新希望地產發布2019年半年報顯示，新希望地產實現營業收入近33.8億元，同比下跌4.8%，而營業成本25.2億元，同比上浮近1.6%，實現凈利潤近44.3億元，同比下跌近44%，扣非后實現凈利41.7億元，同比跌幅近50%，歸屬于母公司凈利潤23.8億元，同比下跌57%。

新希望地產今年在公開市場獲取的第一幅土地是在其重倉地溫州，3月15日，以21.02億總價、1.2萬元/平方米樓面價競得浙江溫州瑞安一宗商住地，溢價率3.1%;4月26日，經過140輪競價，以上限價格29.26億元競得溫州一地塊，樓面價10861.78元/平方米，溢價率30%。

除了溫州，新希望地產還在杭州和南京一日獲取兩幅土地，共計耗資88億元。3月29日，新希望在拼搶120輪后競得南京棲霞區一宗土地，總價53.2億元，樓面價22628元/平方米，溢價率為28.8%，這也是新希望首次進入南京市場。同日，新希望在杭州經過166輪的激烈競價，以34.6億元總價拿下余杭一塊土地，樓面價21008元/平方米，溢價率31.3%。

今年上半年溢價率最高的一塊土地來自大連，5月15日，經過200輪競價，新希望地產以總價12.46億元、溢價率49%奪得大連一地塊。

新希望地產回復的數據顯示，截至6月中旬，新希望地產拿下5幅地塊，總成交面積約95.07萬平方米，共計耗資150.52億元，平均樓面價15833元。

新希望大舉拿地的時機是在今年上半年土地市場較為火熱之際，競爭激烈，所獲取地塊往往是經過了數百輪競價，顯示了拿地決心。

其在土地市場的高調，并非始于今年。自2016年開始，新希望就逐步增加了拿地數量。

雖然背靠新希望集團這座知名民營企業，但由于并非集團主業且未上市，多年來新希望地產十分低調，外界鮮少知悉其具體數據。5月底，新希望地產在上交所申請公開發行的一筆17億元公司債券狀態更新為“已反饋”，正因為此，公布了一份長達200多頁的債券募集說明書，新希望地產的發展歷程和最近三年的財務數據也得以一并公開。

根據這份債券募集說明書，2016年-2018年，新希望地產的拿地數量分別是5宗、13宗和20宗，權益后的新增土地金額分別為64.58億元、160.89億元和131.82億元。截至2018年底，總土地儲備為691.75萬平方米。

目前新希望地產深耕的城市包括成都、杭州、蘇州、南京、寧波、重慶、嘉興、溫州、昆明、南寧、大連、沈陽等，以二線城市為主，一半位于長三角。

溫州是新希望已經布局6年的城市，也是其在大本營四川之外重點布局的一個新城市。根據債券募集說明書，過去三年新希望地產在溫州的銷售額分別是 78.3億元、70.69億元以及104.2億元，均排名集團第一。

短期借款半年增長244%

隨著新希望地產加大了房地產拓展開發力度，其債務規模增長較快。2016~2018年末，公司負債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元，近三年年均復合增長率為42.83%。截至2019年6月末，公司有息負債303.88億元，上年末借款總額262.66億元，借款總額總比變動15.69%。

2016~2018年末，新希望地產資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%;同期末凈負債率分別為126.66%、149.48%和86.67%。在高杠桿運作的地產行業，新希望地產的資產負債率并不算高，但據中誠信證評的對其2019年公司債第一期的評級報告，因新希望地產業務規模的擴大，公司負債規模快速增長，之所以財務杠桿比率呈現波動下降態勢，主要是得益于股東增資、留存收益積累和永續債，使得公司自有資本快速提升。簡言之，公司通過擴大分母的形式，使快速增長的債務得以“隱形”。

短期資金壓力方面，2019年上半年，新希望地產短期借款余額1.72億元，較年初增長244%。公司在半年報中解釋，主要由于子公司本期新增低風險短期借款所致。

從現金獲取能力看，近年來隨著新希望銷售規模的持續增長，公司銷售商品及提供勞務收到現金的規模增長快速，但因在建擬建項目投資較大，新增項目拿地支出規模較大，中誠信證評稱，近年來新希望地產經營活動凈現金流持續呈凈流出狀態，不能對債務償付形成保障。

2016~2018年經營活動凈現金流分別為-5.37億元、-79.69億元及-23.94億元。2019年上半年，經營活動產生的現金流凈額-62.88億元，同比-316.63%，主要由于本期土地款及相關保證金支付、對合營和聯營企業的資金支持的增加，使得支付其他與經營活動有關的現金比上年同期有所增加。

新希望經營活動凈現金持續為負的另一面是，有新希望集團的背書，新希望地產融資能力較強。貨幣資金方面，2016~2018年末，新希望地產貨幣資金分別為49.85億元、50.45億元、118.29億元。同期末貨幣資金/短期債務分別為1.66倍、0.73倍、2.56倍和1.76倍，通過融資形成對短期債務的覆蓋。

