今年最好的工作是深圳的地產(chǎn)銷售，今年最慘的工作是地產(chǎn)公司的員工。

他們雖然工種不一樣，可干的活都一樣——賣房。

請注意，這不是段子。

今天，百強房企時代中國（下面簡稱：時代地產(chǎn)）被曝出，公司強制要求全員賣房。

據(jù)地產(chǎn)plus的推文（目前已經(jīng)被刪），曝出該消息的是時代地產(chǎn)的員工，對話截圖如下：

從對話截圖可以看出，時代地產(chǎn)強制全員賣房，要求非常細致：

不同崗位有不同的賣房KPI，

員工一套， 經(jīng)理及普通總監(jiān)每人兩套； 普通總監(jiān)以上每人四套； 副總裁6套； 管理層所管部門完不成50%，管理層被裁，即使管理層自己完成目標； 截止日期是1月15號，賣不出去就要裁掉；

不過，消息未經(jīng)證實，首發(fā)公眾號：地產(chǎn)plus已經(jīng)刪除，但和訊房產(chǎn)在第一時間轉(zhuǎn)發(fā)了該消息。

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實際上，全員賣房并不是新聞，畢竟某TOP3房企的大老板都親自帶頭鼓勵全員營銷。

但賣不掉房就裁員，賣房裁員兩不誤，如果消息屬實，那這波操作還是第一次見。

為此，標準地產(chǎn)研究院致電時代地產(chǎn)相關(guān)人員求證該消息，對方回復(fù)如下：

1、賣房是真，跟其他開發(fā)商一樣，全民營銷一直在做，這是正常的營銷推廣手段；

2、裁員信息不實，內(nèi)部并無下發(fā)相關(guān)文件。對于網(wǎng)傳的爆料截圖并不知情。

消息真實性最終如何還有待進一步考證。但這個爆料一出，還是不少人感嘆，這世道真的變了：為了賣房，房企終于對自己人下手了。

01

時代全員強制賣房背后：增速腰斬，均價下降

時代地產(chǎn)成立于1999年，是一家典型的區(qū)域型房企，大本營在珠三角。在2018年克而瑞百強房企銷售榜單上，時代中國以602.3億銷售金額排在46位。

2016-2018年是時代地產(chǎn)的高光時刻。2018年，時代地產(chǎn)實現(xiàn)了銷售額45.5%的同比增幅，2015~2018復(fù)合增長率高達45.9%。規(guī)模的突飛猛進，突顯了時代地產(chǎn)進軍千億陣營的野心。

但作為一家劍指千億的中型房企，時代地產(chǎn)今年上半年的銷售增速并不理想。

8月5日，時代地產(chǎn)發(fā)布2019年中期業(yè)績公告稱，公司于期內(nèi)實現(xiàn)合同銷售額312.3億元，同比增長20.1%，僅完成年度目標750億元的42%。

相比于去年同期53%的銷售額增速，今年20%的增速已經(jīng)腰斬。按照業(yè)績發(fā)布會時代地產(chǎn)宣布的750億銷售目標推算，上半年僅完成了42%。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年同期TOP100房企平均完成率為46.2%，時代地產(chǎn)的目標完成率低于行業(yè)平均值。

銷售增速腰斬，時代地產(chǎn)的銷售單價也在降低，時代地產(chǎn)上半年銷售均價為15131元/平方米，較2018年末下降1101元，整體的獲利空間相應(yīng)的進一步縮窄。

業(yè)績的壓力，除了銷售增長乏力，還有收入結(jié)構(gòu)變化帶來的不穩(wěn)定預(yù)期。

報告期內(nèi)，時代地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)額159.42億元，實現(xiàn)股東應(yīng)占核心凈利潤為17億元。從營收數(shù)據(jù)來看，在159.43億營收中，有147.63億來自于出售物業(yè)，城市更新業(yè)務(wù)則貢獻了6.41億，主要來自于金融城舊廠項目和里水洲村項目。

舊改項目雖然有著轉(zhuǎn)化結(jié)轉(zhuǎn)成高質(zhì)量利潤的機遇，但考慮到動遷的不確定性和企業(yè)的成本管控問題，舊城改造項目的收益同樣伴隨著風(fēng)險。

