中國金茂日前發(fā)布了2019年中期業(yè)績。報告期內，中國金茂簽約銷售額785億元，完成全年銷售目標52.33%；實現(xiàn)營業(yè)收入147.41億元，同比下降約32.79%。

同花順I(yè)FIND數(shù)據(jù)顯示，在152家港股上市房企中，上半年營收出現(xiàn)下滑的有42家，中國金茂下滑幅度位居第27位。中國金茂首席財務官江南表示，收入下降是節(jié)奏的問題，全年來看收入會增加。

中國金茂在半年報中提到，營收下滑主要是城市及物業(yè)開發(fā)項目的收入較去年同比減少所致。不過，記者注意到，中國金茂上半年三大主營業(yè)務收入均有所下滑，其中城市及物業(yè)開發(fā)收入121.81億元，同比下滑38%；商務租賃及零售商業(yè)運營收入7.32億元，同比下滑約2%；酒店經營的收入為9.75億元，同比下滑約6%。

凈利增速三年最低，機構評級“跑輸大市”

營收下滑的中國金茂，上半年股東應占溢利約為36.97億元，較上年同期上漲約12%。單從股東應占溢利增速而言，中國金茂創(chuàng)出了近3年同期最低值。數(shù)據(jù)顯示，2017上半年和2018上半年，中國金茂股東應占溢利分別為25億元和32.93億元，同比增幅分別為93%和32%。

除凈利潤增速放緩外，中國金茂的其他多項財務指標也傳遞出盈利質量下降的信號。中國金茂上半年毛利潤54.32億元，較去年同期下滑37.45%；整體銷售毛利率為37%，較去年同期下滑3%。

與此同時，中國金茂上半年的銷售和營銷開支為3.78億元，同比增長20%；管理費用和利息開支分別為15.18億元和33.4億元，同比增幅分別為35%和41%。

半年報發(fā)布后，里昂證券對中國金茂發(fā)布了一份研究報告。報告稱，混改短期對中國金茂的正面影響有限，由此下調金茂估值基礎，由今年預測市盈率7.9倍下修至7.1倍，維持“跑輸大市”評級。截至9月4日收盤，中國金茂每股報價4.58港元。

上半年斥資341億元拿地，部分溢價率頗高

一位房地產行業(yè)評論員告訴記者：“中國金茂高價地很多，在市場調控不放松，尤其是高端項目限價等因素的影響下，存在經營壓力并不意外。”

2019上半年，中國金茂在全國13個城市新獲取項目24個，總土地款為341億元，權益土地款179億元，新增土儲建筑面積約643萬平方米。截至6月30日，中國金茂總土地儲備約為6998萬平方米。

在中國金茂所拿地塊中，部分溢價率頗高。以今年6月拿下的汕頭金鳳半島純宅地為例，溢價率高達82%。今年7月，中國金茂以14.04億元價格競得溫州市核心片區(qū)，溢價率23.27%；以51.5億元的總價拿下南京秦淮區(qū)紅花街道南部新城地塊，溢價率33.07%。

不過，據(jù)記者了解，中國金茂于2016年在南京拿下的“地王”項目，至今還未消化完。資料顯示，2016年5月13日，中國金茂聯(lián)合中國電建拿下南京河西南兩幅相鄰地塊G12、G13地塊，其中G12地塊樓面價為37027元/平方米，G13地塊樓面價為36890元/平方米，一舉成為河西南“地王”，要知道當時該地塊周邊佳兆業(yè)城市廣場、五礦崇文金城的新房價格僅為3.5萬元/㎡。

自2018年以來，南京明確房價定價規(guī)則與地價無關，也就是說，“開發(fā)商高價拿地，再提高售價將成本轉嫁給消費者”的模式難以為繼。所以，中國金茂上述“地王”項目何時入市似乎還是個未知數(shù)。

上述房地產評論員認為，近兩年房屋限價嚴厲，導致前兩年地王項目普遍存在難去化問題，中國金茂需要防范后續(xù)限價所帶來的投資失誤等風險。據(jù)報道，今年7月，中國金茂杭州金茂府項目曾陷入漲價風波，廈門翔安金茂悅項目和鄭州北龍湖金茂府項目屬虧本入市且去化不佳，而深圳龍華金茂府則由于定價過高遲遲未開盤。值得一提的是，中國金茂這些項目都是當時以“地王價”拿下的。

逾2000億負債壓頂，頻繁出售項目“解渴”

一邊拿地兇猛，而另一邊中國金茂則通過出售項目回籠資金。據(jù)記者梳理，今年5、6月，中國金茂陸續(xù)出售和退出8個項目，其中4個項目位于北京和上海。有業(yè)內人士預計，中國金茂將一次性回籠資金超50億元。

除出讓項目股權外，中國金茂今年以來密集融資。上清所3月25日披露信息顯示，中國金茂2019年第一期超短期融資券完成發(fā)行，實際發(fā)行總額為6億元，發(fā)行利率為3.47%，期限為270天。此外，中國金茂還于2月22日完成向合資格投資者發(fā)行本金為18億元的公司債券，所得款項用于償還公司現(xiàn)有債務。

上交所5月30日發(fā)布的信息顯示，北京凱晨置業(yè)有限公司擬發(fā)行“中金-金茂凱晨2019年資產支持專項計劃”；7月8日，該資產支持證券計劃獲通過，發(fā)行規(guī)模為72.91億元。

中國金茂在半年報中提到，由于融資規(guī)模比上年同期增長，利息開支較上年同期增加了41%。

對于中國金茂頻繁轉讓旗下項目股權，且融資步伐加快的行為，業(yè)內普遍認為是“資金緊張”，不過記者曾就此致電致函中國金茂，但沒有得到回應。

截至2019年6月30日，中國金茂的總負債為2195.38億元，與2018年底的1933.7億元相比大幅增長。其中一年內到期的銀行和其他貸款有256.78億元，而同期現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物是223.78億元。