不可避免的是公司利息支出增加。2019年上半年，公司應付利息較年初增長50.77%，達到2.50億元，主要由于借款規模增長，導致計提利息的增加。

2014年，劉永好親自點名80后管培生張明貴擔任地產總裁。此外，新希望地產的另一位關鍵人物是劉永好的女兒劉暢，她在新希望地產擔任董事。

按照劉永好的說法，張明貴定下了一個目標：三年時間讓地產公司規模每年翻一番，否則隨時下臺。

機制改變以后，效率也在提高。劉永好在那次演講中透露：“以前我們一個土地從拿地到開發完，三年五年八年都有?，F在，拿到地的當天，圖紙就全部都出了，報建什么的就都弄好了，第一個月就可以開工。第三個月我們樣板間就可以擺出來，六個月，我們把銷售手續全部辦完。第九個月賺的錢就把所有投資收回來，現金流為正。半年現金流為正，真是做到了，而且絕對保證質量，絕不偷工減料。”

張明貴執掌以后，規模停滯不前十幾年的新希望地產確實開始了規模爆發之路。2013年新希望地產的規模才20億元，但根據上交所披露的數據，過去三年新希望的銷售額分別為145億元、171億元和316.63億元。

與此同時，2016-2018年，新希望地產的合并口徑營業收入分別為51.57億元、60.69億元及152.43億元;歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為6.19億元、8.11億元及18.19億元。

規模增長也伴隨杠桿的加大。2016年、2017年及2018年，新希望地產負債總額分別為 267.61億元、415.11億元和545.95億元，呈持續增長趨勢;資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%，扣除預收賬款后的資產負債率分別為52.30%、51.12%、50.94%。

此外，由于大舉拿地、土地支出較大，2016年、2017年及2018年，新希望經營活動產生的現金流量凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元。

對于負債和現金流的疑問，新希望地產方面稱，行業內典型房企的負債率基本都在80%以上，新希望地產目前負債率76%左右，同時扣除預收僅50%多一點，在房地產企業中算是比較低的，且負債率還呈逐年下降態勢：“足以顯示我們自身的造血能力在增強，負債依賴度在降低?！?/p>

新希望地產方面還表示，除了通過多種外部融資渠道進行融資，新希望地產自有資金也較為充足，2018年銷售率超過100%，持有現金118.3億元，同比增長134.5%;現金流量表“銷售商品、提供勞務收到的現金”同比增長了75.12%，而前一年的增量僅為19.44%。

經過幾年的規模爆發，如今新希望在土地市場的表現也讓人不得不設想，它是否要繼續大規模擴張。據悉，新希望地產2019年的銷售目標為500億元，并計劃未來三年沖擊千億。

新希望地產方面則否認了這一計劃。對于規模擴張一說，其回應稱，新希望集團是一家以農業和食品為核心主業的產業集團，其主業非常突出，地產板塊是作為集團的一個補充產業，所以“小而美”的定位決定了新希望不會把地產規模做得特別大，但房企同樣需要發展和成長，所以新希望地產爭取未來可以成為一家規模在可控范圍內是適度的、健康的、合理的中型房企。

“千億以上才叫做規模房企，新希望僅屬于中型房企。新希望地產的發展目標，跟其他房企的邏輯不一樣。如果規模不能覆蓋風險，那就不會選擇某個規模?！毙孪Ｍ禺a方面表示。

頻繁融資

對地產公司而言，資金是其生命線，在接連拿地的同時，新希望地產也在不斷融資“輸血”。

5月21日，新希望地產“中信證券新希望物業費信托受益權資產支持專項計劃”成功發行，項目規模6億。5月14日，新希望地產公告稱，公司公開發行2019年公司債券狀態更新為已反饋，擬發行規模為17億元，將分期發行，首期發行規模為不超過人民幣7億元。

2018年11月2日，新希望地產作為原始權益人的“華西證券新希望地產購房尾款資產支持專項計劃”于上交所成功發行，產品規模15億元，其中優先級14.25億，發行利率5.7%。

然而，持續融資已使得新希望地產債務規模也在逐年增長。根據新希望地產公開發行的2017年和2018年年度審計報告，2016年-2018年，新希望地產年度負債合計分別為267.61億元、415.11 億元和545.95億元。其中，2018年新希望地產有息負債余額為262.67億元，對應的利息支出為18.76億元。

此外，新希望地產近幾年經營活動性現金流連續幾年均為負值。根據新希望地產公開發行2018年年度審計報告，2017-2018年新希望地產經營活動產生的現金流凈額分別為、-79.69億元和-23.94億元。新希望地產也曾警示風險稱，公司在建項目未來三年需要投入較大規模的資金，對公司資金流形成一定壓力。

但截至目前，新希望地產的負債率仍低于行業80%的平均水平，且融資成本基本控制在6%以下。數據顯示，2016年-2018年新希望地產的資產負債率分別為79.37%、79.54%、76.62%。

需要注意的是，新希望地產背靠母公司新希望。年報顯示，2018年，新希望營業額為691億元，凈利潤為17元，以農業為主業務的集團利潤其實并不高。

不過據新希望地產相關負責人表示，母公司新希望集團資金管控嚴格，沒有直接給予地產資金支持，新希望地產主要還是依靠自身外部融資，主要包括銀行信貸、集合信托、保債計劃、以及資產證券化產品等。