流凈額始終為負，2017年更是達到-65.85億元。

與此同時，負債卻還在不斷提高。截至2019年6月30日，時代地產的總負債為1110.52億元，與2018年底相比增加了142.95億元，這是該公司總負債首次突破千億元，資產負債率則上升了1.4個百分點至76.37%。

進項越來越少，時代中國擴張的錢從哪兒來？

融資。不間斷的融資。

據統計，進入2019年以來時代地產已經進行了5筆融資，超過去年全年，包括公司債和美元票據，票面年利率在6.3—7.7%之間。

雖然時代地產的融資成本并不算太高，但隨著房地產行業的調控思路持續深化，政策從銷售端的泛化調控進化到因城施策，從資金端的限貸進化到包括對發債和信托在內的全面擠壓，時代地產的資金情況或許并不樂觀。

結語

時代地產全民營銷，背后是自己銷售增長的壓力，也有對行業基本面發生變化的未知恐慌。

黃奇帆在最新的演講中提到一個觀點：在今后十幾年的長周期里，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。2018年的新房銷售面積增速也只比2017年增加了1.8%。這就是一個信號。

在行業的上行周期里，依靠高周轉和高杠桿就能源源不斷地攫取超額利潤。但是當峰值時代來臨，行業的周期屬性漸強而成長屬性漸弱，縮窄的自然增長空間再也沒法彌補粗放式發展帶來的種種弊端，一味地沖高猛打已經不再適應時代的發展。

一個可供佐證的數據是，今年以來倒閉的地產公司已經超過了275家。

對時代地產來說，賣房也好，裁員也罷，其實最終都只是為了一件事：活著。