別看人家銷售完成度和業(yè)績都只是中等水平，在拿地這件事上，時代地產(chǎn)可從來都不含糊。

2019年前6個月，時代地產(chǎn)以約187.59億元的總成本通過公開招拍掛、城市更新、一級開發(fā)、合作及收購等模式購入21塊土地。

不僅超過去年全年約129.67億元的土地拿地總額，以全年302億的拿地預(yù)算來看，時代地產(chǎn)上半年的拿地金額占比已經(jīng)超過60%。

不論是原有土儲還是新增項目，時代地產(chǎn)目前仍保守于珠三角區(qū)域的“舒適區(qū)”內(nèi)，以新增的21個地塊為例，其中有16個位于廣州區(qū)域。

02

“地王專業(yè)戶”，負債高企

客觀說，時代地產(chǎn)大部分土儲都在大灣區(qū)之內(nèi)，就土儲結(jié)構(gòu)看含金量不低，如果拿地價格合適，認真經(jīng)營倒也不失為是小而美的代表。

不過，在如何成為千億房企這條道路上，時代地產(chǎn)顯然有自己的想法。

從歷史拿地情況看，時代地產(chǎn)是一個“地王專業(yè)戶”。

以2017年的地王為例。這塊地王出現(xiàn)的時機就很微妙。在拍地之前，廣州剛剛于2017年3月17日發(fā)布了樓市調(diào)控“升級令”：

單身人士限購一套住房；非本市戶籍購房的社保門檻由三年提高至五年；二套房“認房又認貸”，部分此前可享受三成首付的購房者，首付成數(shù)將有不同程度的提高。

據(jù)新浪財經(jīng)2017年的報道，時代地產(chǎn)于當年以20億元拍得廣州新晉單價“地王”，項目樓面單價55437元/平方米。

不過，在當時的市場環(huán)境下，時代地產(chǎn)也敢于出地王價，可以想見其激進的風(fēng)格。

而今，2年多過去了。目前，這個地塊附近幾個樓盤的售價我也特意去查了下：

時代這塊地旁邊挨著的項目是金融街融御（又稱：融御花園），鏈家新房網(wǎng)上標注的均價是62000元/平：

臨近的雅居樂海珠小雅，新房均價在56000元/平：

越秀星匯海珠灣新房均價在58000元/平：

不知道，時代這塊地王，能賣出多少均價。

上文提到，時代地產(chǎn)今年的業(yè)績只能算是中等水平。

截至報告期末，時代地產(chǎn)賬上的現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面余額為257.83億元，比去年同期減少了6%。而計息銀行貸款及其他借款合計達501.2億元，比去年同期增長了5%。

從近年來的現(xiàn)金流來看，時代地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流沒有跟上其快速的擴張步伐。2018年經(jīng)營現(xiàn)金流-5.23億元。2014年至2018年以來，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額始終為負，2017年更是達到-65.85億元。

與此同時，負債卻還在不斷提高。截至2019年6月30日，時代地產(chǎn)的總負債為1110.52億元，與2018年底相比增加了142.95億元，這是該公司總負債首次突破千億元，資產(chǎn)負債率則上升了1.4個百分點至76.37%。

進項越來越少，時代中國擴張的錢從哪兒來？

融資。不間斷的融資。

據(jù)統(tǒng)計，進入2019年以來時代地產(chǎn)已經(jīng)進行了5筆融資，超過去年全年，包括公司債和美元票據(jù)，票面年利率在6.3—7.7%之間。

雖然時代地產(chǎn)的融資成本并不算太高，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路持續(xù)深化，政策從銷售端的泛化調(diào)控進化到因城施策，從資金端的限貸進化到包括對發(fā)債和信托在內(nèi)的全面擠壓，時代地產(chǎn)的資金情況或許并不樂觀。

結(jié)語

時代地產(chǎn)全民營銷，背后是自己銷售增長的壓力，也有對行業(yè)基本面發(fā)生變化的未知恐慌。

黃奇帆在最新的演講中提到一個觀點：在今后十幾年的長周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結(jié)束了。2018年的新房銷售面積增速也只比2017年增加了1.8%。這就是一個信號。

在行業(yè)的上行周期里，依靠高周轉(zhuǎn)和高杠桿就能源源不斷地攫取超額利潤。但是當峰值時代來臨，行業(yè)的周期屬性漸強而成長屬性漸弱，縮窄的自然增長空間再也沒法彌補粗放式發(fā)展帶來的種種弊端，一味地沖高猛打已經(jīng)不再適應(yīng)時代的發(fā)展。

一個可供佐證的數(shù)據(jù)是，今年以來倒閉的地產(chǎn)公司已經(jīng)超過了275家。

對時代地產(chǎn)來說，賣房也好，裁員也罷，其實最終都只是為了一件事：活著。