2014年7月7日，國瑞置業(yè)在港交所敲鐘上市。上市5年多，國瑞置業(yè)股價(jià)最高為4.43港元，最近一年則長期徘徊在發(fā)行價(jià)下方，截至9月20日收盤每股報(bào)價(jià)1.42港元。

對于二級市場的長期低迷，國瑞置業(yè)在回復(fù)記者采訪時(shí)表示：“二級市場股價(jià)波動(dòng)有政策、市場、大環(huán)境等多方面因素影響，但堅(jiān)信市場最終會(huì)回歸價(jià)值投資。公司致力于做好主業(yè)，提升盈利水平，為廣大股東投資者帶來更好的回報(bào)。”

與股價(jià)下滑不同是，國瑞置業(yè)自上市以來銷售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年，國瑞置業(yè)的銷售規(guī)模分別為62億元、65.69億元、110.99億元、148.76億元和219.13億元。2019年，國瑞置業(yè)將合約銷售目標(biāo)定為280億元，其中上半年已完成128.3億元，年度目標(biāo)完成率為46%。

國瑞置業(yè)表示，在市場競爭和調(diào)控壓力下，公司順應(yīng)市場形勢變化，因城施策、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足不同層次的市場需求，有效提升市場份額，推進(jìn)銷售快速增長。

不過，放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模實(shí)現(xiàn)快速增長的國瑞置業(yè)的排名依然相對落后。克而瑞日前披露的排行榜顯示，國瑞置業(yè)今年上半年在全國房地產(chǎn)企業(yè)中位列第84。資料顯示，國瑞置業(yè)成立于1994年，同年成立的富力地產(chǎn)年度銷售金額早已經(jīng)逾千億，禹洲地產(chǎn)2018年的銷售也超過了500億元。

過半銷售額由北京市場貢獻(xiàn)

國瑞置業(yè)起步于汕頭、壯大于北京，今天的銷售成績，與北京關(guān)系密切。以2019年上半年為例，在國瑞置業(yè)128.28億元的銷售額中，北京貢獻(xiàn)了66.87億元，占比52.1%；排名第二、第三的分別是蘇州、崇明島，銷售金額分別為14.13億元和7.31億元，占比分別為11%和5.7%。

從項(xiàng)目來看，位于北京的豐臺(tái)西鐵營、海淀翠湖和豐臺(tái)小瓦窯三個(gè)項(xiàng)目的簽約銷售額分別為11.76億元、19.05億元和35.56億元，合計(jì)金額為66.34億元，占總銷售額的比例為51.7%。據(jù)了解，豐臺(tái)小瓦窯是2018年國瑞聯(lián)合世茂房地產(chǎn)以31.25億元競得的住宅用地，國瑞擁有該項(xiàng)目51%的權(quán)益。

除了住宅，國瑞置業(yè)近年來在商業(yè)方面也頗下功夫。2019年中報(bào)顯示，國瑞置業(yè)目前擁有12個(gè)投資物業(yè)，其中5個(gè)位于北京；公司總租金收入2.85億元，2.6億元是由北京項(xiàng)目所貢獻(xiàn)。無論是住宅還是商業(yè)，國瑞置業(yè)對北京市場都存有一定的依賴。

不過，從土地儲(chǔ)備來看，國瑞置業(yè)在京津冀地區(qū)的土地儲(chǔ)備似乎所剩不多。2019年中報(bào)顯示，截至6月30日，國瑞置業(yè)總土地儲(chǔ)備面積1608萬平方米，相應(yīng)貨值逾1200億元，平均土地成本2878元/平方米。從城市群分布上看，京津冀、粵港灣、長三角區(qū)域占比分別為23%、21%和9%。

在2019年中報(bào)中，國瑞置業(yè)沒有披露報(bào)告期內(nèi)的新增土儲(chǔ)情況，記者也未能從其他途徑查詢到相關(guān)信息。不過，對比2018年底的數(shù)據(jù)，國瑞置業(yè)的總土儲(chǔ)減少逾60萬平方米。

談到未來的拿地策略，國瑞置業(yè)對記者表示，區(qū)域上聚焦大灣區(qū)，通過合作開發(fā)、城市更新等方式，獲取資金占用少、風(fēng)險(xiǎn)低、價(jià)值高的項(xiàng)目。規(guī)模上不設(shè)置具體目標(biāo)，而是強(qiáng)調(diào)土地的質(zhì)量和價(jià)值。

