對于頻繁賣樓，首創置業在接受《企業透明度報告》表示，“項目出售屬正常業務范疇內，不存在彌補資金缺口一說。”，但業內人士則普遍認為，這并非實情。

“今年上半年公司銷售額突破400億元，達歷史新高，全年目標完成過半。公司對于完成全年800億簽約目標非常有信心。首創置業(02868.HK)告訴《企業透明度報告》。

但從今年來頻繁變賣資產及多方式密集融資來看，首創置業未來資金是否承壓？其高擴張模式是否可持續？對此，首創置業表示，目前公司融資成本較低，各項融資渠道暢通，戰略授信額度充足,資金運營穩健安全。

?30億賣“子”回籠資金

9月10日，首創置業發布公告稱，擬轉讓北京天城永元置業有限公司50%股權，轉讓底價約30.25億元。資料顯示，今年上半年，北京天城永元置業有限公司營業收入為224.64萬元，約占2018年營收(11.97億元)的0.19%，凈虧損4537萬元(2018年凈虧損約1.3億元)，所有者權益約為36.41億元。

實際上，早在7月3日，首創置業便掛牌擬轉讓北京天城永元置業有限公司50%股權。且在同一天時間，首創置業又掛牌轉讓一處資產——沈陽吉天置業有限公司50%股權，轉讓底價為1.56億元。

而據《企業透明度報告》了解，其實，自去年4月份開始，首創置業便開啟了“賣賣賣“的模式。

2018年4月28日，首創置業以底價6.67億元轉讓子公司北京金融國際酒店59.5%的股權；9月5日再以底價5.98億元轉讓北京開元和安投資有限公司51%的股權。

今年7月31日，首創置業以3.85億元底價轉讓北京陽光苑商業投資有限公司35%股權；8月14日，掛牌出讓首創青旅置業(昆山)有限公司51%股權。據《企業透明度報告》統計，截至2019年9月10日，首創置業今年出手轉讓資產獲得的收益共計為35.66億元。

針對頻頻變賣資產，首創置業告訴《企業透明度報告》：“作為一家房地產公司，項目出售屬正常業務范疇內，不存在彌補資金缺口一說。”

此外，今年在香港業績發布會現場，首創置業總裁鐘北辰認為，一家房地產公司，主要工作是買土地，建設好后，賣給合適的買家。在他看來，一家房地產公司，除了住宅銷售以外，進行其他物業的銷售也是很正常的事情。

首創頻繁賣樓的原因可能和這兩年快速擴張導致的資金緊張有關，并且去年首創年度業績指標較‘差’，通過賣樓回籠的資金可以調節業績使其計入2019年公司的年度利潤。”一名不愿意透露姓名的房地產專業人士向《企業透明度報告》表示。

超千億負債高企、資金承壓

今年上半年，財報數據顯示，首創置業資產總額約1953.51億元，同比增長58.51%；總負債約1532.36億元，同比增長約59.3%；資產負債率約78%，較去年末期提升1個百分點。同時，首創置業有息負債1023.72億元，凈負債率為154.3%，較2018年末有所下降，但仍處行業較高水平。

“今年上半年公司總負債規模中包括368億元的合同負債及其他應付款，大多數為項目預售款項及表外項目投資款項回收，并非實際的債務負擔，而是公司核心業務能力的充分體現。雖有息債務有所增加，但在手現金374億，較2018 年底大幅增加150億，實際凈資本負債率152%，較 2018年底下降16個百分點。”首創置業向《企業透明度報告》解釋。

實際上，首創置業負債的快速攀升與其近兩年急速擴張不無關系。

財報顯示，今年上半年，首創置業北京地區銷售金額約215億元，占比高達53%，其中，天津、上海、成都、重慶、澳洲分別實現銷售金額約62.53億元、50.91億元、8.08億元、8.39億元、11.87億元。可見，南下十幾年的首創置業對北京的依賴程度仍然不減。

而據克而瑞數據顯示，今年上半年在北京市企業權益金額榜上，首創置業落在十名之外，僅以30.2億元的權益金額位居第19位，北京“大本營”優勢不可持續，首創置業開始“加速”京外布局。

今年上半年，首創置業動用一二級聯動、基金平臺拿地、合作開發等模式積極拿地。截至2019年6月30日，首創置業新獲13個二級開發項目，總投資額約171.3億元，其中三大核心城市圈投資額占比達81.3%。住宅業務首進蘇州、佛山、東莞和廈門等城市。土地儲備總建筑面積1308.9萬平方米，權益總建筑面積904.4萬平方米。

“對于財力不夠，又想短期急速擴張的房企來說，只能通過密集融資來紓解資金壓力。”華南謀大型機構券商分析師直言。公開資料顯示，今年上半年首創置業動用銀行貸款、公募債券、私募債、公司債券、債權融資計劃等多種方式募集資金。如：8月16日，首創置業發布公告稱，建議在北金所非公開掛牌發行債權融資計劃，融資總額不超過80億元，包括固定期限債權融資計劃和無固定期限債權融資計劃兩個品種。

今年3月，首創置業稱擬發行不超過300億的企業債券及不超過100億元的中期票據，獲得的資金將全部用于投資建設、補充運營資金、償還公司債務等。根據財報，截至2019年6月30日，首創置業利息費用已高達15.28億元，而同期集團凈利潤僅有17.59億元，歸屬于母公司股東的凈利潤更是僅有11.87億元。

“目前來看，首創置業靠密集融資擴大規模的路子是不長久的。一方面，從近兩年來首創置業年度業績的各項利潤指標來看，首創置業開始陷入‘增收難增利’的怪圈；另一方面，密集融資補血，會使首創置業未來資金面承壓。”上述業內人士透露。