千億債務重壓，首開股份為降負債率，一邊密集轉讓，一邊增資擴股

繼接連轉讓多家項目公司股權后，首開股份10月23日公告稱，公司股東大會通過了為子公司增資擴股引入投資者的議案，并直言此次增資擴股將降低“首開股份的資產負債率”。

首開股份降負債的動作還在持續進行中。

繼接連轉讓多家項目公司股權后，首開股份10月23日公告稱，公司股東大會通過了為子公司增資擴股引入投資者的議案，并直言此次增資擴股將降低“首開股份的資產負債率”。

首開股份走高的負債情況備受市場關注。數據顯示，截至2019年6月底，其凈負債率達到了184.2%，較2018年上升22.8個百分點。

首開股份也將降負債作為其主要工作目標，并在7月份的公告中直言，“公司凈負債率在行業內屬于較高水平，改善資產負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。”

事實上，經過半年的努力，首開股份的資產負債率已有所下降。截至2019年6月末，其資產負債率由2018年末的81.58%下降至81.4%。不過，這一成績仍然不夠，首開股份方面向記者透露：“跟去年相比，爭取整體負債率降低一個百分點。”

值得注意的是，首開股份面臨的償債壓力也不容小覷。數據顯示，2019年上半年，首開股份的現金短債比為0.76，遠低于TOP100房企的平均水平。

“賣賣賣”模式

首開股份公告稱，其全資子公司北京城市開發集團有限責任公司(以下簡稱“城開集團”)擬實施增資擴股，引入投資金額不超過40億元，增資價格依據最終增資結果確定，并據此計算各方持股比例。

截至2018年底，經評估，城開集團股東全部權益評估值為149.95億元。與單體口徑賬面凈資產76.41億元相比，評估增值73.54億元，增值率約96%；與合并口徑賬面凈資產108.93億元相比，評估增值41.02億元，增值率約38%。

首開股份在公告中稱，本次增資擴股有利于降低城開集團及首開股份的資產負債率。增資擴股后，不會導致首開股份喪失對城開集團的控制權，對首開股份當期經營業績不會產生重大影響。

事實上，此前，首開股份已轉讓旗下多家子公司股權以降低自身的負債水平。

9月份，北交所接連發布了三項首開股份轉讓子公司股權的信息。據披露，三項標的分別為蘇州合本投資管理有限公司50%股權、北京首開旭泰房地產開發有限責任公司(以下簡稱“北京旭泰”)1%股權、北京天鴻嘉誠房地產開發有限公司51%股權。

這其中，對北京旭泰1%股權的轉讓頗引人關注。截至2019年6月末，首開股份持有北京旭泰51%的股權。有分析指出，該轉讓事項達成后，首開股份在北京旭泰中的持股比例減少至50%，由此，后者將從控股子公司變為聯營公司，由并表變為不并表，將負債轉移到表外，從而降低負債率。

北交所披露的信息顯示，截至2018年末，北京旭泰營收9.76億元，凈利潤2.51億元，資產總計129.1億元，負債總計99.18億元；截至2019年8月31日，其營收為0元，虧損900元，資產總計49.16億元，負債總計22.16億元。

對此說法，首開股份方面表示不作評論，但其向記者稱，實際上此次轉讓“是跟原來雙方共同拿地的股東已經安排好的事項”。

財經評論員嚴躍進表示，今年，很多企業的壓力確實比較大，負債數據比較敏感。負債數據比較高，容易引起銀行監管部門關注。所以即便負債高可能也是合理的，但還是要將數據降下來。同時，轉讓項目也確實能改善首開股份的流動性。

大規模融資借新還舊

事實上，降負債對首開股份來說，是一項頗為迫切的任務。

首開股份財報顯示，截至2018年底，其有息負債達1189.69億元。截至2019年6月底，這一指標增加到1245.1億元。

同時，首開股份的資產負債率一直保持在80%左右，凈負債率卻呈上漲態勢，截至2019年6月底，其凈負債率達到了184.2%，較2018年上升22.8個百分點。

持續走高的債務使得首開股份面臨的償債壓力也不小。億翰智庫數據顯示，2019年上半年，TOP100房企平均現金短債比為1.71;其中，首開股份的現金短債比為0.76，遠低于平均水平，且較其2018年末的0.9出現明顯下滑，或將面臨短期償債風險。

在這樣的背景下，今年以來，首開股份融資動作頻繁。2019年上半年，其累計新增融資共計約272億元，其中銀行貸款88億元，信托貸款62億元，債權融資計劃22億元，公司債20億元，中期票據55億元，短期票據15億元，應付賬款保理(ABS)10億元，累計歸還各類籌資183億元。當期凈增融資規模89億元。

值得一提的是，在首開股份公布的各項融資計劃中，其資金用途大多包含償還公司債務或金融機構借款。

所幸，首開股份的國企背景讓其融資成本能一直保持較低水平。數據顯示，首開股份在2019年上半年的融資成本為5.38%，與2018年幾乎持平，較各大房企動輒7%、8%的融資成本，優勢明顯。

但即便如此，龐大的債務總額還是推高了首開股份的財務費用。

截至2019年6月底，首開股份的財務費用為11.8億元，同比增幅達67%；其中，受融資規模影響，利息費用同比增加4.3億元至17.4億元，侵蝕著利潤。

除了融資之外，在通過加大銷售力度實現自我造血方面，首開股份目前也表現平平。

公開信息顯示，首開股份設定的2019年銷售目標為1010.15億元，相較2018年銷售額僅增加0.3%。前9個月，其累計實現簽約金額691.28億元，完成率約為68.4%，低于44家上市房企約71.52%的平均完成率。

不過，對完成銷售目標，首開股份仍然充滿信心，其向記者表示，“目前，公司沒有作出對全年計劃的調整安排。”