凈資本負(fù)債率147%

隨著銷售規(guī)模的擴(kuò)大，國瑞置業(yè)的負(fù)債也水漲船高。

截至2019年6月30日，國瑞置業(yè)的總負(fù)債為619.82億元，與2014年同期的177.37億元相比增長了2.49倍；凈資本負(fù)債比率為147%，而據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2019年上半年上市房企這個(gè)數(shù)據(jù)的平均水平為117.7%。

國瑞置業(yè)今年以來還進(jìn)行了高成本發(fā)債融資。2019年2月和3月，國瑞置業(yè)共發(fā)行了4.55億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率13.5%，融資主要用途為“借新還舊”。

盡管凈資產(chǎn)負(fù)債率超出了平均水平，且進(jìn)行了高息融資，但國瑞置業(yè)在今年上半年仍被評為“上市公司風(fēng)險(xiǎn)控制五強(qiáng)”。

有市場人士認(rèn)為，國瑞置業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)擔(dān)不起這份榮譽(yù)。對此，國瑞置業(yè)表示，房企普遍負(fù)債率較高，當(dāng)前的債務(wù)規(guī)模符合國瑞置業(yè)目前的發(fā)展階段，公司從未出現(xiàn)過債務(wù)違約現(xiàn)象，擁有良好的信譽(yù)，公司對目前的償債能力有信心。

值得一提的是，去年的9月10日，標(biāo)普曾將國瑞置業(yè)的長期主體信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，展望為負(fù)面；同年12月24日，標(biāo)普將國瑞置業(yè)的長期主體信用評級“B-”及其未到期優(yōu)先無抵押債券的長期債項(xiàng)評級“CCC+”列入負(fù)面信用觀察名單。對于一年前的評級下調(diào)，國瑞置業(yè)給記者的回復(fù)中指出，標(biāo)普評級是一個(gè)隨著公司未來發(fā)展動(dòng)態(tài)調(diào)整的過程，從目前的市場形勢來看，信用評級下調(diào)只是暫時(shí)的，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整過程中難以避免的陣痛，隨著國瑞置業(yè)可售項(xiàng)目的增加，商業(yè)地產(chǎn)租金收入的進(jìn)一步提高，公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)將更加穩(wěn)健。

項(xiàng)目因質(zhì)量問題遭投訴

國瑞置業(yè)方面告訴記者：“公司今年的重點(diǎn)工作為降債，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)，緊抓回款，去庫存的主旨目標(biāo)。”

有房地產(chǎn)專家在接受記者采訪時(shí)表示：“對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高周轉(zhuǎn)是把雙刃劍。一方面，快速拿地、快速開發(fā)、快速去化、快速回款、再快速拿地的過程可以快速增加市場供給；但另一方面，如果企業(yè)周轉(zhuǎn)過快而企業(yè)自身并不能具備相應(yīng)的運(yùn)營能力，則極有可能自身資金鏈出現(xiàn)問題。同時(shí)，在這種經(jīng)營導(dǎo)向的指引下，工程質(zhì)量可能得不到保證，帶來一些質(zhì)量等問題。”

記者近期接到北京國瑞熙墅業(yè)主的投訴，稱該小區(qū)存在漏水等嚴(yán)重的質(zhì)量問題，業(yè)主還稱該項(xiàng)目存在虛假網(wǎng)簽情形。在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，也有北京國瑞熙墅業(yè)主稱，所買房屋存在墻面所用施工材料不合格等問題。

針對上述投訴是否屬實(shí)，記者向國瑞置業(yè)方面進(jìn)行求證，但國瑞置業(yè)沒有正面回答此問題，僅表示：對于業(yè)主們反應(yīng)的個(gè)體問題，項(xiàng)目公司將與業(yè)主保持溝通暢通，切切實(shí)實(shí)把業(yè)主訴求放心上，讓廣大業(yè)主放心入住。

今年4月，國瑞置業(yè)旗下的國瑞?紫金臺(tái)項(xiàng)目也曾遭遇業(yè)主維權(quán)。有業(yè)主反映稱，自己購買的國瑞紫金臺(tái)項(xiàng)目此前注明的權(quán)利性質(zhì)是商品房，規(guī)劃用途是酒店式公寓，在房屋交易、使用過程中，一直都是按普通住宅管理的。但今年1月，業(yè)主在出售房屋時(shí)卻被告知，房子屬于商業(yè)辦公類項(xiàng)目，上市交易要受到北京市商辦326新政的限制。